央行降息致多地樓市沸騰：購房者出現恐慌苗頭
上週五，央行降息出乎意料，儘管央行負責人強調，此次利率調整仍屬於中性操作，並不代表貨幣政策取向發生變化，然而，讓整個樓市應聲而起，出現沸騰之勢：新房、二手房在降息利好之下出現成交高峯，週一十餘隻地產股股價漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取。不過，業內人士提醒，在樓市整體供過於求新常態之下，降息不會改變房地產市場基本面。房地產業實際已經進入一種全新階段，供大於求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。
□綜述
11月21日，央行決定自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡併。
這是自2012年7月來的首次降息。貸款利率下調，意味着欲購房、已購房者且合同註明“浮動利率”的房奴們，均可節省一筆利息支出，以貸款100萬元、20年期、等額本息貸款為例，按照調整前的基準利率，月供為7485.2元，20年總利息達65.77萬元;而按照調整後的基準利率，月供降至7251.12元，總利息61.76萬元。也就是説，月供減少234.08元，總利息省了4萬多元。
對於政策走勢反應敏感的房地產而言，央行降息讓樓市出現一片沸騰，上週五晚降息消息一經公佈，便出現的諸多評論極其樂觀，甚至出現了“現在不買房，一年又白乾”的極端言論。業內人士看來，降息後對買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客户，會促進他們下定決心儘快出手，然而，對房企，由於庫存及年末房企銷售目標的壓力，價格或維持穩定，以價換量或為主流。
易居中國執行總裁丁祖昱表示，降息對開發商的成本來説不會有實質影響，銀行資金緊是今年的常態，不對稱降息和存款利率上浮20%又會進一步壓縮銀行利潤，銀行的錢只能更“貴”。即便有“便宜”的錢，開發企業也拿不到。房地產業實際已經進入一種全新階段，供大於求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。
□新房
利好疊加促使新房供需兩旺
在多樣化的促銷優惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下，上週，北京樓市成交量高位企穩。據亞豪機構統計數據顯示，上週（11.17-11.23）北京商品住宅累計成交2889套，成交面積達28.18萬平米，環比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續5周保持3000套左右的銷量水平。截至23日，11月商品住宅共出讓9069套，如果11月最後一週仍保持此前的銷售速度，那麼全月商品住宅成交將在12000套左右，創今年新高。
據亞豪機構統計數據顯示，上週（11.17-11.22）北京共有11個項目開盤，創近10周新高。上週開盤的項目包括普通住宅項目中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悦、香悦四季和富力童話時光，別墅項目灩瀾新宸長橋墅，商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源，環比大漲148%。
貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現，市場重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。上週北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利於購房者，如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達40000-60000元/平米，而該項目僅以35000元/平方米的低價入市，因此熱銷。此外，上週位居銷量排名次席的藍光星華海悦城項目，10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平米下調了5000元。由此可以看出，儘管有了政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但價格仍然是吸引剛需、剛改購房者出手的決定性因素。
□二手房
二手房市場率先升温
降息對二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機構的統計數據顯示，降息首日，二手房市場就迅速升温，當天我愛我家全國12個城市門店諮詢量顯著上漲，委託量也出現了明顯增加。業內表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認，將對二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節前二手房的大批優質房源會釋放出來，成交量將持續回升、成交價因此企穩復甦，甚至出現小幅度上漲的可能。
據偉業我愛我家市場研究院統計，降息首日，北京當天的業主到店諮詢量比前一週六增長140%，客户到店諮詢量比前一週六增長了95%；業主房源到店委託登記量，比前一週六上漲3.4%，客户買房需求登記量比前一個週六上漲5.6%；北京區域上週六全天的電話諮詢量比前一個週六增長了17%。
同時，其他城市也不遜色，據上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等我愛我家落地城市的反饋，市場客户、業主諮詢量都有不同程度的增長。
據介紹，我愛我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市公司的二手房業主和購房客户上週六到店諮詢量與前一個週六相比普遍上漲五成以上，到店房源委託和需求登記量與前一個週六相比普遍上漲5%左右。我愛我家全國12個城市電話諮詢量同比前一週六上漲了15%，需求委託量上漲了5%。我愛我家官網流量也出現了較為明顯的上漲，上週六全天5i5j流量比前一週六上漲了6%。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實際表現來看，購房人和業主的入市意願都有了很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對於降息反應敏鋭，到我愛我家門店登記和賣房、置業的人羣顯著增加，這或將預示着9·30新政後市場新一輪反彈升温的開始。
新浪二手房分析師韋雨舟認為，本次調息中五年以上貸款利率降至6.15%，相當於此前利率的9.4折，這等同於將一直難落地的利率優惠以一種更為權威的方式傳達給購房者；且按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預期，刺激其加快入市，因此短期內對二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對於業主，由於購房者加緊入市，成交量或上漲，因此出現“坐地漲價”的可能性增大。
□股市
週一十餘隻地產股漲停
本週一，房地產板塊出現井噴行情，北辰實業、嘉凱城、泛海控股、泰禾集團等多達12只個股漲停。值得一提的是，地產股四大龍頭中的保利地產、招商地產也加入了漲停隊伍，另外兩大龍頭萬科A和金地集團，週一的漲幅也分別達到8.32%和6.94%。
與此同時，週二一開盤，兩隻槓桿基金——非銀B和地產B直奔漲停。業內人士表示，降息有利於地產銷售，緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求；另一方面降低地產商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產板塊將持續看好，這兩類公司特別具有長期投資價值。
港股內房股也跟隨大漲。受惠於萬達上市傳言，萬達酒店發展漲幅一度接近90%，收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創中國、雅居樂地產、世茂房地產、碧桂園、中海外等多隻股票漲幅均超過10%。
今年以來，房地產板塊便頻吹利空，但上週五晚間央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產板塊重拾信心。中金公司認為，降息是一個更加明確放鬆週期的開始，未來相當長時間內市場面臨的是相對寬鬆貨幣政策，同時各項改革持續推進，這樣的環境將進一步利好房地產板塊。
不過，中原地產首席分析師張大偉認為，依然不能過分樂觀，降息對房價的推漲作用或不及預期，“接近年底，本來銀行的額度就相對緊張，且本次央行降息是非對稱性的。購房者實際能夠享受多少利率的優惠還要看後續的額度。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來彌補利潤。具體房價能上漲到什麼幅度，主要還要看後續是否會有繼續的信貸額度寬鬆。”
□心理變化
開發商 謹慎漲價跑量為主
雖然政策利好樓市，不過，房企的態度相對謹慎。
亞豪機構的統計數據顯示，上週入市項目的定價較為保守，老項目後期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度，衝刺業績。如上週開盤的亦莊金茂悦在推出樓王產品的同時，對前期產品採取了週末限時優惠40萬的活動，以特價房形式加速去化，別墅項目灩瀾新宸長橋墅在開盤前推出了首付一成的優惠活動。
東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，降息對樓市來説肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發成本，另一方面也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務並沒有完成，最後還在衝刺階段，因此，一般房企不會寄希望於漲價，依然是以跑量為主。
購房者 開始恐慌苗頭
雖然不少房企表示多數項目暫時漲價的可能性不大，但降息確實還引發了購房者的恐慌。
一直想買房的小張（化名）表示，看到降息之後，買房的信念更加堅定，並且想盡快買房，“一方面是降息降低了購房成本，買房的負擔會略微少了一點點，更主要的是，我擔心房價會上漲，一耽誤，可能明年又白乾了。”
據記者瞭解，對商業房貸客户來説，根據央行此次發佈的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了9.4折。按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。
記者在採訪中發現，擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數。從近幾天售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態勢已然成型。
□案例
灩瀾新宸長橋墅日銷5億
作為央行降息之後的首個開盤項目，灩瀾新宸長橋墅首次開盤便實現日光，銷售額達到5億元。據瞭解該項目在開盤前推出了首付一成的優惠活動，首付88萬即可買400平米的龍湖別墅。
“項目開盤正值央行在2008年之後的第三次降息，央行降息給了市場一針強心劑，降息對消費和投資的刺激作用預計會在3-6個月之內顯現。”項目相關人士表示，灩瀾新宸長橋墅11月22日首期開盤，產品為使用面積350-410平米聯排別墅，蓄客僅3周，到訪百餘組客户，首期售罄認購5億。
據悉，11月16-23日7天，購房人可通過新浪樂居PC端、移動端兩個線上報名通道報名參與成為預售客户，享受長橋墅限時推出的首付一成優惠，以該項目一套房源880萬起總價計算，相當於88萬買400平米龍湖別墅。除了實打實的現金優惠，所有成功參與預售的客户還將享受龍湖送出的其他活動福利，成為長橋墅首批VIP客户，享受長橋墅後續所有活動的優先參與權，還有每日感恩獎、砸金蛋大獎等豐厚獎品。
東亞印象台湖成交量增兩成
降息對樓市的提振作用較為明顯，記者從東亞印象台湖獲悉，降息政策出台後的三天時間裏，其來電增加22%，來訪增加了18%以上，成交量相比前一週也增加了20%。
據記者瞭解，東亞印象台湖位於台湖新城核心區，二期住宅19800元/平米起，首付僅14萬起，主力户型63—78兩居、三居，臨近幼兒園、小學、中學等教育配套，距離環球主題公園10分鐘車程，交通較為便捷。
“此次降息，相當於在原基準利率基礎上打9.4折，降息後100萬貸款，30年期，總利息將減少5萬-6萬，對剛需和改善人羣是極大利好，加上此前9·30新政、公積金貸款新政等疊加效應，樓市有望升温。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬表示。
另據賈玉鵬介紹，東亞旗下的其他項目，如東亞尚品台湖、五環國際、華欣灣、朗悦居、首航國際等，近期的來電來訪都大幅增加，此前觀望的購房者在緊急入市，樓市“暖冬”成大概率事件。
朝北8080二期開盤銷售百餘套
11月23日，位於朝陽北路的朝北8080二期新品熱銷百餘套。朝北8080為紫石地產的重點產品，項目為7層電梯建築，30-107平米多功能精裝空間。項目一期曾以熱銷4億開盤，11月23日，朝北8080二期新品開盤，上午10點30分，正式選房拉開帷幕，場面火爆，短短1個小時，熱銷百餘套。
項目位於朝陽北路延長線，緊鄰地鐵6號線物資學院站。周邊擁有密集公路路網，便捷交通。項目總建築面積約11萬平方米。朝北8080毗鄰橫穿整個北京城的地鐵6號線，常營、朝青、CBD三重繁華商圈可享，三里屯、朝陽大悦城、龍湖長楹天街購物中心已經成為年輕人集餐飲、娛樂、購物為一體的時尚聚集地。
□分析
同策諮詢研究部總監張宏偉
短期利好長期利空
這次降息是自9月30日“央四條”鬆綁信貸政策後，房地產再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越“救市”，説明當前市場形勢依然相當嚴峻，儘管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之後壓力會更大，尤其是對於大多數二線、三四線城市來講，庫存偏大去化週期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味着對樓市“短期利好，長期利空”，並且也很難避免長期利空的發生。對於樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現小幅漲價的現象。
亞豪機構市場總監郭毅
降息不足以支撐房價快速提升
雖然近幾個月政策層面頻傳利好，對北京樓市交易量也起到了一定的提振，但北京過高的房價基數成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因，因此降息前，市場回暖主要集中在前期降價充分的局部區域以及9·30政策傾斜的局部人羣上，房企在庫存壓力未得到消化的前提下，沒有旺盛成交的支撐，短期內不敢貿然提價，而是採取各種營銷手段，培育剛剛好轉的購房需求。預計年內北京在售項目售價有望止跌企穩，部分前期深幅降價的項目將會小幅回調定價，整體市場價格仍趨於穩定。