不動產登記沒提“強制登記” 專家：循自願原則

22日，國務院發佈《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）。從2015年3月1日起，不動產統一登記將正式實施。記者注意到，《條例》並沒有要求對不動產權利進行強制登記，但如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到嚴重影響。這意味着，如果你不去登記，也不會被強行要求，但容易出現糾紛。

至於現有房產證是否因《條例》的施行而重新登記？雖然此前國土資源部透露，不動產登記統一簿冊證樣式已設計完成，但昨日國土資源部官員在回應媒體查詢時表示，手中的各種房產證、權屬證書也將按照“不變不換”的原則執行。

為何不強制登記

為何不動產登記不採取行政強制措施？國土資源部政策法規司副司長魏莉華解釋稱，不動產登記是服務於不動產交易，以保護不動產權利人的權利、維護不動產交易安全、提高不動產交易效率為目的的市場經濟的基礎性制度。不動產交易屬於民事活動，民事活動應遵循的基本原則就是意思自治，即自願原則。我國《民法通則》第4條明確規定，民事活動應遵循自願原則。《合同法》第4條也規定：“當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”

清華大學法學院副教授程嘯表示，在不動產登記上，申請原則包括以下幾層涵義：首先，除非法律另有規定或者依據有關國家機關的囑託，否則不動產登記機構只能依據當事人的申請進行登記。當事人不申請，登記機構不能主動登記。即申請是啓動登記程序的原因。

其次，當事人是否申請登記以及何時申請登記，應由其自行決定。登記機構不能隨意為當事人的申請確定期限，或對超過期限的申請不予登記或施加處罰。

再次，當事人的登記申請界定了不動產登記機構的活動範圍，登記機構不得超越該登記申請範圍從事活動。也就是説，如果當事人申請的是抵押權登記，登記機構不能辦理所有權登記；當事人申請的是轉移登記，登記機構不能辦理註銷登記。

最後，只要登記尚未完成，即沒有記載於不動產登記簿，申請人就可以單獨或共同向登記機構申請撤回登記申請。

不去登記易出現糾紛

既然不動產登記應遵循自願原則，那麼如果當事人都不來申請登記，國家建立登記制度的目的豈不打折扣？或許正是基於這種擔心，一些人才提出需要對不登記或不及時登記的當事人給予處罰。

“事實上，這種擔心是完全沒有必要的。因為我國法律對不動產交易原則上採取的是‘登記生效要件主義’。程嘯表示，根據《物權法》相關規定，不登記就無法發生當事人預期的物權變動的效果（如所有權不轉移、抵押權沒有產生等）。比如，張三將一套房屋賣給李四，兩人簽訂了房屋買賣合同並且張三將房屋交付給了李四，李四也搬進去住了一段時間。但是，兩人如果沒有到不動產登記機構辦理房屋所有權轉移登記，雖然在法律上張三與李四簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，但是，因未辦理登記，故此房屋的所有權仍然是張三而非李四的。在法律上，李四隻是債權人而已。張三作為房屋的所有權人依然可以將房屋出售給王五或抵押給銀行。當張三因拖欠他人債務而被起訴時，該房屋也可以被法院查封。顯然，不辦理登記，李四就無法得到房屋的所有權，勢必要承受巨大的法律上的風險。

原有房產證不會作廢

根據《條例》，在不動產登記的類型方面，分為首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記等8大類。根據規定，原有的登記證書不會作廢。

國土資源部地籍司(不動產登記局)司長(局長)王廣華表示，為了讓老百姓儘量適應這種變化，手中的各種房產證、權屬證書也將按照“不變不換”的原則執行。即已經依法發放的證書繼續有效。若是產權人在新證書頒佈前就已經申請了登記，將會繼續發放舊版證書；新的證書頒佈後申請登記的，發放新版證書。

呼籲細則政策落地

不動產涉及國土、林業、農業、海洋等多個不同部門。新出台的《條例》明確規定，國務院明確由國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作，但對縣級以上地方人民政府究竟由哪個部門負責不動產登記工作並未作出明確規定。

有專家指出，當前各地跨部門領域的不動產登記面臨一些技術和利益問題，比如農業、海洋、林業等領域的不動產登記涉及各自的特殊性和部門利益，如果由國土部門來統一登記，專業性方面會有所欠缺，其他部門協調起來也比較難。

如何避免出現政策落地可能碰到的問題？上海財經大學不動產研究所教授陳杰分析認為，有必要出台細則，增加執行條例的剛性，除了提要求更要有強制，尤其是要制定相應的時間表，形成足夠的倒逼機制，更好地贏得輿論對這項工作的支持。”

不動產登記申請涵義

●當事人不申請，登記機構不能主動登記。

●登記機構不能隨意為當事人的申請確定期限。

●登記機構不得超越該登記申請範圍從事活動。

●對尚未完成的登記申請人可撤回申請。

【上哪登記】

廣東不動產登記局接受申請

廣東已由省國土資源廳設立正處級不動產登記局。接下來，全省各市（州）縣（區）將陸續成立不動產登記機構。根據國務院要求，機構設置必須在明年3月1日前完成。

【如何登記】

個人提出申請後30天辦結

省國土資源廳人士表示，為不增加納税人的負擔，不會強制要求重新登記。如果權利人主動要求重新登記，可以申請辦理新證，而且免費。

但是，明年3月1日起，不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，都將採用統一登記。

登記不動產，首先需由登記人提出申請、提交資料，不動產登記機構審查材料或實地查看後，在30個工作日內辦結（法律另有規定的除外）。這一流程，與辦理房產證基本一致。