一線樓市“壓力山大” 限購還能堅持多久？

7月以來，已有30多個城市取消或者大幅度鬆綁限購，但樓市去庫存仍“壓力山大”。

國家統計局13日發佈的數據顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。其中，住宅待售面積增加541萬平方米。

庫存的增加主要緣於銷售的不暢，數據顯示，1~7月份，商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1~6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額下降8.2%，降幅比1~6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。

分區域看，1~7月份，東部地區商品房銷售面積同比下降14.8%，降幅比1~6月份擴大1.5個百分點；銷售額下降15.2%，降幅擴大1.2個百分點。降幅均明顯高於中西部。

這也意味着，東部沿海大城市受到的衝擊更大，此前在二三線城市普遍出現的樓市調整已經蔓延到一線城市和核心二線城市。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《第一財經日報》，去年東部地區市場反彈很厲害，但今年市場看跌情緒逐漸濃厚，所以落差很大。尤其是一線城市，其成交量和規模比較大，但一直未鬆綁限購。

上海易居房地產研究院報告顯示，7月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為16.4、18.1和26.1，相比6月份都有所上升。相比來説，一線城市的存銷比上升幅度最大。觀察歷史數據，可以看出一線城市存銷比再創新高。

在去庫存壓力下，即便像廣州這樣的一線城市，也在加快降價促銷的步伐。13日，位於廣州番禺的萬科歐泊樓盤一位銷售告訴本報記者，目前該盤有東向的80平方米兩房户型，價格在15000元~16000元/平方米，比去年開盤價低2000元/平方米左右。

嚴躍進稱，一線城市成交量已略低於2011年二三季度的水平，其庫存已保持連續6個月的環比正增長。高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。如果庫存壓力繼續增大，不排除在限購政策上進行微調的可能。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，目前樓市依然處於調整過程中，主要城市新房市場的巔峯期已過，增長空間有限。本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，因此7月以來雖然救市密集，但效果有限。

銷售市場的不振也影響到了房地產企業的開發進度。數據顯示，1~7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1~6月份回落0.4個百分點。其中，住宅投資34365億元，增長13.3%，增速回落0.4個百分點。7月份，房地產開發景氣指數為94.82，比上月回落0.02個百分點。

在外貿出口受阻、內需開拓尚需時日的情況下，投資對經濟增長十分關鍵。而在固定資產投資中，房地產投資又佔相當大的比重，因此房地產投資的下滑也拖累了固定資產投資增速。

國家統計局分析，固定資產投資增速略有回落，其中一個原因是今年以來房地產市場降温明顯，房地產開發企業存在較強的觀望心態，投資活動更趨謹慎。初步計算，因1~7月份房地產投資增速回落，影響全部投資增速回落0.1個百分點左右。

嚴躍進説，房地產開發投資下滑，會進一步拖累固定資產投資，對於樓市經濟、城市經濟都有負面效應。尤其對於房地產權重較大的城市和地區而言，樓市降温對區域經濟的影響更大。這也會促使這些地方加快救市的步伐，力度也隨之升級。