報告:住房限購或將全面放開 住房價格將走下神壇

對於一、二線城市房價將繼續下滑預測，報告列舉的主要原因包括：市場投資屬性過高，住房空置嚴重；居民投資理財渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價上漲。

“住房限購或將全面放開，住房價格將走下神壇。”報告稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由於其需求結構的特殊性尚在執行限購政策。未來一年，一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨着房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內全面放開。

“住房限購全面放開後，住房市場‘供不應求，的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。”報告稱。

三、四線城市樓市已經經過一段時間的調整，且三、四線城市以中西部城市為主體，其經濟增速要快於全國平均值，因而房價不太可能出現急速下跌，總體仍是穩中有降。

未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地產進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復甦。

樓市有望實現軟着陸

2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現軟着陸。分析認為，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進一步降低住房交易税費包括營業税、契税、個人所得税等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區及棚户區改造以擴張需求、減少供給；進一步放寬購房落户政策等。

總體而言，密集救市政策的推出對於緩解市場恐慌、避免房價硬着陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下，即便政府強力刺激，房地產市場也將風光不再。

城市人口流入的宏觀拐點尚未出現，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補、並存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

地產寡頭格局初現雛形

雖然2013~2014年度房地產市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領軍企業依舊業績斐然。萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高於整體市場的負增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高於2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強勁。

統計結果顯示，2014年前三季度銷售額最多同時也是銷售面積最大的七家千億級房企包括：萬科地產、綠地集團、恒大集團、保利集團、碧桂園、中海地產、萬達集團。無論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業績的增長勢頭都保持穩健。

雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領軍企業的業績帶來預期之中的突飛猛進，但2012年與2014年市場下行的不利環境也並未對其造成明顯的負面影響。

規模相對較小房企的業績則出現了明顯分化，華潤置地、首開股份等公司的業績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等週轉速率較快的房企則實現了業績較快增長。

在房地產市場容量縮減的同時，大型房企仍然保持平穩較快的業績增長率，這也就意味着小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場環境促使房地產行業加速整合，2013~2014年度行業集中度急速提升。

30%-40%房企或遭到淘汰

在房地產業起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本湧入，許多效率低下、管理落後的開發商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。

然而，隨着房地產市場規制和監管措施的逐步完善，市場競爭強度已逐步升級；尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。

據國家統計局公佈的數據，2012年房地產開發企業個數達到89859家。隨着2013-2014年度房地產市場下行與行業集中度的大幅提升，數量巨大但競爭力較弱的中小型房企紛紛主動或被迫退市，房企數量明顯減少。

預計兩年內會有30%~40%的房企遭到淘汰，而且數量縮減的趨勢短期內不可能出現反彈。

房地產行業的萎靡形勢與逐漸下滑的利潤率同樣促使大量主營業務非房地產業的企業加速退出，諸如華東醫藥、北大荒、水井坊等來自醫藥生物、食品飲料、農林牧漁等行業的多家上市公司均已全面剝離房地產業務或明確表示即將退出。