福建投放救樓市猛藥背後：房地產大而不能倒

福建救市猛藥背後：房地產“大而不能倒”

林小昭

限購、限貸全面放鬆，福建省近日投放救市猛藥，欲拯救不斷下滑的樓市。

8月8日，福建省住建廳官網悄然掛出《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(下稱《意見》)，被稱為“閩八條”，而且從8月1日起就開始施行。

各環節全面放鬆

《意見》不僅涉及到放開福州、廈門兩個中心城市的限購、普通商品住房的認定，更為突出的是在放鬆信貸方面，《意見》提出購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定；首改房(首次購買改善性普通商品住房)按首貸認定。購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、徵遷安置房和已償清貸款的二手住房。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，儘管此前也有河北、四川等地出台省級救市文件，但像福建這樣涉及到房地產交易、建設的所有環節全面放鬆，在省級層面還是第一個。除了放鬆限購，“閩八條”對信貸的鬆動，範圍之廣、力度之大超過了大家的預期。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭撰文指出，福建對於房貸的首套房認定、要求銀行低限放貸，都突破了銀監局規定，充分反映福建省對於當前緊縮的房貸很着急，急於大幅放鬆。他認為，外地人購房不需要提供證明等部分措施是合理的，可以走在國家的前面，提前調整既有政策，“但解綁房貸部分措施動作過大，不值得鼓勵。”

張大偉認為，儘管有所下滑，但福建的房地產形勢在全國各省市中並不算差，甚至可以説是除一線城市以外情況最好的，連福建這樣形勢還不差的省份都可以出台力度這麼大的措施，接下來其他省市的救市力度可想而知。

2014年上半年福建省實現GDP 9733.61億元，同比增長9.7%，比一季度提高了0.3個百分點，該增速在沿海地區僅次於天津，位居第二，形勢遠比浙江、廣東等沿海省份和許多中西部重化、能源省份來得好。

在房地產開發方面，1~6月，福建全省房地產開發投資2224.14億元，同比增長24.2%，增速比1~5月提高0.7個百分點。其中，住宅投資1457.96億元，增長25.6%，占房地產開發投資的比重為65.6%。

其中，在今年以來房價下行的趨勢下，海西經濟區的龍頭城市廈門仍持續上漲，房價之堅挺程度超過了四大一線城市。“最近島外的樓盤會有一些促銷活動，但難有實質性的降價。”世聯地產廈門公司一位人士告訴本報記者。

在今年以來全國各地土地流拍，底價、低價成交十分普遍的情況下，廈門土地拍賣卻屢屢創造新地王。除了廈門當地實力雄厚的國企外，保利、世貿等全國性巨頭也在廈門有所斬獲。多家全國性品牌房企人士稱，廈門的項目在全國各大分公司中，效益都是最好的。

地產依賴度高

儘管相比其他省份福建的房地產發展比較好，但跟去年相比較，下滑勢頭也很明顯。

福建省統計局的數據顯示，1~6月，商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%。6月末，商品房待售面積1146.65萬平方米，同比增長24.5%。其中，住宅待售面積523.11萬平方米，增長25.8%。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報分析，福建的兩大中心城市福州和廈門的庫存上升十分明顯。廈門去年底庫存僅有6個月左右，目前已經超過10個月。省會福州庫存也由去年的12個月上升到25個月左右(15個月為警戒線)。“庫存去化週期都在不斷惡化，市場確實存在壓力。”

嚴躍進稱，此前很多城市救市後沒有受到壓力，福建也希望通過這種一次性救市到位的做法，全面提振樓市。

另一方面，福建對房地產的依賴度比較高，也成了救市的一大動力。廈門大學經濟學系副教授丁長髮告訴《第一財經日報》，福建各地市對房地產的依賴相對比較高，實體經濟多集中在紡織、服裝等傳統勞動密集型產業，產業升級緩慢，而房地產來錢快，很多資金就流向了房地產。

根據本報計算，上半年福建房地產開發投資佔全省固定資產投資比重達26%，比全國平均水平高出7個百分點，儘管該比重低於浙江，但遠高於江蘇、山東等省份，房地產投資對全省經濟發展至關重要。

由於大量的資金流向房地產，因而導致福建的整體房價普遍比較高，“目前福建各個級別城市的房價在全國都是相當高的。”張大偉説。

根據中國指數研究院發佈的7月百城房價指數，經濟總量位居全國第53位的廈門房價為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元；省會福州也達到15059元/平方米，遠高於青島、大連等北方沿海發達城市。在福廈之外，像安溪、尤溪等山區縣城的房價也動輒七八千元乃至過萬。

嚴躍進也認為，福建與浙江的經濟結構、產業發展十分相似，依靠紡織服裝、輕工產業發展起來後，民間資本十分雄厚，但在這幾年實體經濟不景氣的情況下，資金都流向了房地產。“大量資金沉澱其中，如果不救市，就很可能影響到企業家的信心。因此通過救市可以促進資金流動，盤活區域經濟。”

那麼此次救市到底有何效果？嚴躍進表示，此次福建出台的政策，對省內很多地方可能沒啥效果，但對廈門這樣的熱門城市來説，還是會有一定的作用。廈門的購房需求旺盛、去化週期比較快，因此未來成交量有望反彈。

廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》分析，儘管目前仍然看不出救市效果，但過一段時間後效果絕對會體現出來。一方面可以加快資金的流動，提升開發商和銀行的預期。另一方面，最近當地一些樓盤的訪客量確實在增加，“這説明市場有回暖，但還需要觀望一段時間。”

王崎説，目前包括廈門、福州等地的房價已經十分高昂，因此在救市政策出台後，開發商也不要藉機漲價，因為漲價肯定賣不出去，反而應該趁這個機會抓緊出貨。