樓市信貸新政力度超市場預期 房企放風要漲價

信貸鬆綁超預期房企放風要漲價

國慶期間一線城市成交小幅回暖

□本報記者張敏

分析人士表示，國慶長假期間，北京等一線城市樓市的成交小幅回升，好於市場預期。這主要是節前出台的信貸新政刺激所致。隨着該項政策持續發酵，未來幾個月，樓市有可能逐步回暖。據悉，在信貸新政出台後，部分樓盤醖釀上調價格，開發商的漲價衝動或再次抬頭。

部分機構認為，儘管信貸新政力度超出預期，但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看，傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場有望顯露出真正的回暖跡象。

樓市成交好於預期

國慶長假向來不是樓市成交的旺季，但由於處在“金九銀十”期間，其市場狀況頗具參考價值。綜合各地的數據來看，今年國慶長假的前六天(10月1日-6日)，多數城市的房地產市場成交量較為平穩，並未因節前出台的房貸新政而出現成交量陡增的局面。

其中，供需關係較為緊張的北京等城市，市場成交小幅回升。來自北京市住建委的數據顯示，今年國慶長假前六天，北京新建住宅網籤472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。雖然相比2013年同期有着明顯下調，但仍優於2012年同期的水平。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，黃金週期間的網籤數據並不反映市場的當下情況，但也説明整體市場延續了9月份以來繼續復甦的變化。

他還指出，之所以稱之為“復甦的延續”，是因為從一線城市來看，國慶長假期間的成交量比之前的預期水平上漲了一到兩成，且網籤的統計存在滯後性，因此國慶期間的實際成交量要好於預期。

從去年年末以來，樓市陷入“量價齊跌”的通道中，房地產市場的月度成交量不斷走低。自今年5月以來，全國70個大中城市的平均房價連續4個月出現環比下跌。但進入下半年，供應方開始做出“以價換量”的努力，使得整體成交量出現小幅回升。

據瞭解，國慶長假期間，各地新開盤的項目並不多，但多數在售項目均延續了此前的價格策略，即在定價基礎上做出一定的優惠。其中，部分城市的新房項目優惠幅度達到30%之多。

二手房方面，據北京中原地產的統計，與年初最高點時相比，目前北京市場在售的二手房源均價已下跌超過15%，部分房源甚至超過20%。

分析人士指出，經過多年來的房地產投資高增長，當前整體樓市處於“供大於求”的狀態。今年以來，隨着越來越多的城市鬆綁“限購令”，使得市場需求逐步釋放。這是市場成交逐漸回暖的大背景。

新政顯效仍需時間

從刺激需求的角度看，9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上，提出“既不認房又不認貸”的標準。其力度被市場認為“超預期”。

北京中原指出，該項政策的力度“5倍於”放鬆限購，“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為，改善性需求一般佔到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。

10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。

兩項政策綜合來看，總體基調明顯利好樓市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，由於央行已經對合理的自住型購房需求提出了信貸支持，隨着各大商業銀行對央行差別化信貸政策的進一步落實，對於部分合理的自住型和改善型購房人羣來説，四季度和春節前這段時間都將是不錯的置業時機。

但值得注意的是，政策利好真正落實尚需時日。據中國證券報記者調查，按照央行新政，當前多數銀行都已經推行最新的二套房認定標準。但對於貸款利率，大部分仍然維持在此前的執行標準，目前尚無實質性的優惠。

胡景暉認為，國慶樓市回升幅度仍然有限，這表明在未確定商業銀行具體執行力度的情況下，市場已出現了較為明顯的短期觀望情緒。對於“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場來説，短期觀望的特徵表現的更加顯著。

他表示，由於“房貸新政”涉及的人羣較廣，不同城市也存在自身的市場特徵，因此在各商業銀行具體的執行情況落地之前，短期政策效果還難以顯現。但他同時指出，在未來的幾個月內，效果會逐步顯現。

對於信貸政策執行的力度，央行發佈的通知，明確了商業銀行可以依據自身情況進行把控和執行。多數分析人士指出，按照銀行的決策週期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便後期市場回暖，但由於前期大部分時間交易低迷，傳統的“金九銀十”還是會面臨成色不足的窘境。

漲價傳聞風聲四起

信貸新政的出台，不僅會促進成交量回升，也可能使得房價重新“抬頭”。近期，網傳一份“綠城集團浙東區域公司文件”的資料顯示，綠城集團要求浙東區域的各項目自10月8日開始，對手頭產品價格進行梳理，根據城市及項目情況對價格進行5%-10%的上調，並於11月1日起全面執行。

經多方核實，記者證實了這份文件的真實性。儘管不排除此事有炒作之嫌，但多數業內人士仍認為，如果信貸新政力度夠大，在個別供需關係緊張、房價下跌時間較長的區域，一些房地產項目漲價並不意外。除此之外，國慶長假期間，另有數家大型房企也傳出即將做出價格調整的消息，但未得到證實。

“漲不漲價要看具體項目，但這個文件出來之後，繼續降價的現象就會少很多了。”某上市房企負責人向中國證券報記者表示，信貸新政的出台，勢必會對房地產企業的定價策略造成影響。

鏈家地產認為，按照新的認定標準，符合條件的二套房購房者，不僅首付可以降低，且利息成本相當於下降了40%。由於實際購房成本明顯降低，房地產項目可以通過價格調整來彌補此前的利潤損失。

截至目前，整體市場尚未出現明顯漲價的項目。但分析人士認為，不排除未來房地產項目通過減少優惠、降低折扣力度等形式變相漲價。

中金公司的分析指出，由於當前大部分房企的資金狀況並不充裕，且市場重心是去庫存，因此主動做出漲價的房地產商不會太多，漲價行為不會演變成大範圍事件。

來自國家統計局的數據顯示，今年1-8月，房地產開發企業到位資金79062億元，同比增長2.7%，增速連續8個月下降。去年同期，房企到位資金增速為28.9%。截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，最近兩年來幾乎翻倍。

張大偉也認為，10月將是信貸政策的落地執行月，後續的政策執行力度是影響市場的最關鍵因素。但整體看，市場繼續下調的空間已被鬆綁的信貸政策“封死”。

(中國證券報-中證網)