2014地價上漲近五成 高地價或將催漲明年房價

“你申請自住房了嗎？”這句話或許是今年上半年購房者中提及率最高的。從去年年底恒大御景灣開始接受申請起，自住房就成了北京樓市中一個繞不開的話題。低於區域均價至少三成的單價，不過200萬元的總價，自住房成功吸引了所有有購房資格人的注意，幾十比一的申購比例也曾讓開發商將自住房看做回款利器。然而一年時間運行下來，自住房對購房者的影響已發生巨大變化，除了核心區自住房外，申購家庭在大幅縮水，中籤優先家庭的棄購比例顯著上升，更有部分自住房有剩餘房源向全部購房者開放銷售，自住房這個曾經被認為是房價“鯰魚”的樓市特殊產物自己的生存似乎也出了問題。

總額超過100億元的順義趙全營地王、74.6億元的西城區華嘉衚衕地王、49.17億元的劉娘府地王……即便是樓市慘淡的2014年，開發商買起地來依舊毫不手軟。來自於多家機構統計，截至本月16日，北京土地出讓金總額達到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀錄。但有趣的是，在今年這樣一個土地成交大年，仍不乏優質地塊的流拍，難以承受的高地價，不但讓一貫“土豪”的開發商退縮，更近一步推高了未來的房價空間。有業內人士就擔心，持續運行在高位的土地價格再加上供不應求的市場狀況，也許會轉化為明年房價上漲的動力。

土地交易在2000億前踩剎車 仍舊創造了兩項新高

2013年，北京土地市場總額1821.81億元的出讓金已經令人咋舌，但沒想到的是，短短一年，原有的記錄就被輕鬆打破。

根據多家機構綜合北京市土地儲備整理中心的數據統計，今年樓市整體遇冷，但北京的土地市場仍創造了兩項紀錄：出讓金總額和住宅平均樓面價雙雙突破歷史最高點。截至本月16日，北京土地出讓通過招拍掛的方式成功出讓140宗，金總額達到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀錄；北京住宅類地塊平均樓面價達到14557元/平方米，比去年同期11104元/平方米的平均樓面價上漲了41.7%。

不僅如此，近日豐台區更是加推了一宗起拍價格就高達70.7億元的“巨無霸”地塊，再次將北京的土地市場推向高潮，也令北京市土地出讓金將突破2000億元大關的論調甚囂塵上。

據北京青年報記者瞭解，年內雖然有多宗土地掛牌競價，但僅剩餘一宗零售商業用地將在年內出售，其他掛牌土地，包括豐台區的準地王項目，將全部於2015年開始交易。實際上來看，北京土地市場在達到2000億元之前，已經提前踩了剎車。

“最後一個月明顯放緩了供應節奏，預計2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場看，住宅類土地供應出現了減少，相比2013年減少了460萬平方米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求，而持續運行高位的土地價格也將會影響未來房源入市的價格。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。

搶地中夾雜着流拍 三季度土地市場最黯淡

有意思的是，雖然今年出現了西局、華嘉衚衕、劉娘府等多塊高價地，並將北京的單價總價地王刷新了一遍，但並非所有土地都遭到哄搶，開發商一邊搶地的同時一邊也出現了流拍的現象，尤其是在樓市成交最冷清的三季度，土地市場上更是流拍連連。

先是7月末，被眾多開發商看好的孫河板塊推出兩宗住宅用地，但直到起拍前，兩宗地塊網上報價仍為零，最終流拍。

不只是高價地，就連大熱的新城區土地也頻現流拍。繼7月末孫河“準地王”宅地項目慘遭流拍後，近半個月後，房山區長溝鎮地塊，再次遭遇流標。資料顯示，該宗地塊建設用地面積達172579平方米，建築控制總面積為257041平方米，地塊起始價為僅為5.1億元。

對此，有業內人士表示，今年的土地流拍多發生於三季度，當時樓市成交慘淡，“去庫存化”是房企的主要任務，而大手筆的拿地無疑會加重其資金使用成本，是造成多塊地最終流拍的主要原因。

此外，流拍的土地無論是孫河還是房山，區域內可售項目雲集，成為住宅庫存量的“大户”，在以價換量的樓市交易中，開發商對拿地更為謹慎。

明年1月土地成交或超150億元 高地價將影響明年房價

但這樣的謹慎並沒有持續多久，“930房貸新政”和央行出手降息後，樓市的回暖再次增強了房企拿地的信心。據機構統計，10月北京土地成交金額達197億元，環比九月增長了103.93%。與此同時，政府推地的熱情也提前顯現，從北京市土地整理儲備中心公佈的信息來看，明年1月北京土地市場至少將完成6宗地塊的出讓，合計出讓底價高達151.25億元。

除了豐台區花鄉白盆窯村總價70億元的“巨無霸”地塊外，近期豐台區還集中供應了多宗地塊，分別是樊家村危改項目3號、亞林西居住區一期的兩幅地塊，總土地面積是19.73萬平方米。其中，北京市豐台區亞林西居住區一期有兩幅住宅用地，合計起始價為58.1億元。整個豐台區也成為明年年初土地供應的絕對主力。

對此，亞豪機構市場研究總監郭毅表示，“豐台西南四環、五環周邊在中關村豐台園的產業驅動下，中高端住宅成交狀況較為平穩，特別是此前該板塊內以老舊社區為主，換房需求迫切，加之整體京西區域，新土地供應較少，住宅主要集中在西南五環至六環，因此吸引了眾多房企關注京西南板塊。”

而對於明年京城土地市場走勢如何？郭毅表示，明年北京土地市場能否進一步回暖，關鍵還是要看政策和市場的變化。一方面，如果明年貨幣政策更加寬鬆，房企的融資渠道暢通，能夠獲得比較充足的資金，就有可能加大土地儲備。另一方面，如果明年北京二手房税費減少，央行進一步降準降息，新房、二手房成交量持續上漲，庫存去化不斷加速，市場明顯回暖，那麼北京土地市場也會好轉。房企出手拿地的熱情就會增加，優質地塊能夠受到房企的追捧。

在張大偉看來，雖然今年北京土地出讓金創新高，但實際上，住宅用地供應量是減少的，這將會導致在明年的下半年，北京樓市有可能出現供不應求的現象，而持續運行高位的土地價格再加上供不應求的市場狀況，就會轉化為房價上漲的動力。