柏林在城市的很大一部分地區禁止公寓改建 - 彭博社

男人在柏林一棟豪華公寓大樓的屋頂上工作。路透社/托馬斯·彼得從本週開始，柏林將對新公寓進行限制。週二，柏林參議院通過了有效禁止將租賃公寓轉為自住公寓的措施，覆蓋城市的大部分區域。受保護區域涵蓋16萬套住房，約有30萬人居住（在一個350萬人口的城市中，這個數字相當可觀），並可能在不久的將來擴展到更廣泛的區域。這項措施的目標——保持社會階層的混合並減緩城市更新——是雄心勃勃的。正如城市規劃參議員安德烈亞斯·蓋塞爾所説：“每個人都應該有可能在城市的任何地方生活。”

問題在於柏林的租賃住房供應正在減少。現在，正是每個人都想居住的城市部分受到關注。查看一張柏林新禁改區的地圖，幾乎可以説是來自房地產目錄的背面，詳細介紹了城市的新興社區。形成一個彎曲的區域，環繞着中央柏林的東部，相關區域主要由mietskaserne構成，這些矮胖但迷人的一戰前公寓，其曾經主要是工人階級的庭院公寓如今變得非常時尚。這些區域已經在全國性的“社區防禦”法律下獲得了相當多的保護，其中包括禁止奢侈升級，這可能使房東將租金提高到現有租户無法承受的水平。

彭博社城市實驗室一位藝術家重新想象童年的空間，結果卻充滿荊棘房地產開發商納夫塔利在邁阿密海灘尋找交易，推動佛羅里達發展美國的駕駛和擁堵率創歷史新高海牙成為全球首個禁止石油和航空旅行廣告的城市這些並不是城市中唯一受歡迎的地區，因為柏林最富有的居民通常居住在其西部邊緣的森林和湖泊附近。它們只是被清除租户的公寓數量最高的區域。例如，在日益高檔的普倫茨勞貝格地區，僅在2013年，就有1,500套公寓從出租轉為自住。雖然新法律希望能停止這種情況，但仍會有一些例外。正在進行中的銷售將被豁免，而房東也將被允許將公寓出售給居住滿七年或更長時間的租户。如果房東能證明一套公寓很難找到租户，城市也可能批准其作為公寓出售。

工人在一棟19世紀的房屋內工作，該房屋正在改建為豪華公寓樓。路透社/托馬斯·彼得雖然這個計劃很大膽，但並不完全明顯。畢竟，這些公寓並沒有被撤出市場。一些公寓確實可能被偶爾在城市中的富裕外地人購買，但大多數仍將作為主要住所使用。問題在於，柏林的租賃住房供應正在減少。這對大多數市民來説很重要，因為超過80%的居民租房，許多人沒有能力購買。柏林每年以超過12,000的速度建造住房，但由於租賃短缺，許多地區現在可供假日出租的公寓數量超過了常規租賃的公寓數量可供假日出租的公寓比常規租賃的公寓更多。由於如此大多數人依賴租賃市場，保持出租公寓在市場上流通的計劃並不特別有爭議。

新措施的有限範圍可能仍然是一個問題，因為這可能會將問題推遲，而不是實際解決它。例如，我可以看到，雖然我在克羅伊茨貝格的老街現在得到了保護，但附近一些僅稍微不那麼吸引人的街區卻沒有。似乎有很高的風險，新法律只會將公寓改建的情況轉移到幾百碼之外，可能通過鼓勵房東和投機者擴展到新區域，加速城市化的速度。

然而，柏林對此已有應對措施。如果鄰近受控區域的地區面臨類似壓力，城市可以擴展該區域。新的保護區已經在籌備中，不到兩週前宣佈了一個新的保護區——這是建築風格變化的一個標誌，它是戰後東柏林優雅的1950年代新古典主義地區中第一個設立的保護區，韋伯維澤。雖然這些法律在房地產專業人士中可能不受歡迎，但對房東來説也並非完全不利。柏林房地產最近價格上漲的一個原因是，已經強大的租户保護法律幫助德國獲得了基本上沒有泡沫的聲譽，這是一個價格上漲可能會保持的地方。