11月全國賣地收入1256億 房企重回一線城市搶地

距離上海市中心城區最近的近郊城鎮寶山顧村板塊繼今年3月之後又成功出讓一塊宅地。

12月3日，金地、朗詩、平安三方的聯合體以26.8億元的價格摘得寶山區寶山新城顧村A單元08-07地塊，該地塊以總價176540萬元起拍，起始樓板價9100元/平方米。據此計算，該地塊樓板價為13814元/平方米，溢價率為51.8%。

上海規土局網站顯示，該地塊東至蘇家浜，南至蘇家浜路，西至電台路，北至白蕩河路，總建築面積19.4萬平方米，為純住宅用地。

這是寶山顧村板塊今年第二次推出的宅地，早在今年3月上海融創綠城曾以24億元拿下寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01地塊，溢價率83%，樓板價高達20600元/平方米，超過了當時顧村在售二手房的價格。

與今年3月15家房企爭奪顧村宅地當天的火爆場景相比，12月3日的拍賣現場理性了很多。據一位在拍賣現場的人員告訴記者，現場氣氛一直較為平和，加價過程也頗為平緩，並未出現競相加價的激烈場面。

從單價上來看，與之前相比，出讓地塊競得的13814元/平方米的樓板價着實便宜了不少。但克而瑞研究中心分析師楊科偉告訴記者，“該地塊與今年3月出讓的外環以內且地理位置優越的寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01地塊相隔甚遠，周邊現配套匱乏，且起始樓板價定在9100元平方米不算便宜。”

楊科偉的另一個理由則是，位於該地塊東面最近的在售項目中鐵青秀城現新房售價約為1.9萬元~2萬元，此次13814元/平方米的樓板價對於開發商在拿地後的開發獲利空間其實比較有限。

其實，顧村板塊的土地價格近幾年來一直在穩步攀升。21世紀不動產數據顯示，從顧村歷史宅地出讓記錄來看，2012年中鐵建競得的地塊樓板價為8350元/平方米，容積率1.5，溢價率19.3%；2013年中鐵建再度競得顧村宅地，樓板價為10531元/平方米，溢價率50.4%。

楊科偉告訴記者，雖然全國土地市場在今年前11個月成交量一直在往下探行，但一線城市現在的土地市場比較火熱，北京、廣州今年前11個月的土地出讓金都已經超過了去年的水平。

根據CRIC監測的數據，在一線城市土地市場升温的帶動下，今年11月全國土地市場延續10月上升勢頭，成交總價持續回升，總成交金額為1256.7億元，環比上升34%。

一線城市土地市場顯著回升，使得上海、廣州、北京等接連拍出高價地塊。究其原因，楊科偉認為還是與市場的大勢有關。“雖然今年全國房地產銷售業績整體表現不佳，但從今年10月開始一線城市的市場成交復甦的後勁十足。”楊科偉舉例道，從成交角度來説，雖然11月全國成交沒能延續10月的回暖態勢，整體較上月出現不同程度下降，但以北京、深圳為代表的一線城市則同環比出現上升，其中深圳的成交量達到60萬平方米，環比上漲27%，達到近22個月以來新高。

“不論是從短期還是長期來看，一線城市的土地消化週期相對樂觀，去庫存的風險也更小。”楊科偉説，這也是諸多房企將拍地目光投向一線城市的主因。

今年10月、11月的土地拍賣結果或許可以佐證。10月22日上海浦東新區張江南區配套生活基地A3-04純宅地在經百餘輪競價後被三湘股份以9.65億元拍下，成交樓板價為26057元/平方米，溢價93%。

11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊吸引到了保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企，最終8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額高達156.87億元。

11月19日，東原地產拍下上海浦東新區惠南鎮地塊，樓面價13092元/平方米，溢價率高達105.11%，刷新區域地價紀錄。兩天之後的北京東壩南區1105-659、029地塊在經過42輪競價後被湖南富興以13.8億元競得，溢價率為49.2%。

“大房企迴歸一、二線城市已成為行業共識，對於他們而言，項目開發的成本是一致的，但一線城市能賣出高價，對企業整體的利潤貢獻會更大。” 楊科偉説，“隨着大房企從求規模到求利潤的思路轉變，一線城市的土地競爭將更為激烈。”