新加坡分析師看好在海外擁核心業務房地產企業

據《聯合早報》12月24日報道，新加坡政府的降温措施持續壓抑當地私宅市場，而明年的情況看似會維持現狀，房地產股分析師因而較青睞在海外或非私宅領域擁有主要業務的公司。

新加坡房地產股今年的漲幅整體落後大市。海峽時報指數今年至今上揚5.21％，而追蹤發展商股的富時海峽時報房地產控股與發展指數（FTSE Real Estate Holding and Development Index）僅上揚3.4％。

新加坡摩根大通（JP Morgan）預計明年一整年，發展商的盈利空間會持續縮小，其庫存週期會持續縮短，顯示發展商急需到海外發展。

根據摩根大通的預測，發展商目前的庫存週期是2.7年，較之前三四年的週期短。

摩根大通在其亞太證券研究報告中寫道：“過去八年來，土地儲備（land bank）對銷量的比率平均是0.8倍，並有下行趨勢。這顯示發展商無法適當地補充他們賣出的單位，這可能是因為購買率比預期中的好，也可能是發展商預計會出現更多降温措施。”

“我們認為，在海外核心市場擁有良好業績的發展商會較快獲益。鑑於私宅市場的挑戰，我們預期，驅動息税前盈利（EBIT）的主要元素將來自投資性質房地產的經常收入（recurring income），進而提高股本回報率。”

重點發展中國越南市場 新加坡吉寶置業被看好

費利社證券（AmFraser）看好重點發展中國與越南市場的吉寶置業（Keppel Land）。

該證券行指出，吉寶置業在中國與越南擁有的土地分別可建多達3萬7222個與3516個單位，“隨着中國最近放寬政策，我們預期吉寶置業可從城市化的持續推動與中產階級人口增加這些方面獲益。”

該證券行也看好華業集團（UOL），因為該公司在私宅領域的業務較少，且擁有不少商業房地產與酒。

它在報告中寫道：“華業集團在私宅細分領域裏的業務相對較少。它在買地發展私宅項目時有所節制，土地儲備中只剩兩幅地段還未推出單位。”

它指出，華業集團旗下共有88萬6702平方英尺的辦公空間，以及69萬零717平方英尺的零售空間，且其酒店管理部門泛太平洋酒店（Pan Pacific Hotels Group）擁有並管理33家酒店、度假村與服務式套房。

“根據調整過後的息税折攤前盈利（EBITDA），華業集團的投資性質房地產與酒店的經常收入每年佔其盈利的60％。這提供了一個穩定的基礎，緩衝私宅發展業務盈利的波動。”

發展商股今年多數下跌，富時海峽時報房地產控股與發展指數的18只股中，12只下跌，其中跌幅較大的有英利國際置業（Ying Li）、永泰控股（Wing Tai）與首鑄集團（First Sponsor Group），截至昨日分別跌了41.77％、17.56％與20.33％。

少數上升的發展商股包括華業集團（UOL）、城市發展與凱德集團（CapitaLand），分別起了11.47％、5.52％與6.6％。

費利社證券指出：“市值較高的股票，業務自然比較多元。城市發展擁有最大的新加坡私宅土地儲備，但按我們估計，如果平均售價下跌20％，其重估資產淨值（RNAV）只會下滑3.6％至每股12.09元，而吉寶置業、凱德集團與華業集團分別會下滑0.8％、1.2％與2.3％，對他們重估資產淨值的影響更不重要。”

輝立資本則看好在私宅領域業務不多且能夠取得自然增長的發展商，並給予安國控股（Amara Holdings）、金光置地（Sinarmas Land）與普洛斯（Global Logistic Properties）“買入”評級。

輝立資本表示，看好安國控股是因為它明年會在安國曼谷酒店，以及合資的執行共管公寓項目CityLife@Tampines完工後取得盈利增長；看好金光置地則是因為它在印度尼西亞擁有巨大的土地儲備，並擁有良好的盈利率以及低負債率。至於普洛斯，是因為它在市場佔有領先地位，且中國與日本工業房地產市場的供需情況對它有利。