明年樓市政策將定調 刺激需求料成主線

本報記者張敏

房地產市場持續回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉，經過長時間調研後，智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關税費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向，在於刺激市場需求，促進成交量回升。

分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論。理由在於：一方面，年度樓市數據出台，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析明年經濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調房地產政策。

一些機構指出，在數據向好的背後，一線城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企業決策週期，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現。

一線城市樓市明顯升温

經過多月的平緩升温之後，房地產市場的回暖速度正在加快。中原地產研究中心統計數據顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環比上漲8.9%，創年內最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。

一線城市升温幅度較大，主因在於整體需求偏大所致。據北京市住建委數據，11月北京新建住宅網籤12279套，二手房網籤11180套，二者均創下今年以來月度新高。

9月末以來出台的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出台信貸新政，提出對於首套房“認房不認貸”的標準，並重申最低利率優惠。10月中旬，三部門出台政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”的説法。11月21日，央行宣佈降息。

同時，在多數城市已經對鬆綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續發佈了多項產業和區域發展政策，其中不少條款對房地產業構成利好。

中原地產首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質，不僅對房地產市場的預期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續。

一系列託市政策的出台，引發廣泛爭議。在房地產發展史上，每當市場陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出台，並最終挽救市場於危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業內人士所批評，認為其會繼續助長土地財政依賴和“房地產獨大”現象。

住建部政策研究中心研究員王珏林認為，今年的房地產市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當前的交易勢頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處於高位，因此並不存在“低迷”一説。一系列託市政策的出台，主要目的在於刺激經濟，但在客觀上利好了房地產，尤其是提振了市場信心。

自住房貢獻不少成交量

據國家統計局數據，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數據明顯高於2010年、2011年和2012年同期水平。

雖然上述數據相對樂觀，但在供需關係逆轉、區域分化嚴重的市場環境下，還隱藏另一重真相。

一方面，整體市場供需關係已經發生逆轉，供大於求形勢明顯。據統計局數據，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯。

今年以來，住建部經過多輪調研，已經對整體房地產市場做出了“供大於求”的判斷，已出台的政策方向也以“去庫存”為主。

另一方面，一線城市的成交量背後，有一定“水分”支撐。一位不願具名的官員指出，北京房地產成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峯值相比，佔比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能佔據北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

他表示，若單看數據，決策者可能會得出“市場平穩”的結論，且沒有動力對現有政策作出進一步調整。事實上，由於地塊多是以“捆綁”方式出讓，並“吃掉”企業的大部分土地成本，因此房地產企業的積極性並不高。

他指出，大規模的自住房建設不僅難以持續，而且會影響到企業的投資熱情。對於供需關係緊張、商品房投資相對不足的北京來説，並非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數”的問題。

統計局數據還顯示，自2月以來，全國房地產投資增速已連續9個月下滑，且均低於同期的固定資產投資增速。

“政策窗口期”有望開啓

政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產生反作用。中國證券報記者獲悉，相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關税費的調整、微調限購等策略。此前，該智囊機構曾對各地樓市進行了長時間調研。

在税費方面，上述機構建議降低二手房交易營業税免徵年限。此前業內人士曾呼籲，該年限應由五年調整至兩年。同時，2013年初出台的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得税”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出台，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

權威人士透露，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地户籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向，在於刺激市場需求，促進成交量回升。

分析人士指出，一線城市的真實情況要低於數據反映的標準。因此，在樓市政策“持續寬鬆”的通道中，需要更大的政策支持力度。

短期來看，政策利好恐不會很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面，年度樓市數據出台，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上，也會給房地產政策的制定奠定基本原則。

王珏林認為，房地產政策有放鬆空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金槓桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他並不建議對一線城市取消限購。

另有分析人士指出，在房貸新政出台之後，銀行在執行中仍謹慎，購房者並未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整。

就市場表現而言，雖然多數機構認為回暖勢頭仍將延續。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業決策週期，在上述“窗口期”過後，房地產市場將在明年3、4月真正做出反映。