改善居住環境：搬家到郊區成全球趨勢

家住郊區一度是歐美國家白人中產階級特有的生活方式。如今,隨着中產階級崛起,發展中國家郊區人口也顯著增長。由於城市中心房價高企,人們改善居所的渴望又永無止境,搬家到郊區成為全球趨勢。

【郊區崛起】

“雷克伍德”是印度東南沿海城市金奈郊外新開發的一處地產項目。雖然四周是典型的印度鄉村,走進這片聯排別墅社區,卻恍若置身美國加利福尼亞州小城雷克伍德。

在這裏,28棟兩層洋房比肩而立,雖然號稱是“巴釐樣式”,其實和全世界的郊區住宅大同小異:開敞式的平面佈置、白色牆面、石鋪地板。只有一處細節暴露出這些房屋的真實所在——每座房子正門旁邊都有用於供奉印度教神靈的神龕。

在金奈郊區,類似的地產項目比比皆是。“城裏太髒了,”開發商塔克希納穆爾蒂·丁納卡蘭説。金奈是泰米爾納德邦首府,也是重要的文化、工業城市,是印度第四大城市。這是一個老舊城市,城裏鮮有新開發的地產項目。每逢下雨天,城裏的下水道就堵塞外溢。城裏的居民巴不得離開這裏,產業結構調整更加速了當地人住到郊區去的節奏。

近年來,不少專門承接海外訂單的技術企業在鄉村落户,形成一片環繞金奈城的工業園區,共有6萬多人在此工作,越來越多城裏的年輕人開始往郊區跑。

當地最大的工業園區由塔塔諮詢公司創辦。公司每天開通225輛班車往返金奈。其他企業也提供班車服務,這加劇了道路擁堵。不過,情況正在發生變化。塔塔諮詢公司負責市場發展的總裁拉維·維斯瓦納坦介紹,越來越多新員工願意住在郊外。

年輕姑娘賈巴拉姆·錢德拉塞克蘭就是其中之一。她現在和父母一起住在金奈城裏,坐班車上下班,單程就得一個半小時。她享受城市生活的便捷,但不想花這麼多時間通勤,而且聽説郊區學校教育質量更好。錢德拉塞克蘭計劃,一旦結婚就搬到郊區住。

與城裏老舊的設施相比,郊區的地產項目房子新、房租低,配套的飯店、醫院和學校都不差。以前每到週末,工業園區附近總是空蕩蕩的,如今卻停滿了汽車和摩托車。

郊區一片繁榮,城裏的情況卻截然相反。世界銀行數據顯示,1995年至2005年期間,以金奈為中心的方圓25公里之內信息技術職位增長27%,25公里至50公里範圍內新增同類職位47%。然而,城裏高技術製造業卻流失了近四分之一的崗位,城外的同類職位增長23%。

2001年至2011年期間,金奈市中心人口僅增長7%,而郊區人口增長卻接近40%。在世界其他地方,特別是發展中國家,人口流動呈現出相似的模式:市中心人口增長緩慢甚至下降,郊區人口顯著增長。

郊區人口增長與城鎮化幾乎同步。聯合國數據估計,2010年到2050年期間,發展中國家城市人口將翻番至52億,農村人口則將進一步萎縮。然而,城鎮化過程中,人們並非簡單地搬到城裏居住,真正住在城市核心地區的人並不多,郊區將成為新的增長點。

【城市衰落】

美國亞利桑那州鳳凰城是郊區生活的典型。鳳凰城與其説是城市,不如説是一片超大規模的郊區住宅羣。除了少數幾棟辦公樓,當地罕見超過三層高的建築。

鳳凰城的興起與美國人逃離城市、移居郊外的潮流同步。汽車和軌道交通普及促成了發達國家郊區生活的第一波潮流。後來,產業結構調整、種族摩擦進一步驅使白人中產階級移居郊區。

在汽車大規模普及之前,鳳凰城幾乎不存在。如今,這裏有440萬居民,是全美人口第六多的城市。其實,鳳凰城可謂處處是郊區,城裏城外全是獨門獨户的住宅樓,沙漠才算是這裏真正的郊區。

查看衞星拍攝的鳳凰城圖片會發現,這座城市的燈光帶截止於一條清晰的邊緣線,那是公路、電線等基礎設施終止的地方,是人類居住地與自然的分界線。

這裏幾乎人人住小樓,家家有院落。“在鳳凰城,最有錢的人居住面積為4000平方米,最窮的人居住面積也有800平方米,”當地專家格拉迪·甘米奇説。

鳳凰城的“郊區氣質”讓市長格雷格·斯坦頓頗為着急。每年發表“市情諮文”,他都會強調市中心的重要性:鳳凰城必須變得更像城市,延長有軌電車路線、修建高樓大廈,才能吸引年輕人。

斯坦頓的急切心情可以理解。不同於發展中國家欣欣向榮的景象,發達國家的郊區生活逐漸淪為沉悶和蕭條的代名詞,是美劇中“絕望主婦”和迷惘青年的牢籠,都市生活才是潮流和希望所在。

實際上,這可能是流行文化對郊區生活的誤解。搬家到郊區是人們生活品質提高的必然結果。生活越寬裕,人們對居住環境和個人空間的要求越高,但城裏卻難以承載這種生活方式,於是到郊區去生活成了最佳選擇。

利用衞星圖像、地圖和人口數據,紐約大學地理學傢什洛莫·安格爾分析比較了全球3600多個城市人口變動情況。他發現,除少數幾個例外,城市人口密度似乎與當地繁榮程度成反比。越富裕的城市,人口密度越小。發達國家大部分城市的人口密度呈下降趨勢,巴黎市的人口只及開羅的三分之一,孟買的七分之一。東京人口只有孟加拉首都達卡的五分之一。

安格爾還發現,幾乎所有城市的人口密度都有所下降。20世紀20年代鼎盛時期,芝加哥城裏每公頃有59個人,如今最多隻有16個人。墨西哥城的人口密度只及40年代時的一半。洛杉磯和約翰內斯堡是例外,近年來城裏人口密度有所增長。然而,這兩個城市最初成形時,人們即散住在郊區,沒有明確的城市概念。

【政策選擇】

若干輪郊區生活浪潮中,倫敦是個例外,結果造就了這個國際大都市的繁榮,卻加重了當地人的生活成本。

隨着中產階級大規模移居郊區,發達國家不少大城市陷入衰退、犯罪和破落的深淵。倫敦卻成功避免了這一幕。英國議會在30年代多次通過法案,在倫敦郊區打造大片綠化帶。如今,這些綠化帶已長成稠密的樹林,面積甚至三倍於倫敦市區。這片廣闊的綠色林地像一道人為劃定的邊界,限制了倫敦的擴張。

郊區發展受阻之時,倫敦城內增長顯著。1997年至2012年期間,倫敦城內企業在全國經濟產出中所佔比重從12.3%增長至15.6%,遠遠超過紐約、芝加哥和洛杉磯等大城市。位於倫敦城區的住宅區也乾淨、整齊,犯罪率較低,學校教育水平領先於整個英格蘭。

然而,由於綠化帶的存在,倫敦周邊幾乎沒有任何郊區住宅,導致城裏的房價節節攀高。在倫敦南部破落的南諾伍德地區,一座普通的三居室住房售價高達30萬英鎊。在美國曆史最悠久、規模最大也最貧困的郊區住宅項目鳳凰城瑪麗韋爾附近,同樣的價錢足夠買下整個街區的住宅。

如此高昂的房價令倫敦低收入人羣難以承受,結果催生了另類的住房市場——由車庫和臨時棚户改建的微型住房。倫敦的高房價拉大了貧富差距,還逼得不少上班族徹底住到外地,每天花大把時間通勤。

2001年至2011年之間,在倫敦工作但住在外地的人從72.4萬增加到79.5萬,佔全體上班族的比例從19%增長至21%。英格蘭不少看似自給自足的小鎮因此成為倫敦的“睡城”。在每天往返倫敦的火車上或堵車時,這些小鎮居民得以欣賞那道廣闊的綠化帶。

如何揚長避短、結合市區和城郊生活的優勢,成為當今城市規劃不可迴避的話題,不同地區已經開始嘗試改變。

經濟學家愛德華·格萊澤10年前就提出,城市不僅是一架高效的生產機器,也是一個消費中心。他指出,“消費型”城市的出現證明,人們在一個地方安家落户,是因為享受當地的氛圍,而不僅僅是為了方便上班。

或許,新一輪搬家到郊區的浪潮來臨之際,最好的選擇是讓郊區生活更有活力,而城市生活則多一份閒適。

在美國加利福尼亞州,技術企業和地產商正嘗試為當地的郊區生活注入一絲城市氣息。谷歌公司所在地“山景”頗為繁華,成為硅谷的一個小小城區。加州南部的另一郊區地產項目則引進露天購物中心,模仿古代城市中心。

生物技術企業密集的北卡羅來納州三角研究園也嘗試打造自己的城區,集中開發了一批咖啡館、飯店和辦公地產項目。

明智的政策應該把目光放長遠,在城市擴張之前提前規劃用地,為道路、鐵路和公園預留髮展空間。19世紀紐約城規模遠遠小於今日之時,當地政府就決定要修建中央公園。歷經100多年發展,這個公園如今仍在紐約市中心。(袁原)

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由於白人中產階級是最初定居郊區的人羣,家住郊區一度被視為優質生活方式。然而,隨着各種族和收入階層的人羣移居城郊,郊區生活不再簡單等同於“高大上”,也具備了種族、收入矛盾。

20世紀50年代,鳳凰城的郊區住宅項目瑪麗韋爾一度熱銷,開盤不久即售罄。到了80年代,當地社區突發多起奇怪的白血病案例,令白人居民恐慌而逃。如今在鳳凰城提起該社區,當地人總會聯想到癌症、犯罪和貧窮。甚至有流言稱當地社區流竄着一羣兇猛無常的吉娃娃犬。

這裏現有近20萬居民,其中四分之三為拉丁裔。當地房價也一蹶不振,不到10萬美元即可在此購得一套三居室住宅。