學區房：抗跌房遇到殺手鐧 劃不劃片成隱患

“北京樓盤銷售不暢跟霧霾有關，起碼這是一個至關重要的原因，尤其是豪宅。”某知名開發商語出驚人。但即便如此，近兩年來，北京霧霾肆虐，使兩樣產品成為稀罕物，一個是空氣淨化器，另一個就是開發商口中能夠將霧霾擋在門外、安心享受潔淨空氣的“防霾房”。

據瞭解，目前北京基本在售的改善樓盤以上的產品，都已經在防霾性能上下工夫，好像誰沒有安裝防霾系統誰就會落伍似的。於是，各路開發商為了賣房開始大打抗霧霾的宣傳牌：“跟霧霾説再見”，似乎在這個霧霾長時間持續的現實下，我們花掉大半輩子按揭的房子，就真的可能成為安身的最後所在。

老人與孩子，在很多商業機構眼裏是搖錢樹，尤其是孩子的教育，無數父母為之甚至不惜傾盡身家。前段時間，有人熱炒宇宙第一中心——五道口的學區房，亦有人在北京花135萬買了個4.4平方米的房子，每平方米將近31萬元，居住條件可以想象，只為給子女上學買個進門證。不管中國樓市多低迷，學區房就像是一個神話，只見漲沒見跌。關於為什麼學區房這麼搶手的問題，一位教育專家一語道破原由：“購買學區房基本穩賺不賠，價格持續飆升，孩子使用完名額，出售時又能賺一筆。即使長期持有，仍然可被視作是一項穩定的投資”。正是有了投資屬性，才使得學區房價格居高不下，即使有新學區劃片的政策影響，不願意錯過任何機會的家長們仍然對這類房產趨之若鶩。

天價學區房 成為降價潮中價格孤島

你能想到連東四環內豪宅棕櫚泉二手房只賣45000元—50000元/平方米，而北四環外普通公寓嘉銘桐城的二手房，即使是東西向都已經賣到50000元—55000元/平方米。落差如此之大的原因就在於——嘉銘桐城擁有陳經綸中學嘉銘分校，實實在在業主子女能夠進讀的名校。而在北五環外，三個社區緊挨着，半年前引進某名校分校的樓盤價格已經達到每平方米7萬元以上，而相鄰的兩個樓盤價格都沒有突破每平方米5萬元。據瞭解，該片區新的劃片政策年後將出台，因此另外兩個樓盤都有可能劃入學區，因此，兩個樓盤的開發商都在暗中憋着勁兒，一等到消息出爐馬上抬價。

人們不禁要問，什麼樣的房子能稱得上學區房？目前開發商與學校的聯姻大概有三種方式。

第一種，品牌輸出。學校有品牌，人大附小、景山學校等等，聲名在外。如果開發商根據政府的規劃，在項目中或者周邊蓋出了學校的硬件，當地教委也有意在此開設一座學校，而開發商又恰好能夠出面聯繫上這些名校，並説服名校把他們的牌子輸出過來，即形成了種種“分校”。

第二種，師資輸出。這幾年，政府為了抹平教育水平之間的鴻溝，非常樂於基礎教育力量強的區縣和弱的區縣之間交流，即名校跨區辦學。這種帶學校的商品房，開發商能夠起到的唯一作用，就是蓋好房子，剩下的需要兩個區縣的教委先溝通，確定之後名校跨區辦學，比如人大附中朝陽分校之類的，就是這種模式。在這種模式下，因為是政府主導的工程，所以，名校會派出師資力量，到輸出一方任教。

第三種，學籍輸出。這種模式下，除了開發商蓋好的樓，名校的好老師之外，這個輸出的名校還擁有其來源地的學籍。比如，西城區的名校跨區到昌平的某個商品房項目裏面辦了個分校，不僅有這所學校的老師、校長，還有西城區的學籍，在小升初的時候，這所學校的學生將參加西城區的派位。

以上這些學區房只算是小兒科，而那些傳統的學校本校周邊的樓盤，包括二手房，更是天價房中的天價房。

新政策前途未卜 學區劃片成隱患

前不久，北京市的人大代表到北京市師大二附中等學校調研，北京市教委主任向人大代表透露，北京市教委正在細化就近入學的標準。由於這關係到眾多購買學區房給孩子找學位的人的切身利益，於是，消息不脛而走。最新在媒體上出現的説法是，要落户住滿三年，才能上你看中的這個學區。有媒體找到了市教委此方面的一位業務負責人，給出的答覆是，落户住滿三年才能進學區的説法，只是極個別小學、中學的要求，比如景山學校、人大附小等，北京市還沒有統一的關於就近入學的詳細標準。

有一點是可以肯定的，買了學區房就能有就學資格未來很可能難以實現。偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示，小區入學歸屬哪個學校主要是教育主管部門進行劃分的。對於購房者來説，購買了該小區的房子，卻不是在那個號碼範圍內，買了等於白買。因此對於購買學區房的購房者來説，應先確認該房源連續兩年以上都被劃入該學校的招生學區內才能購買。同時，由於招生情況的不斷變化，部分名校周邊學區房變動的可能性大，也是購房者要注意的問題。因此，對此類劃片並不穩定的學區房，最好不要提前幾年購買，否則風險過大。

投資需求仍然支撐學區房價

既然劃片有風險，為什麼還要買學區房？學區房的投資屬性無疑是主要原因。

據中原二手房門店海淀負責人介紹，拿緊挨中關村二小的學區樓盤龍湖唐寧ONE來説，唐寧ONE在開盤時價格是18000元/平方米，而目前價格根據户型大小不同區間大概在70000元—80000元/平方米，有的樓王甚至已經破了10萬元/平方米。90平方米每月租金12000元，而180平方米的租到20000元。因為緊鄰中關村二小，該樓盤這些年來一直是買賣雙方的香餑餑。

據專家介紹，房價未來會不會漲，在北京沒有疑問，漲是毋庸置疑的，尤其是好的學區房是二手房價格上漲的“領頭羊”。“學區房是年輕夫妻的存錢罐。這樣的房子，不僅解決了孩子上好學校的問題，更可以把這個房子當作高利貸。如果有三個人在2008年有100萬，一個人選擇存進銀行、一個人做了民間擔保貸款、一個人買了套學區房，現在笑得最開心的肯定是後者。”該專家表示。

過去幾年裏，學區房價格確實增長驚人，其利潤超過民間擔保貸款是不爭的事實。但時過境遷，如今的學區房已經是天價，針對這樣的形勢，專家建議：眼下學區房購買有兩個目的：一是解決孩子上學；二是作為家庭投資。學區房最好買一個小的，不要把改善的目的混入其中，哪怕是好學校旁邊的一居室，幾十平方米足夠了。越小的户型，將來無論出租或轉手，都很容易。當然如今很多學區房購買之後，需要落户一兩年孩子方能取得入學資格，買房人應在買之前查清楚。

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