部分房企內部傳達漲價令 一線城市房價料先上調

部分房企“漲價令”潛行 一線城市料先上調

□本報記者 張敏

據中國證券報記者瞭解，近期，北京部分房地產企業召開內部會議，傳達“漲價令”，最快從下個月就開始做出價格調整。在其他一些熱點城市，優惠減少、價格上調的情況已初現端倪。分析人士指出，“量升”往往是“價漲”的前兆。近期，房地產市場成交量回暖明顯，部分房企銷售目標完成情況較好，因此具有漲價的動力。若市場繼續升温，更多房企將做出價格調整。其中，在供需關係相對緊張的一線城市，部分區域可能率先出現價格回調。

內部傳達“漲價令”

“現在市場好，政策上又鼓勵買房，所以漲價是早晚的事情。”上述銷售人員表示，最近是很好的買房窗口期，因為很多項目的價格優惠還在推行。一旦政策層面的利好真正落地，這些優惠措施就將取消，項目的售價就會出現上漲。

本報記者瞭解到，近期該房企已經召開內部會議，宣佈將在12月份對旗下項目的價格進行全面調整，具體調整幅度根據項目所處的地段、商區而定。也即，“漲價令”已經率先在該公司內部下發。

此前的10月和11月初，該公司已經通過一系列營銷活動，錄得可觀的意向銷售額，並已提前完成全年的銷售目標。因此，轉而通過價格調整來追求利潤。

早在今年的國慶長假期間，該公司就曾依據剛剛出台的房貸新政，對市場做出研判，同時結合假期的時間節點，推出價格優惠活動。在這些活動中，該公司的內部員工還認購了一部分房屋。上述銷售人員説，“不可能再有這麼大的優惠了。”

據本報記者瞭解，受銷售向好的影響，近期北京有數家房企發佈了類似的“漲價令”，其主要內容在於，取消優惠措施、推出高端房源，甚至直接上調價格等。調整時間多集中在12月份。

不僅是北京，在全國其他熱點城市，自9月以來頻繁推出的價格優惠活動已明顯減少。在一些熱點區域，漲價現象已經出現。

今年10月初，綠城集團浙東公司曾發佈文件，要求從11月開始對項目價格進行調整。據本報記者瞭解，受困於股權交易難題，如今這些項目尚未出現漲價現象。但在浙江區域，個別房地產項目確已漲價。

有分析人士指出，浙江的民間資本發達，對於政策和市場變化較為敏感，也是在本輪市場調整中最先做出價格下調的區域。受利好政策的刺激，其率先啓動漲價也不足為奇。

需要指出的是，在房地產市場分化嚴重的情況下，漲價行為並未大面積出現，而是僅限於一線城市和熱點城市的部分區域。在很多市場供大於求的二三線城市，尚未出現明顯的價格調整。

政策利好改變需求預期

引發價格調整的根源，在於一系列政策利好引發的市場交易回暖。今年9月30日，央行和銀監會聯合發文，提出首套房購房“認房不認貸”的標準，並重申首套房貸款利率最低優惠政策。10月，三部委又發文降低公積金貸款購房的門檻。

中國指數研究院公佈的數據顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度鬆綁政策的推動下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。

按照慣例，“量升”往往會帶來“價漲”的結果。而促使此輪成交量回暖的主要因素，在於需求的大量釋放。

從2013年年末開始，全國房地產市場漸趨冷淡，由於預期不明朗，需求方陷入嚴重的觀望狀態中。與此同時，年初出現的降價現象，開始“以點帶面”式的蔓延，進一步加劇了市場的觀望情緒。

直到2014年年中，這種情況才有所改觀。數據顯示，今年7月以來，全國房地產市場成交量呈逐月回升的態勢，10月以來的交易量提升更為明顯。尤其在一線城市，部分房地產項目出現了久違的“搶房”現象。

中原地產首席分析師張大偉表示，由於供需關係緊張的局面並未根本改變，從8、9月開始，一線城市被壓抑的需求就開始陸續釋放。與此同時，政策利好的不斷刺激，則使市場預期發生逆轉，並進一步促進需求入市。因此，未來樓市成交量將逐漸企穩回升，零星的漲價情況也會繼續出現。

需要指出的是，在推動漲價的因素中，部分房企銷售任務完成較好、資金壓力較小也是重要方面。中原地產市場研究部統計數據顯示，今年前10月，35家上市房企累計銷售業績達到了12731.8億，同比上漲10%。其中19家企業的業績出現同比上漲。

分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個月的時間，但按照10月以來的銷售勢頭，房企衝擊年度銷售目標頗有希望。凡是提前完成銷售業績的企業，都可能做出漲價的佈局。

二手房價現反彈跡象

從政策層面來看，利好似乎仍未出盡。國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議，提出“穩定住房消費”的説法。這一表態被市場理解為利好，次日，地產股大幅上漲。

本報記者還了解到，智囊機構已將一份調整樓市政策的整體方案提交至監管層，其中包括對交易環節的税費進行減免，並對限購進行微調等，更好地刺激市場成交。若此類政策建議最終“落地”實施，無疑是又一重大利好。

張大偉指出，在限購、信貸調整之後，以税費調整為代表的“第三輪救市”政策可能陸續出台。與此同時，在“土地財政”和“房地產經濟”的驅使下，各地有可能陸續發佈更多新的救市文件。

多家機構的報告指出，政策底部已經過去，未來還將不斷有利好釋放。這將刺激市場進一步回暖，並促進房價逐漸回調。

事實上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發佈了《關於調整本市普通住房標準的通知》，調整了該市關於普通住宅的認定標準，並將自11月20日起執行。受此利好消息的影響，一些二手房業主驟然提高報價，甚至不惜違約。

從數據上看，價格回調的跡象已經出現。來自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格平均環比下降0.3%。雖已連續6個月下滑，但降幅已連續兩個月收窄。

同期，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。二手房對市場變化的反應最為敏感，也往往被看作是先導性指標。多數機構指出，二手房價格出現上調，表明整體房價已有反彈跡象。

不過，業內分析人士指出，由於我國樓市整體供大於求的形勢已經確立，此輪房價的上調主要體現在供需關係相對緊張的一線城市和部分熱點城市。對於廣大二三線城市來説，市場仍需較長的時間進行調整，短期內房價上漲的動力相對不足。