傳不動產登記明年3月起實施 二手房應聲而降

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中央編辦批覆在國土部掛牌不動產登記中心後，不動產登記的步伐再次加快。近日，有消息稱，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）基本敲定，已由國務院簽發，定於年內頒佈，自2015年3月1日起施行。

不動產登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎？會讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎？近日，《中國經營報》記者走訪了部分房產業界人士，大家紛紛表示，短期內不動產條例對樓市不會有太大影響。但是長期來看，不動產登記在一定程度上能夠提高房地產市場調控乃至宏觀調控的運作效率，如此一來，對房價有很大影響。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，從供應層面看，通過不動產製度的推進，等於給不動產上了户口，有利於對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單理解為房屋登記。住房買賣行為一直都在住建部門實行登記備案，新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記引起的少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。

困難重重

據瞭解，今年以來，不動產登記相關工作進展較快。3月，“不動產登記工作部際聯席會議第一次會議”召開，明確用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度。5月，經中央編辦批覆，國土部掛牌成立不動產登記局。8月，不動產登記局“三定方案”印發。9月，《不動產登記暫行條例》的公開徵求意見就已結束，並在進一步修改後上報高層。11月28日，中央編辦已批覆同意中國土地礦產法律事務中心更名為國土資源部不動產登記中心。

而目前國務院提出，要建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。另外，國務院提出推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護羣眾合法權益。

然而，值得注意的是，有不少人士擔心，在不動產登記的頂層設計完成後，可能在執行層面遭遇阻力。對此，一位不願具名的業內人士告訴記者，從目前來説，建立不動產登記前的幾個關鍵問題尚未解決。其中小產權房的界定和客觀真實的居民身份證信息系統是建立不動產登記的前提，要想不動產統一登記制度真正發揮作用，要求不動產登記系統與民政、公安、税務及銀行等部門信息聯網，實現各部門、地方數據的橫向整合和共享。

“截至目前，國土部尚未公佈具體的不動產登記試點城市名單。各地不動產登記恐存在多種登記標準與差異，各方如何實施、落實還是未知，總而言之，暫時一切還是‘未知數’。”該人士説道。

與此同時，易居中國執行總裁丁祖昱也曾提到，不動產登記真正難的是全國層面的聯網，即地方政府是否願意將自己城市的不動產登記信息放到全國層面。

除此以外，廣州某大型房地產公司人士也告訴記者，不動產登記並非只是技術原因，更多在實現不動產統一登記，確認不動產的產權歸屬，也面臨不少問題。如何突破現有制度存在的重大缺陷，實現產權真正登記，或許還有很長的路要走。“國內尚存的諸多複雜現實問題，尚需靜觀其變，切勿盲目樂觀。”

短期影響有限

然而，除了是否能夠真正實施以外，不動產登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎？會讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎？

嚴躍進告訴本報記者，不動產登記條例對樓市的影響並不是如普通老百姓想的那樣，會有大量的房源進入市場，從而將目前的市場價格拉低。從房價來看，部分多套房源持有者可能會在短時間內將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段，這部分房源價格一直都屬於市場“硬通貨”，很難降低房價。

與此同時，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛也表示，至於不動產登記對樓市的影響，恐怕還不是那麼直接。就基本消息來看，該消息的分量並不是很足。“該條例為《不動產暫行條例》，還處在試點階段，而且試點範圍不確定。這種模式的範圍，無疑在弱化不動產登記條例的實際影響力。”

“而另外一方面，從市場供應量來看，無論是房企建設項目還是預存房源，成熟地段的房源都更受購房者歡迎，短時間內並不會造成市場供應量增加。”嚴躍進説道。

對此，中國社科院城市與環境研究所土地經濟室主任王業強認為，不動產登記對房地產市場的影響更多體現在對未來市場的規範運行方面，而影響市場的主要因素依然是供求關係，不動產登記本身不會引起市場波動。

此外，不動產登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過快瘋長，如今樓市已經處於供過於求的現狀。2014年前三季度樓市可謂量價齊跌，樓市已經顯出不景氣的情況，央行降息、樓市限購、限貸鬆綁無一不是為了緩解樓市壓力，再加上宏觀經濟持續承壓，樓市下滑跡象明顯。因此可以看出，此時打壓樓市不合時宜，那麼此時出台的不動產登記條例恐怕也會遇到更多的阻礙與束縛，對樓市的實際影響也會弱很多。

二手房市場價格下降

那麼長期來看呢？“從長期來看，不動產統一登記是可以對房價上漲起抑制作用的，針對未來的房價調控會更有針對性。”嚴躍進説道。

更為重要的是，有不少房地產人士表示，如果不動產登記制度真的出台，若再跟進住房信息公開和房產税，持有多套房產的成本就將上升，這將帶來的一種可能就是，買房人對投資房地產熱情下降，可能會促使一部分人拋售房產，將很多房源可以釋放到二手房市場，帶來供應量的增加，進而帶來房價下降，從而帶動二手房市場的繁榮。

記者從中原地產、鏈家地產等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長，而高端市場短期有不少大户型入市。預計隨着不動產登記的加速，大户型二手房供應將繼續增加。

根據最新數據顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另據搜房網二手房數據監控中心數據顯示，26城市二手房掛牌價格環比16升10降，共21個城市環比漲跌幅在1%內。

“不排除有些家庭或個人由於不願進行登記，而對部分房產做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房價下行。”中國房地產學會副會長陳國強指出。

對此，北京中原地產首席分析師張大偉也認為，預計隨着不動產登記的開啓，大户型二手房供應將繼續增加，特別是最近在各地都出現放鬆調控政策預期的時間點發出這一信號，全國二手房市場價格降温時期或被進一步延長。