一線城市年內賣地狂攬4500億 樓面價漲逾5成

年內一線城市賣地已狂攬4500億元

平均樓面單價大漲逾五成

有分析人士預計，一線城市全年土地收入總額將突破去年創造的5245億元的歷史紀錄

■本報記者 王麗新

樓市的寒冬似乎並未傳導至土地市場，甚至沒有耽誤一線城市土地出讓樓面地價的節節攀升。

據中原地產市場研究部統計數據顯示，截至11月18日，2014年年內，“北上廣深”四個一線城市總土地成交金額已高達4519億元，平均樓面單價為每平方米8341.9元，比2013年年度的平均樓面單價大漲53.4%。

對此，中原地產首席分析師張大偉預計，2014年全年一線城市土地出讓總額必然突破2013年創造的5245億元的歷史紀錄。

“248億元的天價地王，超過3.5萬元/平方米的樓面單價，這勢必抬升周邊地區的房價。”某開發商向《證券日報》記者直言，土地成本過高，房價大幅降價的可能性必然會非常低。實際上，“我們對明年樓市的預判是樂觀的，所以會加緊爭取低價拿地”。

宅地成交額首次破3000億元

據中原地產市場研究部統計數據顯示，截至11月18日，2014年年內，“北上廣深”四個一線城市的住宅土地成交額高達3037.9億元，與2013年全年2728.9億元的成交額相比，提前兩個月創造了歷史紀錄。對此，張大偉預計，2014年全年一線城市住宅用地成交額將首次突破3500億元。

值得一提的是，從成交樓面價來看，截至11月18日，2014年年內成交的188宗住宅土地平均樓面價每平方米高達11892.4元，與2013年的每平方米7571元相比，上漲幅度高達57%。

而從一線城市所有土地出讓情況來看，截至11月18日，一線城市買地收入已高達4519億元。

據克而瑞信息集團向《證券日報》記者提供的一組數據顯示，截至11月18日，北京土地出讓金收入超過去年全年總額，並刷新2013年創造的歷史紀錄，達到1861.67億元，預計2014年賣地收入將突破2000億元；上海11月18日更是拍出了248億元的年度總價地王，目前土地總收入為1382.8億元，預計今年賣地收入將超過1700億元；而廣州和深圳買地收入均超過了500億元。

對此，張大偉向記者表示，與一、二線城市樓市有回暖跡象相比，目前庫存過高的三、四線城市銷售速度並未加快，這一趨勢已經非常明確。鑑於此，一、二線城市的土地市場沉寂半年之後，後市拿地競爭將更加劇烈。畢竟，雖然房企扎堆一、二線城市會推高地價，也可能醖釀風險，但與佈局三、四線城市已經可以看到的風險相比，一、二線城市更吸引開發商一搏，其抄底拿地的風險也要低得多。

房企加快抄底拿地步伐

值得一提的是，據上海易居房地產研究院發佈的最新報告顯示，2014年10月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.7個月，相比9月份的17.2個月而言出現明顯下滑，可見其庫存去化速度有所加快。這或許在某種程度上也刺激了房企拿地的熱情。

不過，易居研究員嚴躍進認為，雖然搭乘限貸鬆綁等利好政策的快車後，房企積極推盤促銷，庫存去化週期明顯收窄，但整體樓市庫存仍處於高位盤整狀態。

不過，一線城市仍舊一直是開發商爭相搶奪土地的重點區域，9月份以來，萬科、保利、首開、遠洋等標杆房企已經連續多次出擊拿地，雖然目前土地市場依然將低位運行，但“930”新政落地、上海“普通住宅”標準調整後，改善性需求開始入市救市，房企抄底意願也馬上有所增加，部分熱點地塊的競爭將比三季度更加激烈。

據中原地產市場研究部統計數據顯示，截至11月18日，短短18天內，20大標杆房企拿地花費262億元，為近8個月來最高，同時有望突破300億元，但其購入的土地大部分土地價格相比之前有所下行，可見抄底意圖明顯。

“政府迫於財政收入壓力要儘快賣地，而有些房企近期都有大筆融資動作，還債之餘也是用來低價購入土地儲備的。”某房企高層向本報記者透露，部分開發商對明年樓市預期是“謹慎樂觀的”，加上一線城市樓市有反彈跡象，各種境內外資金看好一線城市樓市，這增加了開發商佈局一線城市的動力。

“對房企來説，在一線城市佈局的項目即使在弱市下，減少一些利潤，降價促銷就可以賣掉，進而能快速換回現金，但在某些三、四線城市的項目，即使大幅降價也無法快速週轉。”有業內人士向本報記者表示，在融資困難，資金鍊較為緊張的背景下，房企顯然都在走快週轉的路線，儘量降低滯銷品給企業帶來的資金沉澱重負。

鑑於此，一線城市土地出讓屢屢創下新紀錄也並不讓業界意外了，但其另一面則是，房價難以走低。