全國近四成地王項目未開工 開工率逐年降低

地王項目難入市全國近四成未開工

□記者 高偉 北京報道

在北京7月份最後一場土地拍賣上，孫河片區內被稱為“準地王”的宅地項目最終流拍。《經濟參考報》記者獲悉，在樓市整體下行的大背景下，一方面，房企對高價地不再激烈爭奪，土地市場動作更為理性。另一方面，那些前兩年高價獲得的地王項目，如今都面臨難定價、難入市的局面。

市場機構CRIC研究中心針對近兩年全國土地市場“地王”項目的統計數據顯示，全國範圍內2011年至2013年年度經營性用地單價和總價TOP10地塊共計55幅(5幅地塊同時位列總價和單價TOP10)，其中30幅地塊為商業辦公用地，25幅地塊為住宅用地。

這些地塊大部分位於北上廣深等一線城市，數量佔比達71%。值得一提的是，這55幅地塊中，有21幅地塊尚未動工，佔比38%；22個項目在建，佔比40%；9個項目在售，佔比16%；1個項目已經竣工即開業；此外，還有2個項目被政府收回。

數據還顯示，2011年、2012年和2013年成交的總價地王開工率在逐年降低，分別為80%、70%和40%。單價地王開工率也相對較低，整體開工率為50%，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。

“2013年地王由於大都是下半年成交，開工比例較少。總體來看，地王難度相對較大，特別是單價地王低至50%的開工率更説明地王好拿，項目難做。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，未開工的項目中，很多是因為土地價格太高，企業難以盈利，所以遲遲沒有開工。

他還指出，在建的項目中，多數項目處於正常建設狀態，少數項目風險較大，工程進展較慢。例如北京崇文菜市場地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價、43712元/平方米樓板價競得的單價地王，在獲得兩年後才動工，時至今日已過三年也還在緩慢地建設當中。

在分析原因時，丁祖昱認為是土地成本太高。“該地塊規劃為一棟高檔購物中心，土地與建安成本超過5萬元/平方米，加上投資物業資金週轉較慢，勢必會對企業整體資金鍊造成不利影響”。

丁祖昱認為，地王中真正有問題的，都隱藏在遲遲不肯動工，或者為規避2年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項目。

國土部2012年發佈修訂後的《閒置土地處置辦法》，規定未動工開發滿一年的閒置土地，將按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；土地閒置滿兩年的，將被國土部門無償收回。