房地產“海外淘金”熱度不減

過去的二十年裏，中國經濟與房地產市場雙雙突飛猛進地增長。隨着市場發展，競爭日趨激烈，後期房地產市場高速增長的空間更加有限。為保持增長和活力，越來越多的公司、開發商和投資者開始將目光投向海外市場，以尋找新的發展機會。

房地產諮詢機構第一太平戴維斯日前發佈的研究報告顯示，2013年中國機構的海外投資總額接近135億美元，是2012年總額的兩倍還多。儘管未來10年要延續這樣的增速有些困難，但實現年均20%的增長率應該不在話下。第一太平戴維斯據此估算，到2020年中國公司的年均海外投資總額可達500億美元，與美國近兩年的海外投資額相當。

海外投資為哪般

自2005年初聯想以17.4億美元收購IBM筆記本業務以來，中國公司對海外企業與品牌的投資已有數年時間。然而，投資者與開發商僅在近兩年才開始海外商業地產與開發地塊的收購。

談及投資者進行海外投資的理由，第一太平戴維斯中國董事長劉德揚分析，一般來説，公司採取全球化/國際化策略的主要動機可分為市場尋求、效率尋求、資源尋求和戰略性資產尋求。中國公司以往的投資主要為資源尋求型，多集中在能源與金屬領域，尤其是南北美洲以及澳大利亞。近年來，投資重心已開始向戰略性資產尋求轉變（如品牌塑造或知識產權）。最近，房地產開發商的海外投資則主要以市場份額為主要目標。

海外投資的基本原則相對統一，即運營多樣化與資產組合多樣化，以分散風險。此外，開發或投資不同資產類別、增加收入來源（租賃收入與銷售收入），也是實現多樣化的途徑。劉德揚認為，中國地產開發商此前的業務重心主要集中在國內住宅銷售市場上，投資方式缺乏多樣性。近來，有更多開發商進軍商業領域（較少受到政府法規的影響），在租賃市場（更少受到銷售市場疲軟的影響）推出了更多開發項目，從而拓展其在中國的業務。

同時，開發商力求通過投資國內外地標性房產項目樹立自身品牌形象。“品牌形象對於開發商的重要性與日俱增，因為他們正寄望於通過發行企業債券或公開上市等途徑獲得境外融資，以避免受制於由政府操控的國有銀行限額配置信貸額度。”劉德揚説。

此外，西方市場表現低迷、資產價格下跌、投資減少，而中國市場資產升值、人民幣強勢上揚，這樣的局面給中國投資者創造了海外收購的大好機會。

各有所長促發展

由於長期只在中國經營，許多開發商和投資者都在用頗具中國特色的方式經營房地產。然而，隨着越來越多的境外開發商和投資者進入中國，本土的開發商和投資者進一步認識了其資產運作形式，並渴望瞭解更多。這可以通過成立中外合資公司實現。境外開發商和投資者也很希望與本土公司合作，這源於後者在中國的社會關係以及運營網絡方面的優勢。

第一太平戴維斯的報告顯示，國內開發商與投資者進駐海外市場，獲得更多直接、深入的本地業務運作知識，這已經成為中國投資者的一種學習途徑。

隨着前往海外拓展的個人與非房地產公司逐漸增多，中國開發商與投資者憑藉已有的龐大銷售網絡，與海外同行相比優勢明顯。“如果海外公司能得到一家國內大型房地產公司的支持，那麼向中國買家或使用者推出的產品將能在中國取得更大成功。”劉德揚分析道。

國外市場挑戰多

雖然海外投資優勢不少，但中國企業面對的挑戰將會很多。

劉德揚直言，不同的市場特點、相關的税收和法律法規以及市場中已經存在的劇烈的競爭在最初都會為中國本土企業帶來極大挑戰。“但無論如何，這是所有公司為了提高自身、擴大視野以及最終成為真正的全球巨頭的一個必經過程。”

第一太平戴維斯的報告指出，雖然中國公司在國際市場的發展形勢尚不明朗，但仍存在一些確定因子。比如：一些公司有海外投資計劃，但尚未訴諸於行動，可能的原因包括自身規模不夠大、缺乏相應的資源與能力、尚未找到合適的投資機會或者仍在等待行政審批；對於已進軍海外市場的投資者，仍處於全球擴張的初級階段，與國際同行相比，中國許多公司在國際房地產市場的資金分配額度遠遠不足。

不過，報告認為，以市場為導向的改革為國內公司帶來了開發海外市場的新機遇，因此中國可能會在未來十年內掀起新的海外投資熱潮。