北上廣深土地市場回暖：成交超3700億北京佔半
北上廣深土地市場回暖成交超3700億北京佔半
蔡胤
[“雖然成交總量因為供應量影響出現下調，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復甦的跡象。”]
剛過去的週末，北京土地市場並不平靜。
11月2日下午，經過40餘輪廝殺，中海地產(00688.HK)以59億元總價將石景山地塊收入囊中。加上其他兩宗住宅地塊，北京土地市場當天共吸金80.1億元。
分析人士指出，儘管今年樓市走淡，2014年前九個月，一線城市土地出讓金總額仍與去年同期基本持平，而進入10月後，標杆房企拿地積極，未來若成交企穩，一線城市年底的土地市場競爭將趨向激烈。
一日吸金80億
2日北京共有三宗地塊出讓，分別是通州永順鎮地塊、石景山地塊、順義後沙峪鎮地塊。其中，石景山區老古城綜合改造項目地塊包括二類居住、綜合性商業金融服務業及基礎教育用地，起始價46億元，建設用地面積10.7萬平方米。
面對這一高起價、大面積的巨型地塊，房企起初的報價頗為審慎。《第一財經日報》記者在北京市土地整理儲備中心網站看到，截至2日14時28分，該地塊共收到三次網上報價，最後一次報價為46.4億元。
然而在隨後的現場競拍階段，該地塊卻受到了企業熱捧，中海、龍湖、天恆永同昌聯合體參與角逐。最終，經40餘輪競價，中海地產旗下的北京中海金石房地產開發有限公司，以59億元的價格將該地塊收入囊中。
與北京出讓的許多宅地一樣，上述地塊也含有配建條件，即配建建築面積1.34萬平方米、限價為1.6萬元/平方米的“限價商品住房”，以及7.84萬平方米、銷售限價為2.7萬元/平方米的“自住型商品住房”。據業內估算，該地塊摺合樓面價約2.27萬元/平方米。
該地塊位置在石景山古城西路。在2013年初，同樣是在該區域，中海曾以20.18億元總價摘得宅地，該地塊已建成的在售項目均價超過了4萬元/平方米。
除石景山地塊外，順義區後沙峪鎮SY00-0022-6012R2二類居住用地限價商品住房項目也備受關注，該宗位於順義的純限價房宅地起價8.3億元，吸引了中建地產、葛洲壩地產、京奧港和首開金瑞聯合體等房企參與競買，最終，被京奧港旗下北京紫喬房地產開發有限公司以11.5億元摘得，而通州地塊則以9.6億元的底價成交。
由此，2日三宗地塊共為北京土地市場增添土地出讓金80.1億元，而隨着這三宗地塊落槌，2014年北京各類土地出讓金總額超過了1861億元。
房企一線城市“補倉”？
央行“9·30”新政後，房企在北京拿地的積極性頗高，這一點從今年10月的土地出讓金數字可以看出。
據鏈家地產市場研究部日前提供給本報的統計數據，截至10月28日，北京市已出讓各類土地132宗，規劃建築面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達到1781.6億元，較去年同期大幅上升43.7%。其中居住類建設用地達到589.6公頃，僅完成2014年供地計劃的35.7%。
不只是北京，其餘一線城市的土地市場也較為活躍。來自中原地產市場研究部的統計數據顯示，10月1日～27日，一線城市土地成交22宗，合計成交規劃建築面積234.96萬平方米。雖因長假影響成交面積低於9月，但上述土地成交樓面均價高達9787.5元/平方米，這是僅次於2014年1月份的高點。其中，住宅地塊成交7宗，宅地成交樓面價達到了1.52萬元／平方米，溢價率達36%。
關於眼下房企的拿地策略，鏈家地產市場研究部張旭分析，房企拿地的積極性與市場預期緊密相關，“9·30”房貸新政出台後，市場築底特徵明顯，轉暖跡象出現，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。
“雖然成交總量因為供應量影響出現下調，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復甦的跡象。”據中原地產首席分析師張大偉觀察，今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平，10月以來，萬科、保利、首開等房企也分別出手拿地，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加。
張大偉認為，相比三四線城市看得見的風險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然維持着高熱度，而信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。
“隨着各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底，部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增強。”張大偉預測。
剛過去的10月，北京商品住宅成交經歷了“過山車”式的變化。據亞豪機構統計數據，10月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4543套，環比增長8%。值得注意的是，10月商品住宅成交數據呈現出明顯的等級遞增趨勢，上旬(10月1日~10日)成交套數為399套，中旬(10月11日~20日)增加至1347套，而到了下旬(10月21日~31日)成交套數更是一躍攀升至2797套。
“雖然全月成交情況並不突出，但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯。”亞豪機構副總經理任啓鑫説道。