樓市限貸放鬆 部分地方銀行“自選動作”

9月23日，武漢市住房保障和房屋管理局官方網站發出聲明，自9月24日起全面取消限購。地方政府伸手救市意圖明顯，全國政府救市政策的接力棒還在繼續。

在銀行方面，儘管沒有明確的寬鬆政策出台，部分地方機構已經“開閘”。“雖然總行沒有明確放開限貸，但是各個分行早已因地制宜。”成都一位國有銀行個貸經理告訴記者。

銀行“自選動作”

9月22日下午，市場上傳出“四大行將發佈政策，只要房貸餘額還清都算首套房”的消息，並稱，上週五央行已召集各大行開會，目前處在吹風階段，預計該政策會較快出台。

雖未有正式發文，各地銀行早有政策鬆動。

銀行此前有相關的執行文件，文件在認定二套房房貸問題上，是要求購房者提供房管局備案的查房單，如果名下有房，就認定為二套房。那麼購房者就要求至少首付六成，而且利率至少要達到基準利率的1.2倍，而首套房只要基礎利率1.1倍。

而實際的操作上，每一個支行有自己的操作標準，部分支行由於業務量不夠會放鬆該標準，只要名下在銀行沒有貸款，都可以認定為首套房。成都一位國有銀行個貸經理向《第一財經日報》記者解釋説，“這個是業內的潛規則，宏觀經濟不好，銀行信貸資金沒有出處。”

“這個情況已經持續了一段時間，很多時候大家做業務也是睜一隻眼閉一隻眼，在大前提不便的情況下進行人性化處理。”該經理表示，“估計其他幾大行也會有類似的放鬆動作。”

記者查閲中國指數研究院數據，成都今年8月樣本均價8096元/平米，環比下跌0.01%，同比下跌0.72%。與此同時，成都今年1月樣本均價8227元，房價温和下降並未帶來銷量增加，銀行房貸業務開展也有困難。

如果按照貸款100萬20年計算，每月等額還款，首套房需還189萬，而二套房則要198萬，兩者差距9萬。

“銀行配合地方政府發放房貸，也是維繫政府關係的一種手段。今年經濟形式不好，很多銀行在小微貸款這邊有意收緊，剩下的信貸餘額自然流入房貸這個領域”，某股份制銀行總行知情人士向《第一財經日報》記者解釋，“房貸也是相對安全的貸款，這也不難理解哪怕是四大行也會提前出現鬆動的問題。”

效果待觀察

多地開放限購，但對樓市的影響如何，多位接受記者採訪的內人士持保守態度。

“作用有待驗證，武漢地產市場一直平穩。”武漢萬科一位內部人士告訴《第一財經日報》記者，“短期效果應該是有的，會很快消化掉前期因限購被卡住的客户，但是中長期看來還是沒有太大影響。”

據悉，武漢房企大部分還是採取平銷策略，併為針對“新政”採取促銷手段。

中國指數研究院數據顯示，武漢第38周商品住宅成交套數3774套，而之前第36、37周成交套數在3000套左右。出台政策一週，成交套數的確出現了一些起伏。

“交易量短暫提高是正常的，最重要的還是銀行信貸配合。”香港惠理投資研究中心研究員樂威向記者分析，“政策需要持續性，房企動作值得觀察。”

張宏偉認為，如果 “首套房認定標準”調整，那麼市場將釋放出一部分改善、投資需求。但由於“首套房認定標準”調整政策的不確定性、不可持續性，政策的刺激力度短期內尚難改變市場供大於求的市場基本面。

同策諮詢研究部數據顯示，在銀行信貸仍然持續緊縮的市場背景下，限購取消1個月後，中國12個主要城市成交量平均回升23.13%。“銀行方面可能會配合地方政府，限貸放鬆肯定會多點開花，但最終情況還得看各家銀行經營情況。” 樂威告訴《第一財經日報》記者，“但是可以想象銀行或在此問題出現差異，樓市也會逐步迴歸理性。”