樓市小學生理論：小學生數量多房價就高

哪些城市的樓市更值得投資？答案之一是，小學生數量增長最多的城市。

地產研究者劉曉博日前發現了一項有趣的“小學生理論”，即小學生數量增長最迅速的城市，往往是房價最堅挺的城市。

廈門就是最好的例子。2008年~2013年，廈門小學生增長了37%；今年8月，廈門成為國家統計局監測的70個大中城市中，唯一一個房價環比上漲的城市。

“小學生理論”在其他城市同樣有效。

過去5年，上海、蘇州、深圳等城市小學生增速均超20%，房價上漲也格外明顯。

樓市“小學生理論”

劉曉博統計的47個大中城市小學生變動表顯示，2008年~2013年，小學生人數的變動情況各不相同，其中目前房價高企的廈門、上海、深圳、北京等城市增速名列前茅，而東北和中西部的一些城市小學生數明顯減少。

2013年全國小學生人數比2008年下降了9.4%。但作為中心城市，對周圍地區尤其是農村都有一定的吸附力，因此大部分中心城市的學生數增幅高於全國平均水平。

其中，廈門以37%的增速在各大城市中排名第一。廈門的房價也最為堅挺。國家統計局18日發佈70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，8月廈門房價環比上漲0.2%，成為唯一一個上漲的城市。

今年以來，除了6月份外，其他各月廈門房價指數均領漲全國，房價之堅挺遠超一線城市。

中國指數研究院發佈的8月百城房價指數顯示，8月廈門房價環比上漲1.47%，僅次於中山、包頭和常熟三個三四線城市，在主要一二線城市中，廈門增速高居榜首。8月廈門房價為20728元/平方米，比一線城市的廣州高出2709元。

“廈門的城市建設很好，公共資源配套都很不錯，福建很多地方的人都到廈門買房，這幾年一半以上是外地人買走的。”福建一家地產商告訴《第一財經日報》，由於廈門土地供應緊缺，需求又很旺，因此廈門的項目效益非常好。

去年上海小學生數比2008年增長了34%，深圳增長了24.6%，蘇州增長了24%，鄭州增長了23.9%，北京增長了19.5%，南京增長了12.2%，增速皆名列前茅。而這些城市的房價也大多比較高昂，在今年房價下行的過程中相對堅挺。

與此相反的是，東北主要城市的小學生數均呈現負增長的狀態。

劉曉博的研究發現，隨着東北經濟的低迷，東北絕大部分中心城市都出現了人口外流現象。比如大連小學生下降16.9%、哈爾濱減少12.1%、長春減少11.2%、瀋陽減少5.2%、撫順減少18%、錦州減少15.3%、盤錦減少了14.3%、齊齊哈爾減少了18%、牡丹江減少了27%。

在樓價方面，除了大連，其他城市的房價均保持在較低水平。

在中西部，鄭州2013年小學生數比2008年增長了23.9%，這是因為鄭州不僅是河南省省會，同時也是河南單極核心城市，對河南省內其他地市有着較大的吸附力。同樣情況的還有長沙和武漢，長沙小學生數增加了15.9%，武漢也增加了1.2%。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報記者，由於中心城市的公共資源較好、教育水平較高，而教育又往往跟房產、户口等緊密相關，因此周圍農村和中小城市為了子女教育，選擇到中心城市置業。

多重要素決定房價

不過，小學生數量的增減並非房價唯一的決定要素。

一方面，小學生數量與經濟發展水平有關，但也與城市對外來人口的配套服務有關。

例如，增幅最快的廈門，外來工子女申請就讀小學，只需提供近一年在廈門務工證明及相應的暫住證、社保、計生證明，即可申請入讀當地公辦學校。本報記者接觸過的多位廈門外來務工人員，均將孩子接到廈門讀書，並且多數在公辦學校。

另一方面，人口的淨流入、小學生數量的增減雖然影響房價走勢，但並不是影響投資價值的唯一要素。一個城市房價是否堅挺也與該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產業結構、教育醫療等公共資源水平密切相關。

例如東莞的人口淨流入位列全國第四，過去5年小學生數量增加了24.9%，惠州增加了4.7%，佛山增加了3.8%，均超過全國水平，但這些城市的房價與區域內的兩個副省級城市深圳和廣州有較大的距離。

同樣的情況也出現在閩南。例如過去5年泉州小學生數量增加了15.4%，但泉州的房價只有廈門的三分之一左右。

這種差距的背後在於產業結構的不同。例如，在珠三角地區，廣州第三產業佔比64.6%，服務業對經濟增長的貢獻率為70.6%。深圳第三產業佔比56.5%，東莞第三產業佔比53.8%，佛山佔比為36.1%，中山為42%。在閩南，廈門第三產業佔比達51.6%，泉州僅為34.9%。

中原地產首席市場分析師張大偉説，第二產業和第三產業產生的財富集中度不同，以第二產業為主的城市，缺乏白領階層，而以外來進城務工人員為主的城市，雖然外來人口很多，但形不成有效置業，包括商業地產在內的服務業難以發展。

此外，一個城市某個時期內的房價與供應量有比較大的關係。例如杭州對外來人口的吸引力不小，過去5年小學生數量也增加了7%，但由於杭州的土地供應量過大，因此今年房價領跌全國。相反，廈門這幾年住宅土地供應可謂寸土寸金，只要有一個好地塊出來，都會引發眾多房企激烈爭奪。