邯鄲房企集資93億無力兑付 庫存消化或需10年
集資93億無力兑付 邯鄲房企頻現資金斷鏈
每經記者 金微 發自邯鄲
房地產市場的不景氣，波及到了河北邯鄲這個三線城市。近期，邯鄲部分房企資金鍊斷裂，引發連鎖反應——眾多開發商跑路、幾十個樓盤出現停工。
由於銀行對房地產貸款的收緊，邯鄲房地產資金主要來自民間融資，隨着開發商跑路，民間集資的本金和利息出現兑付難題，一大批參與集資的羣眾浮出水面。多位投資者和房地產相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，邯鄲樓市陷入危機。
據新華網報道，針對河北省邯鄲市金世紀、萬聚、卓峯等開發商非法集資、還本付息困難引發集資户恐慌之事，當地政府部門初步摸排涉及金額達93億元，採取打擊與幫扶並舉應對，防止事態擴大。其中，已向風險較大的13家企業派駐工作組。邯鄲市打擊和處置非法集資領導小組負責人説，當前非法集資案件正在抓緊偵辦當中，幫扶工作也在同步進行，非法集資羣眾整體趨於理性，總體上形勢可控。
多個項目涉民間融資/
在邯鄲當地網站上，流傳着一份開發商跑路的清單，其中包括金世紀、萬聚地產等；新城國際、龍湖公館、卓峯尚府等因資金鍊斷裂，引起債主羣體追債；錦繡江南、力天鳳凰城、稽山新天地、幸福馨苑等因交房延期問題引起業主堵馬路……
記者調查發現，這份名單的部分企業項目確實出現問題。一名開發商坦言，現在邯鄲房地產商遇到資金困難，市政府已經介入大量樓盤。
隨着危機引爆，一些參與集資的羣眾浮出水面。這些參與房地產項目融資的羣眾遍佈邯鄲市及周邊縣區，一名中間融資商稱，邯鄲市近10%的家庭參與民間集資。目前這個數據尚無法核實，但是僅卓峯地產參與集資人數就達1萬多人。
開發商 “跑路”或無法兑付後，集資羣眾自發組織並登記投資金額，記者通過核對以及結合官方通報，對這些曝出問題項目涉及民間融資數進行了梳理，其中金世紀地產15億元；康橋地產(龍湖公館)2.8億元；正大地產正大領峯3億元；卓峯地產16億元；晨巍地產(蘭韻家園項目)8000萬元以上；錦魁地產錦魁大廈3億元；另外，瑋泰地產、萬聚地產也涉及到大量民間融資。
這些項目之所以能吸引到如此多資金，主要是不斷地以高息誘惑。此外，開發商還許諾現在投資購房有各種優惠政策等。晨巍房地產公司開發的蘭韻家園項目就是以購房的名義吸引投資者。購房者手中的“蘭韻家園VIP認購預約協議書”顯示，預約人確定購買意向，交納認購誠意金額5萬元，VIP認購款有升值功能，協議約定VIP升值期限為一年，升值額為30%。項目開盤時，VIP卡總額可衝抵房款，VIP用户在售樓中心門市價的基礎上可享受50元/平方米的購房優惠。
一名購房者説，由於購買的是期房，價格會便宜些，加上資金升值，所以很多市民加入到認購行列。以前晨巍房產是按月返息，但今年7月，利息不返還，開發商也失聯。目前晨巍房地產徵集到的受害者為236名，協議號排到了1600多號，保守估計涉及資金達8000多萬元。這個原計劃2011年8月就動工的項目至今還是一片工地，資金去向成謎。
從銀行貸款越來越難/
龐大的民間融資除了投向住宅樓，還有些投向了寫字樓，正大領峯是位於邯鄲市人民路的高端寫字樓項目。今年7月，正大領峯項目在蓋了二十多層後傳出資金鍊斷裂，300多名的集資者資金無法兑付。
正大領峯項目的投資者於宏偉給記者展示了雙方的協議：75萬元借款，月息3分，合同期為2014年1月至7月共6個月，借款方用正大領峯項目房源作抵押，並約定到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權處理抵押品。協議中的房產抵押物為26樓的房間，面積181平方米，總價為90.6萬元，但記者在現場看到，這個商鋪只蓋到了十幾層。9月15日，記者以投資者身份諮詢正大地產，一名工作人員稱正大老闆沒有跑路，“現已刑事立案了，他不會跑的，每週要去公安局報到。我們公司是正常運轉，員工正常上班，我們也不會跑，我們還要等老闆發工資。”
該工作人員稱，項目出問題是資金鍊斷裂，“去年銀行就不給我們貸款了，如果銀行貸款，我們也不會找個人融資了。”據官方通報，正大民間融資金額為3億左右。
鑑於國家房地產政策收緊，開發商從銀行獲得貸款已經越來越難。有開發商表示，“銀行不貸款，我們也沒有辦法。”邯鄲市住建局辦公室冀主任在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，以前銀行喜歡開發商，貸款量大有抵押，但現在開發商不能從銀行貸款，這是國家層面的政策，沒有辦法。
開發商資金來源渠道減少，民間資金利息水漲船高，從月息1分漲到2分甚至3分。冀主任説：“如果資金需要不那麼大的話，誰也不會出兩三分利，一萬本金3年翻番，但開發商投5000萬能賺5000萬嗎？現在開發商暴利時代已經結束了。”
樓市庫存消化或需10年
作為三線城市，目前邯鄲的房價普遍在5000元/平方米左右，有的高檔小區達七八千元，邯鄲人的整體印象是：今年房價雖有下降，但降幅不大。
巨大的庫存量成為邯鄲樓市的主要問題。當地一位地產界人士稱，邯鄲高峯時有500家開發商，近300多個預售樓盤，而且很多大型樓盤。趙都新城20000户能容納，類似還有漢城花都、中央公園等大型樓盤，這些存量樓盤足可以容納邯鄲160萬的中心城區人口。
記者到邯鄲市房管局採訪，但對方拒絕向記者透露邯鄲樓市相關數字。公開數據顯示，邯鄲市僅在2013年主城區回遷房開工就達10470套(户)、竣工15351套(户)。另外，有邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。
不過，冀主任認為，不能僅憑几個數字來判斷邯鄲樓市的過剩，“現在邯鄲市吸引了大量來自周邊縣的購房者，有些樓盤一半都是周邊縣市的業主。現在正在推進城鎮化，越來越多的人口會進城。”
邯鄲市委書記高志宏在最近的房企座談會上也提到，隨着該市城鎮化進程的不斷加快和改善性住房需求的不斷增加，房地產業的發展優勢將愈加明顯，企業一定要高瞻遠矚，對行業未來發展充滿信心。
在邯鄲原來的炒房者李鋒看來，現在邯鄲樓市存在大量泡沫，今年邯鄲市賣樓的廣告成為多年未有的風景，不僅大街上，售樓廣告直接做到家門口，地產公司全體職工上陣賣樓，“但現在炒房團已經消失，投資性購房幾乎為零，剛需該買的基本買了，但庫存依然居高不下。”
李鋒説，由於拖欠工程款、材料款，不少開發商直接用房子抵押，這使得建築商、材料供應商也成為賣房者。而且建築商手裏的樓盤更優惠，這是一種變相的降價。
根據搜房網數據，上半年邯鄲市主城區，商品住宅成交5814套，1月邯鄲樓市的新房成交套數為1328套，為上半年最高點，4月僅成交751套，進入五六月樓市仍然低迷。
在樓市銷量低迷的背景下，邯鄲開發商的資金鍊斷裂苗頭已顯現。今年8月8日，邯鄲市政府通報了2014年以來非法建設、拖欠工程款和工資造成惡劣社會影響的建設(開發)、施工單位和個人，其中涉及瑋泰地產等7家開發商，河北工程建設等10餘家建築商。
這些現象增加了購房者的觀望情緒，房企業績下滑銷售不暢，導致資金鍊進一步緊張。房地產市場成交低迷，企業庫存去化壓力攀升，而資金回籠緊張，任何風吹草動都可以引起整個市場的連鎖反應。多位投資者説，有些房企本身沒那麼大的問題，但是金世紀作為邯鄲的標杆房企，它曝出問題後，其他房企跟風，有錢也不兑付。
記者在金世紀總部新世紀廣場26樓看到，整個公司已人去樓空，只有幾十名投資者，而金世紀獲得的榮譽稱號擺滿了整個房間，其中包括“2012年邯鄲市十佳房地產企業”獎狀。
當地政府打擊非法集資
事實上，在7月份邯鄲地產商連連曝出問題後，8月19日，邯鄲市即召開了全市打擊和處置非法集資工作領導小組會議和專題工作會議。8月26日，邯鄲市再度召開打擊非法集資會議，並於當天發出通告，敦促各類非法集資人員和機構負責人於今年9月30日前主動投案自首，積極配合司法機關開展案件調查。
這份通告的對象為 “各類非法吸收公眾存款案件中收取代理費、好處費、返點費、佣金、提成等費用的客户經理或其他人員”。參與辦案的官員稱，之所以拿這個羣體的人“開刀”，邯鄲市政府方面是經過深思熟慮的，一方面可以通過這種高壓的態勢讓這個羣體的人將不當獲利“吐”出來；另一方面通過這個羣體可以將非法集資的企業或團體的整個骨架搞清楚，這樣在下一步的部署和打擊行動中，將更有針對性。
此前，邯鄲市一名官員透露，現在邯鄲經偵全力追查這些非法集資案，有些開發商有十幾個賬户，但是賬上只有十幾塊錢，不排除有些資金轉移，“現在能想到的辦法我們都想到了。”
近期，打擊處置非法集資成為邯鄲市政府的主題。9月4日、9月10日，短短幾天內，邯鄲先後召開打擊和處置非法集資工作會議，市長、副市長牽頭調度和部署打擊非法集資工作。邯鄲市委副書記、市打擊和處置非法集資工作領導小組副組長、辦公室主任張瑞書在9月10日的會議上説，要強化工作主體責任，把打擊非法集資與幫助企業解困相結合，盡最大努力減少集資羣眾的損失。
(應採訪對象要求，部分人為化名)