房價步入過冷區間 地方二輪救市後國家或出手

70城市新房價格環比連續四個月下挫

二輪救市逐步展開 信貸料唱主角

□本報記者 張敏

國家統計局18日發佈數據顯示，8月全國70個大中城市中，有68個城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比出現下降，1個城市持平，1個城市上漲。70個城市新房價格平均環比下跌1.2%，據上海易居房地產研究院統計，為該指標最近十年來最大跌幅。

房地產市場已進入本輪週期下行階段，成為多數業內人士一致判斷。當前市場供需關係逆轉，將使本輪調整深度與廣度都甚於以往。一個佐證在於，進入傳統的“金九”，房地產市場仍未有起色。

值得注意的是，隨着湖南、湖北等省級政府發佈文件，第二輪救市正在逐步展開，未來甚至不排除國家層面出手救市的可能。 分析人士指出，地方政府的零星救市舉措，恐難以挽救低迷的市場，除非在信貸政策上有着實質性放鬆，否則房地產市場將繼續處在下行通道中。

房價步入“過冷”區間

數據顯示，8月，全國70個大中城市中，僅有廈門一地新建商品住宅價格環比上漲，温州持平，其餘68個城市均出現下降。平均而言，70城市新房價格環比下跌1.2%，連續四個月出現下挫，且跌幅不斷擴大。

上海易居房地產研究院分析指出，70城市房價指數指標從2005年起開始使用，如此計算，今年8月房價環比跌幅不僅創下了2008年以來的歷史新高，同時也創下了近十年的最大。

在上述房價下跌的城市中，包括四個一線城市在內，共有52個城市的新房價格環比跌幅超過1%，也是歷史少見。

同比來看，70個大中城市新建商品住宅價格上漲0.54，接近去年同期的水平。今年1月以來，該漲幅已連續8個月下挫。按照中原地產首席分析師張大偉的説法，房價已經跌回一年前的水平。

二手房方面，上月共有67個城市的價格出現環比下跌，2個持平，僅有合肥一地出現上漲。70城市二手住宅平均環比下跌0.8%，同樣連續四個月下跌；平均同比上漲0.1%，同樣幾乎跌回一年前的水平。

上海易居房地產研究院報告指出，當前房價已步入“過冷”區間。從房企角度看，在九、十月份的降價促銷力度會加大。而從城市的角度看，房價下跌會使得救市和刺激的力度加大。

值得一提的是杭州。今年8月，杭州的新建商品住宅價格環比下降2.1%，降幅是70城市中的最大。今年4月以來，杭州新建商品住宅價格一直環比下降，且連續5個月位居降幅榜首。

今年年初，杭州最先傳出房地產項目降價的消息，隨後引發區域乃至全國性的“降價潮”。因此，其樓市變化最為受人關注。分析人士指出，按照慣例，最先出現市場調整的城市，往往最先恢復。從杭州的房價跌幅可以看出，當前市場仍然處在深度調整中，並無復甦跡象。

下跌週期恐未結束

此次房價的調整範圍之廣、跌幅之大，遠超市場預期。張大偉表示，從春節過後至今的七個月中，從首次出現個別城市價格調整，到3-4月出現華東區域的塊狀分佈，再到5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行，市場已經出現加速調整。到6至8月，房價調整的範圍已從塊狀分佈瀰漫到全面下調。

之所以出現上述局面，雖是多重作用累積的結果，但供需關係的逆轉仍被認為是關鍵因素。根據國家統計局的數據，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，已連續29個月保持上漲，與2012年3月時的低點相比，增幅達到86.4%。最近兩年多來，全國商品房庫存幾乎翻倍。隨着商品房竣工面積的不斷增加，庫存指標仍有繼續攀高的動力。

在需求層面，由於城鎮化進程慢於預期，以及產業支撐不足等因素，使得需求後繼乏力。張大偉指出，此前數年，部分二三線城市樓市增長過快，需求已被透支。因此，在供大於求的背景下，成交量停滯、房價下滑均在所難免。

多數分析人士認為，在經過2012年和2013年的大幅上漲之後，當前房地產市場已表現出明顯的底部特徵。主要體現在，成交量和房價均處於階段性低點、房地產投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，我國房地產市場始終表現先揚後抑的週期性特徵。這是最近十年來，我國經歷的第四個房地產短週期。

他表示，此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌週期持續了6個月，後者為8個月。由於處於房地產“黃金十年”，調整的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲得時間長，跌得時間短。

相比之下，如今的內外環境均較為惡劣，主要體現在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬鬆貨幣政策，又面臨整體市場“供大於求”的情況。這也決定了，此輪市場調整的週期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。按照他的觀點，降價通道還將持續。

“救市”仍有後續動作

歷史經驗顯示，每當市場低迷之時，救市行為便應運而生。由於市場未出現好轉跡象，今年4月以來，不斷有城市推出鬆綁調控的相關措施。集中表現為：放鬆“限購令”、給予税費補貼、調整普通住宅認定標準等。另有不少城市雖未明確發文，但以暗補的形式予以鬆綁。

截至目前，這些措施作用十分有限。統計局數據顯示，今年1-8月，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴大0.7個百分點。進入傳統旺季的“金九”，各地成交情況仍未有明顯好轉。

9月15日，湖北省城鄉建設廳發佈通知，促進全省房地產市場平穩健康發展。通知強調，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。由於通知包含六大條款，共二十條細則，因此也被稱為“鄂六條”。此前，福建和湖南已先後出台“閩八條”和“湘五條”，四川也曾出台一系列鬆綁調控的措施。

張大偉認為，在經濟降速、土地財政降温的情況下，房地產是地方政府能夠想到的最容易救經濟的辦法。從目前各地房地產的降温情況看，預計至少還會有10個以上省份發佈文件，目的是挽救岌岌可危的房地產市場。

楊紅旭表示，“鄂六條”的出台，表明本輪房地產救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市，主要體現在單個城市層面，而第二波已經升格至省級。

他進一步指出，若市場繼續沒有好轉，還可能出現國家層面的第三波“救市”。內容主要體現在個人房貸及房企融資門檻的降低，以及樓市調控長效機制的建立等。

多數受訪者指出，儘管救市動作頻頻，但在整體告別絕對短缺後，樓市已經進入低速增長的“白銀時代”。除非出現信貸政策的根本性鬆綁，否則本輪市場的調整週期將至少延續到2015年初，2014年將不可避免地成為量價低迷的“歉收年”。