新加坡零售店面佔用率創新低租金走軟

據《聯合早報》12月23日報道，新加坡商場及零售業者在2014年面對諸多挑戰，使當地零售店面的佔用率下滑至92.6％，創下四年來的最低水平；當地零售店面平均租金也走軟，全年下滑幅度介於0.7％至1.9％。

此外，自從總償債率（TDSR）限制於去年中推出以來，投資者對新加坡分層地契零售單位的興趣也大減。

根據新加坡高力國際（Colliers）的數據，截至本月17日，全年賣出的分層地契零售單位僅435個，相比去年的1154個，大幅減少了約62％。

不過，受訪分析師認為，明年是新加坡建國50週年紀念、《孤獨星球》（Lonely Planet）推薦新加坡為明年全球最佳旅行國，再加上亞細安在明年建立經濟共同體，明年的遊客人數相信會增加，對新加坡零售業以及商場房地產帶來一些推動作用。

新加坡戴德梁行（DTZ）東南亞諮詢與研究部主管高春華受詢時指出，今年的零售店面佔用率下滑有兩個主要原因，一是租用速度大幅放緩、二是大量零售店面落成。

今年前三季，新加坡零售店面的淨吸納量為15萬3000平方英尺，同比下跌70％。淨吸納量指的是新租樓面加上擴租樓面，再減掉退租面積而得的數據。

高春華表示，租用速度大幅放緩反映零售業者在現今經營環境中，對擴張採取了更謹慎的態度。高力國際研究諮詢部主管謝岫君進一步指出，零售業者今年主要面對的挑戰包括經營成本增加、人手不足、盈利減少，以及來自電子商務的競爭等。

此外，高春華指今年的馬航客機失聯事件，也影響中國遊客到東南亞，包括新加坡旅遊的興致，對當地零售業造成一定打擊。

隨着一批新商場，如巨型貨倉式零售商場Big Box、東福坊（Eastpoint Mall）、東北區大型商場利達廣場（The Seletar Mall）及巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）將在今年第四季落成，新加坡整體零售空間樓面面積會增加，可能導致零售店面佔用率進一步下滑。

有鑑於此，高春華認為更多商場業主願意調低店鋪租金，使烏節路一帶、其他市區地帶、以及郊區地帶零售店面的平均毛租金，分別在今年第四季環比下降了0.3％、0.7％及0.4％，全年下降了0.7％至1.9％。

高力國際數據則顯示，新加坡烏節路商場一樓黃金店鋪的租金在2014年年比下滑0.8％。反觀郊區商場一樓店鋪的租金則年比上升1.1％。

謝岫君預計，烏節路商場明年的租金變化不大，介於負1％至1％；郊區或區域中心商場的租金則將上升0％至2％。

不過，高春華指出，明年至2019年新加坡將有430萬平方英尺的零售店面落成，其中70％坐落於郊區，其餘坐落於市區其他地帶，而烏節路一帶接下來五年都沒有大型商場項目落成，因此烏節路黃金地帶零售店面的租金可持續增長。

此外，整體分層地契零售單位交易雖然在今年下挫，但烏節路一帶分層地契零售單位的售價卻取得約1.3％的增長，優於其他地區的零增長。

謝岫君預計，在明年利率穩健上升、總償債率限制不變的情況下，不管是烏節路還是其他地區的分層地契零售單位，它們的售價都將會持平。

她也表示，新加坡供售的分層地契零售單位有限，一些較舊商場今年嘗試以集體出售方式推出市場，會引起發展商的興趣，但交易是否成功取決於業主的開價。