82房企近五成中報淨利下滑 未來房企壓力更大

由於房地產行業結算利潤的特殊性，未來一段時間，如果行業不能迅速回暖，房企的業績壓力將會更大

進入2014年，房地產市場的形勢可謂急轉直下，而這也讓持續多年增長的房企淨利潤出現了下滑。

《證券日報》記者查看Wind提供的數據後發現，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公佈了2014年中期報告。今年上半年，這82家房企共實現營業總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長了10.61%；但在營業收入增長的同時，82家房企的淨利潤則出現了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。

對此，有業內人士指出，今年上半年樓市遇冷確實給房企業績帶來了一定壓力，但房地產企業當期結算的利潤實際上主要是過去一年至兩年內賣掉的房子，而彼時市場的環境還算不錯。房地產目前仍沒有明確回暖的跡象，未來一段時間，房企的業績壓力將會更大。

近五成房企業績下滑

在上述82家已披露中報的房企中，有44家實現了業績增長，另外38家則出現了下滑。

其中，增幅最大的國興地產在去年同期虧損906.19萬元的情況下，公司今年上半年實現淨利潤4976.54萬元，同比增長649.17%。對此，公司表示“主要源於上半年公司重慶國興北岸江山項目B4、A1 號樓進入結算”。

據悉，國興地產此前一直受制於房地產再融資的限制，其大股東財信地產旗下擁有不少項目資源，但苦於難以注入，不過隨着再融資的開閘，這一情況有望得到解決。

平安證券的研究報告則表現，由於自有資金偏少，目前國興地產可供開發和銷售的樓盤實際仍僅有重慶國興北岸江山一個項目。2013年8月份，公司公佈非公開發行股票預案稱，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用於國興北岸江山東區開發，其餘補充公司流動資金。目前增發預案已通過股東大會批准，並上報證監會，目前正接受國土資源部關於“公司執行國家土地宏觀調控政策情況的核準”。

除了國興地產外，沙河股份上半年的業績增幅也達到了456.70%，順發恆業和萬業企業的增幅則超過了300%，而包括深深房A、寧波富達、首開股份在內的8家房企，業績增幅也超過了100%。

相比上述業績增長的房企，部分房企今年上半年業績下滑的幅度更大。其中，榮豐控股報告期內虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業績下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業績降幅也達到了952.61%和716.17%。包括大龍地產、深國商在內的7家公司的業績降幅則超過了100%。

對於業績的下滑，絕大部分房企均表示“源於公司上半年實際結算項目的減少”。同時，還有公司稱，房地產行業在國家調整產業結構、主動放緩經濟增速的背景下，行業呈現出整體增速下降態勢，公司業績也出現相應下滑。

房地產龍頭萬科在其中報裏也表示，2014年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%，主要城市調整幅度更大。有較多年度歷史數據可連續觀察的14個主要城市，上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。

龍頭房企自身難保

對於房地產企業來説，中小房企由於規模小、項目少，其業績表現一直以來便呈現出階段性變化，一旦公司在某個報告期內沒有項目結算或者結算項目較少，公司的業績便會大幅下滑，反之亦然。因此，中小房企的業績表現很難從一個大的方面體現出行業的變化。

而像萬科、金地、招商這樣的大型房企，其業績的變化才是行業一定時間內走勢的晴雨表。

根據萬科2014年中報顯示，其上半年實現營業收入409.62億元，同比微降1.04%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為48.09億元，同比增5.55%；基本每股收益為0.44元。

對於4年來營業收入的首次下滑，萬科表示，由於大部分結算資源集中在下半年，1月份至6月份，公司實現結算面積363.2萬平方米，實現結算收入399.4億元，同比分別下降6.5%和1.7%。受此影響，上半年公司的營業收入出現下滑。

不過，在銷售方面，萬科仍保持穩步增長，上半年實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

實際上，雖然同期業績增幅降至2002年以來的最低點，但萬科仍是已披露中報的房地產傳統四大龍頭中（萬科、保利、金地、招商）唯一實現業績增長的企業。

金地的中報顯示，2014年上半年，公司實現營業收入90.84億元，同比增加3.29%；實現淨利潤1.58億元，同比下滑49.91%；每股收益0.04元。

對於業績的下滑，金地表示，主要是因為前期降價促銷產品及其他低毛利產品持續進入結轉期。而2014年上半年，金地也只實現銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。

此外，招商地產的中報顯示，2014年上半年公司實現營業收入160.47億元，同比微降0.54%；實現淨利潤17.85億元，同比下降30%，每股收益0.69元。同時，報告期內公司累計實現簽約銷售面積121.82萬平方米，同比減少10.47%；簽約銷售金額179.00億元，同比減少10.35%，完成公司上半年200億元銷售目標的90%。

顯然，相比往年，萬科、金地、招商今年上半年的業績表現並不理想。但機構方面仍看好上述房企的全年表現。

而對於未來的市場形勢，萬科總裁鬱亮認為，短期內，那些庫存量高、去化週期長的城市，仍然會延續去庫存的過程。“但目前已經出現了一些積極的因素，預示着下半年的經營環境可能會好於上半年。”鬱亮表示，“在分類調控的政策導向下，近期各地進行了一系列政策調整，這有利於穩定市場信心，釋放一部分被抑制的置業需求；隨着央行多次強調要保護首次置業者貸款需求，未來的購房信貸環境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場所出現的價格回調，一定程度上也有助於提升購房者的實際購買力”。

金地集團也表示，“去庫存”仍將是下半年市場主基調。預期下半年信貸政策將加大對剛需和改善型需求的支持，政府將積極引導市場預期，更多城市將調整限購政策。同時，部分過度槓桿的中小企業可能在今年遭遇比較嚴重的償付危機，這為財務穩健的一線企業帶來較好的併購機會。此外，如果土地市場持續低迷，可能出現一些合適的投資機會。