滬昔日地王淪落成廢品站 地產私募到期兑付成疑

每經記者 盧曦 發自上海

2013年5月，上海新華路一地塊以46億元的成交總價拍賣，成為名噪一時的總價“地王”。但如今15個月過去了，該地塊仍未動工。而據媒體報道，這一地塊的資金來源於房地產私募。近日《每日經濟新聞》記者在現場實際走訪發現，該項目仍然未開工。那麼，項目背後的私募基金能否按時兑付？記者試圖採訪此前媒體報道所提及的私募基金管理方——黃金灣投資集團董事長申威，但後者回覆稱“不在國內，不知道情況”。

近年來，很多私募涉足房地產項目，如今樓市面臨下行壓力，一旦項目開工緩慢，或銷售回款緩慢，隨着退出時間越來越近，將給私募帶來兑付壓力。

昔日地王變“廢品回收站”/

2013年5月29日，上海市長寧區新華路街道71街坊地塊出讓，成交價格達到46億元，刷新了當年的上海總價“地王”紀錄。據測算，這一地塊樓板價近3萬元／平方米，溢價56.96%，出讓文件顯示地塊為文體、商辦用地。

值得一提的是，摘得這一地塊的是名不見經傳的北京福潤天成房地產有限公司 （以下簡稱福潤天成），當時福潤天成成立還不到一年。北京市工商局網站顯示，福潤天成於2012年9月21日成立，註冊資金1000萬元。《每日經濟新聞》記者瞭解到，該公司在北京、上海兩地多次參與土地競拍。

新成立的福潤天成如此大手筆拍地，被認為幕後另有高人。有媒體曝出，福潤天成的背後是黃金灣投資集團。黃金灣前身是北京華美地產，靠地產代理經紀起家，此後涉足地產開發與地產金融領域，作風凌厲，被認為是業內的“狼性團隊”。但黃金灣近年來行事低調，刻意淡化項目公司的背景信息。

據媒體披露，黃金灣的運作模式是，向各方投資人募集較大規模的資金，成立一支私募基金，再設立一個項目公司對這一支私募進行打理，繼而找到一家開發商合作，以雄厚的資金去拍地，並開展後續的開發等工作。形成“投資人－管理公司－開發商”三方合作的模式。

據瞭解，此類地產私募有固定的投資期限，對投資人有投資回報率的承諾。

今年8月底，距前述上海新華路“地王”拍出已經過了15個月，如今進展如何？《每日經濟新聞》記者進行了實地探訪。

這一地塊地處上海長寧區核心地段，建築密集、人流量大，地塊被略顯陳舊的圍牆圍住，朝北開出一扇門。走進這扇門，空曠的地塊上雜草叢生，坑坑窪窪。地塊上散落着廢舊輪胎等雜物，沒有任何建築施工的跡象，地塊外圍也沒有任何施工告示。

空地上建有一個用集裝箱簡易搭蓋的廢品回收站，零星有三輪車載廢品進出。回收站的守門人員向記者表示，從沒有聽説這一地塊要開工。

回望去年這一地塊拍出時，條件可謂苛刻。上海市規土部門要求土地款一次付清，但地塊的出讓卻要分批次進行。福潤天成的奪地成功一方面顯示出驚人的資金實力，同時暗藏了土地需要較長時間才能交付的時間風險。 記者登錄上海市城鄉建設和交通委員會網站，並未查到該項目的建設施工許可信息。隨後，記者登錄上海市規劃和國土資源局網站，也未查到上述地塊的規劃施工建設許可證等文件。

記者就這一地塊相關問題短信詢問黃金灣投資集團董事長申威，他回覆稱“不在國內，不知道情況”。

地產私募面臨退出難題/

黃金灣投資集團在業內有一個稱號，叫做“房地產投行”。集團官網信息顯示，“在基金管理領域，我們是市場的先行者，掌握着領先的地產金融專業知識和交易模式。”

從官網信息不難看出，黃金灣的工作主要集中在資金募集階段，項目的開發需要和開發商合作完成。黃金灣對開發商的要求是，二級開發資質以上，累計開發面積100萬平方米以上、開發企業或者其股東資信好、可提供質押擔保條件等。

據《21世紀經濟報道》披露，有內部人士透露，黃金灣發起的富達股權基金為前述“地王”出資。富達基金介紹資料稱，公司主要業務是推動房地產投資與開發，是為房地產行業提供股權合作、股權融資、股權併購等活動的融資渠道。

克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，國內的房地產私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投資，再經過1到2年退出。目前國內房地產私募的年回報率水平為12%~18%。以新華路“地王”為例，如果是“3+1”模式，需要在拿地後兩年之內開工，才能按時退出。而上述項目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未開工，不論是規土部門出讓的問題，還是其他原因，留給“地王”的開工時間都只剩大半年。

薛建雄認為，黃金灣旗下公司銷售能力很強，但新華路“地王”拿地價格較高，且目前市場處在下跌行情中，項目推進可能並非易事。

實際上，對於房地產私募來説，因為波及到期兑付的問題，時間成了一個很敏感的東西。

衞民不動產總經理蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，今年下半年，房地產私募違約的情況會非常多。原因在於前期地價太高，而現階段樓市下滑態勢明顯，一些私募可能不僅達不到承諾的收益率，連還本都成問題。

業內人士指出，前期拿到大量資金的地產公司，在資金投出去之前非常着急，這些資金隨時都面臨貶值的風險，有些企業不得不高價拿地，這在一定程度上可能會影響到私募基金投資人的收益。

蔡為民指出，有一些私募基金在募集一期完成後用於拿地，但並沒有準備好進一步開發的資金，因此就需要繼續募集第二期、第三期資金。在現階段，市場出現轉冷，各方面都對房地產看淡，私募基金後續的募集就成了問題。一旦進入這樣的惡性循環，一期的資金就有“淪陷”的危險。