不動產登記明年施行 短期內對樓市影響或有限

曾於今年8月公開徵求意見的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）昨日正式下發，將於明年3月1日起實施。《條例》明確規定，將建立統一的不動產登記信息管理基礎平台，解決長期以來不動產登記多頭管理的狀態，並要求加強登記信息在多個部門互通互享。

已發證書仍有效

長期以來，我國的不動產登記一直是多頭管理的狀態。土地登記權屬於國土部門，住建部門登記房屋產權，海域使用權由海洋行政管理部門登記，礦產、農地、森林等也分屬不同部門管理。

為將這些分散的登記職責整合到一個部門，《條例》明確規定，由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作。

據國土部相關負責人介紹，制定《條例》的兩項重要原則，一個是統一規範，明確一個部門負責登記，並對機構設置、簿冊管理、基本程序、信息共享與保護提出統一要求；二就是確保物權穩定，《條例》明確已經發放的權屬證書繼續有效，已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受到影響。

建統一管理平台

雖然不動產的登記工作統一由國土部門負責，但是關於登記信息確是多部門共享。《條例》要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台，並將登記信息納入該平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息即時共享。同時，《條例》要求國土資源與公安、民政、財政、税務、工商、金融、審計、統計等9部門進行不動產登記有關信息互通共享。

國土資源部地籍司（不動產登記局）司長（局長）王廣華表示：“我們計劃2015年7月上線試運行信息平台；2016年完善平台並擴大試運行範圍；2017年全面運行。目前已經形成了平台建設的頂層設計，即將組織平台的開發建設。”

不能“以人查房”

按照物權法的有關規定，《條例》把登記資料查詢人限定在權利人和利害關係人、有關國家機關。且不能以人查房，只能以房產地址查詢，並且要向登記機構説明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用於其他目的，未經權利人同意，不得泄露查詢資料。

據介紹，權利人指的是房地產權的所有人，如果房子是自己的話，就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行，那麼銀行作為抵押權人，憑藉抵押登記也有權去查詢登記資料。利害關係人是指和不動產所有者有直接關係者，比如夫妻等。此外，在一些債務糾紛中，債權人可以憑藉人民法院的補充證據材料通知書，自行或委託律師事務所查詢債務人（欠債者）名下的已確權房產情況。

解讀

1、跟普通人有啥關係？

將減少當事人的負擔

國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示，原有的分散登記，由於各部門登記方法、技術規程等不一致，容易導致各種不動產權利重疊、漏登；由於不同部門管理和登記，容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界限不清、權利歸屬不明，引發諸多矛盾糾紛。實施統一登記後，可以更好釐清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記準確性和權威性，更好地維護當事人不動產物權。同時，統一登記實施後，建立不動產登記信息依法公開查詢系統，將有效保障不動產交易安全，維護不動產市場的正常交易秩序。

建立不動產統一登記制度，將方便企業和羣眾，減輕當事人的負擔。分散登記時，在農村，當事人就要分別到四個不同的部門辦理不同證件。在城市，當事人最少也要辦兩個證。

2、能否促使房價下降？

對二手房有一定衝擊

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，事實上，不動產登記並非指向房地產調控，短期內對樓市影響有限。從不動產登記工作自身來看，重點在於統一多個部門工作，建立全國統一的信息管理基礎平台，實現多部門間審批以及申請流程的簡化。由於《條例》執行對象為發生交易、轉讓或抵押行為的不動產，並未涉及存量房地產，在不動產登記信息管理基礎平台全面運行、房地產税體系建立完善前，購房者觀望情緒或將加重，投資性購房者大量拋售的可能性較小。

中國社科院城市與環境研究所土地經濟室主任王業強指出，不動產登記對房地產市場的影響更多體現在對未來市場的規範運行方面，而影響市場的主要因素依然是供求及預期等，不動產登記本身不會引起市場波動。

不過，亞豪機構市場總監郭毅表示，《條例》的公佈會對於二手市場產生一定衝擊。雖然《條例》並未提及以自然人為條件查詢名下持有房產狀況，但以地址倒推房產持有人，特別是多部門信息聯網，依然打破了以往的房產信息查詢的瓶頸，或引起投資客的拋售，高端二手房供量有望增加，對於平抑二手房市場價格將起到積極作用。中原地產研究部總監張大偉也預計，隨着不動產登記的加速，大户型二手房供應將繼續增加，對於部分高端住宅來説，這一政策是利空。

3、為房產税“打前站”？

房產税推進將明顯加速

中原地產研究部總監張大偉説，如果不動產登記系統能夠建立，房產税的推進將會明顯加速。因為不動產統一登記制度，有助於推動全國的住房信息聯網，為房產税的全面徵收提供條件。目前，許多大中城市已完成房屋價值評估系統建設，如果不動產也能夠統一登記，那麼房產税的推進將消除主要技術障礙。

張大偉表示，這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標誌性事件，對市場的影響將非常大。只有不動產統一登記後，房產税才可能全面落地。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，該條例的推出將加快房地產税、遺產税等税種推出的步伐。《不動產登記暫行條例》在制度上保障不動產登記工作有法可依，為摸清不動產家底做好制度保障，為未來房產税、遺產税等財產性税收的研討、課徵做好前期準備。

4、能否成為反腐利器？

將改變財產主要藏匿形式

除了有助於徵税，反腐敗也被專家認為是不動產統一登記制度的重要作用之一。此次國務院常務會議明確提出，要推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護羣眾合法權益。

張大偉認為，不動產統一登記條例落地後，房產作為過去十年財產主要藏匿形式的選擇將出現變化。“不僅灰色部分資金進入房產的可能性降低，過去灰色資金購買的房產也將可能轉變投資形式。”張大偉表示，正常投資房產的人羣也可能因對未來税費提高的預期（房產税、遺產税）減少房產的持有量。

但張大偉表示，不動產登記本身並不是房地產調控，目的也並非反腐。此外，目前不動產登記推進還將面臨兩大阻力，首先涉及到個人私有財產或者隱私，人們不願意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也擔憂個人財產信息泄露。

另外一個阻力是人為因素，一些地方或部門屬於擁有多套住房的羣體，進行不動產統一登記、住房信息聯網，無異於打破既得利益，所以大多不願主動配合聯網工作。