在西雅圖的年度會議上，城市規劃者們面對日益嚴重的住房負擔危機 - 彭博社

cpaulfell / Shutterstock.com根據大多數標準，西雅圖正是這3000多名規劃師和其他城市活動家本週聚集在這裏慶祝的城市成功故事。美國規劃協會的年度國家規劃會議。

畢竟，這是一座擁有高度和密度的城市。它有電車和其他交通工具，還有自行車和行人在網格中穿行。這裏還有很多創新經濟的工作，正如亞馬遜推動的建築熱潮在西湖大道沿線所見。它是一座儘可能綠色的城市，還有一個繁忙的美食場景，完全本地和有機。天氣也很好。

可負擔性和公平性是今年APA會議上討論最多的話題之一。這一切聽起來都很不錯，除了這個快速增長的太平洋西北大都市（360萬人口）還有一個額外的特點：它正在迅速變得不可負擔。

彭博社城市實驗室一位藝術家重新構想童年的空間，結果卻頗具挑戰性房地產開發商Naftali在邁阿密海灘尋找交易，推動佛羅里達發展美國的駕駛和擁堵率達到了前所未有的高度海牙是全球首個禁止石油和航空旅行廣告的城市西雅圖的住房成本已經對家庭預算造成了沉重負擔。這裏的官員表示，不久之後，西雅圖的中位房價將趕上温哥華的中位房價，温哥華是位於不列顛哥倫比亞省的另一個城市規劃聖地。如今，温哥華的中位房價到底是多少？最新估計為120萬美元。

西雅圖的女王安妮社區景觀。馬克斯·赫爾曼 / Shutterstock.com將可負擔性融入過去二十五年偉大的城市復興並不是全新的挑戰，當然。但在成功城市中，社會不平等的證據似乎最近達到了一個高峯。今年的APA會議上，可負擔性和公平性是最受關注的話題之一，幾乎在每個討論中都有涉及，從掙扎中的 後工業城市如底特律，到 易受影響的人羣，他們受到氣候變化最嚴重的影響。

特別是有兩個 演講是座無虛席，由代表東西海岸炙手可熱城市的城市規劃師進行。與會者透過門窺視，想聽聽可能的政策和項目能帶來什麼改變。

引發這一話題的是來自 住房政策中心 的羅伯特·希基，他量化了這個問題的範圍——收入根本沒有跟上住房成本。希基引用了一項關於芝加哥的研究，表示越來越多的家庭根本賺不到足夠的錢來購買一套典型的住房。從邁阿密到洛杉磯，10個主要城市的租户佔多數，但在這一方面的消息同樣糟糕，甚至更糟：租金上漲了40%到80%。面臨嚴重住房成本負擔的家庭——住房成本佔據了家庭預算，幾乎沒有剩餘用於其他開支——已經從低收入家庭擴展到中產階級。

加劇這一動態的是供需問題，因為兩個羣體——受過高等教育的千禧一代和即將退休的嬰兒潮一代——正在與工薪階層居民爭奪相同類型的住房：更小、更高效，最重要的是靠近交通、工作和城市便利設施。

接下來是普爾尼瑪·卡普爾，紐約市規劃局的執行主任，她試圖解釋該市如何計劃實現市長比爾·德布拉西奧的目標，在10年內增加 20萬個可負擔住房。在紐約，低收入家庭對住房的需求是供應的兩倍。三分之二的紐約人租房，而在這一羣體中，超過55%的人將三分之一的收入用於住房；30%的人則支付一半。

紐約的倡議，主要是為了增加供應，既要保護現有的可負擔住房——確保它們在重建中不會消失——也要儘可能順利地創造儘可能多的新住房，儘可能便宜。這意味着要進行區域規劃改革，以減少不必要的障礙，例如取消對靠近交通站點的開發商設定的過時且昂貴的最低停車要求。然而，核心倡議是使所謂的“包容性住房”成為強制性要求——即在新的住宅開發中，必須有相當一部分，最多25%，是可負擔的。

約翰·拉海姆，舊金山規劃部門的負責人，曾任西雅圖的規劃主任，他表示包容性區域規劃也是灣區的一個主要工具。開發商可以選擇支付費用、在現場提供可負擔住房、在外部建設，或為城市劃出一塊土地用於建設可負擔住房。舊金山還在考慮密度獎勵的方法，即在換取更多可負擔住房的情況下允許額外的建築高度。

將所有希望寄託在增加住房供應上也是充滿風險的。但是，儘管付出了所有努力，自1992年以來，總共只建成了1,787個可負擔單位，拉海姆説。“我們應該每年建造這麼多。”目前，舊金山兩居室公寓的平均租金為每月4,580美元，而中位數購房價格為超過100萬美元。與此同時，灣區的人口和就業仍在增長。預計未來五年人口將增加25萬人。該市的30年就業增長預測已達到40%。

微型住房的趨勢——超小的居住空間，有些配有共享廚房——並沒有成為曾經設想的可負擔解決方案。在這些熱門市場中，面積更小並不一定意味着更便宜。

這兩個城市也在探索共享產權住房和社區土地信託，通常由社區非營利組織通過長期租賃獲得土地，僅出售建築物（從而有效地將城市土地的高成本排除在外）。

當觀眾走出房間時，他們留下的印象是，紐約和舊金山的同事們正在做規劃者該做的事情：系統地解決問題，在系統內工作，並設定長期目標。他們在可敬地逐步推進。但不少人可能會想，這些努力是否足夠。

以目前舊金山的生產速度，填補可負擔住房的缺口可能需要50年——這是Rahaim所表達的挫敗感。在紐約市可能需要25年。但將所有希望寄託在增加供應上也是充滿風險的。在城市中建造是昂貴的，而在不考慮支持這些環境所需基礎設施的情況下，建造更高和更密集的建築則更加昂貴。

對可負擔住房的不同思考可以從細節到大局。西雅圖是 預製住房的實驗室，包括在大學區推出的一個模塊化 部件套件項目；如果能夠在城市填充地塊上保持生產成本低，這是一個重要的第一步。從更廣泛的角度來看，採用多中心、高密度的區域方法，得到交通支持，具有突破超級熱門市場邊界的優勢。在舊金山、西雅圖、芝加哥、華盛頓特區、紐約或波士頓的某些社區中，難以想象它們的任何部分會再次變得可負擔。但一個更好連接的都市區域將為Malden、長島、新澤西、奧克蘭及其他地區打開可能性。

這是最難的數學方程，且不會有傳統答案。在卡其褲和偶爾的夏威夷襯衫中，美國的城市規劃者通常是一羣樂觀開朗的人，尤其是在他們可以佩戴掛繩、交流並離開辦公室幾天的時候。然而，他們非常清楚，如果城市變成只有富人才能享受的地方，他們所做的其他一切都將毫無意義。今天，他們大多數人都要回家。關於可負擔性，他們將重新開始規劃。

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