一個新的指數映射了美國2000個社區的生活質量 - 彭博社

Flickr/A McLin位置，位置，位置。在選擇居住地點時，我們都在住房成本、通勤和我們需要和想要的社區設施之間做出選擇和權衡——從更好的學校、安全的街道和温暖的氣候，到通往山脈或海濱、餐館和酒吧的便利。

我們願意為更好的生活質量以及我們認為能帶來這些的設施和公共服務支付多少呢？

一項 新研究 發表在 城市經濟學雜誌，由經濟學家 大衞·阿爾布伊（伊利諾伊大學）和 伯特·呂（密歇根大學）提供了關於美國人願意為居住在特定地區和獲取改善生活質量的設施支付多少的重要新見解。該研究考察了全國超過2000個社區。我之前曾寫過 生活質量指數，但這些經濟學家的研究的強度在於其具體性。利用人們願意為居住在特定地區支付的費用作為該地區生活質量的衡量標準，這些經濟學家的新指數不僅在大都市之間進行比較，還在其內部進行比較。

彭博社城市實驗室一位藝術家重新構想童年的空間，結果卻充滿荊棘房地產開發商納夫塔利在邁阿密海灘尋找交易，推動佛羅里達發展美國的駕駛和擁堵率比以往任何時候都高海牙成為全球首個禁止石油和航空旅行廣告的城市為了實現這一目標，他們使用了來自美國人口普查的詳細數據綜合公共使用微數據系列，基於人口普查定義的“公共使用微數據區域”或“PUMAs”。在某些情況下，PUMAs與縣相符，在其他情況下，它們與市政當局相符，而在一些人口較少的地區，PUMAs對應多個縣。但在大城市和大都市地區，它們對應於社區，比如曼哈頓的上東區或舊金山的英格爾賽德。達到這一更詳細的地理分析單位是非常重要的——這使經濟學家能夠比較住房成本、工資和便利設施之間的模式和權衡，既可以在不同城市之間，也可以在城市內部進行比較。

是什麼讓地方變得更或更不受歡迎，哪些便利設施最重要？利用這些詳細數據，經濟學家創建了一系列迴歸模型，以確定全國不同地區的實際可支配收入（考慮工資、住房和通勤成本），然後分析人們願意為住在最佳社區和獲得最佳服務和便利設施而犧牲多少收入。

下面的地圖顯示了人們願意為在美國特定地方生活而支付的費用，基於經濟學家的分析。綠色區域是居民願意支付其收入最高比例的地方。紅色區域是居民願意支付最低的地方。

阿爾布伊和盧最受歡迎的地區高度集中。它們包括西海岸沿線的社區、波士頓-華盛頓走廊、佛羅里達沿海地區和科羅拉多州。根據經濟學家的分析，夏威夷東歐胡（未顯示）位居榜首；家庭為在這裏生活犧牲的比例比平均美國人多25%。加利福尼亞的馬林、聖馬特奧和舊金山也不遠。聖克魯斯、聖荷西和奧克蘭表現良好，科羅拉多州和華盛頓州的部分地區也是如此。

最不受歡迎的地方包括底特律最貧困和最不利的社區，以及馬里蘭州西部、堪薩斯州中部和德克薩斯州西部和南部的部分地區。而且在美國中部的部分地區，從伊利諾伊州和愛荷華州到達科他州和威斯康星州，以及西南地區，尤其是內華達州、加利福尼亞東南部和亞利桑那州東部，有相當多的紅色和橙色區域——人們在這些地方不願意犧牲大部分工資。

人們願意為什麼支付？

但是什麼使得地方更受歡迎或不受歡迎，哪些設施最重要？為了確定這一點，阿爾布伊和盧進行了系列統計分析，以理清家庭對學校、犯罪、氣候以及對水濱和城市設施的訪問的價值。

他們首先發現，人們願意為更好、資金充足的學校支付更多。經濟學家發現，每位學生的地區資金增加1,000美元與人們願意支付的金額每年增加570美元相關。但正如他們所指出的，“這個數字可能受到資金充足地區更好或居民更受歡迎的偏見。”

人們願意為生活在更安全的地方支付更多：謀殺率從每10萬人每年10起跳升到20起，相關的人們願意支付的金額每年下降1,000到1,600美元，具體取決於社區。

人們願意為更多酒吧和餐館的便利支付費用。每千個酒吧和餐館的增加，意味着人們願意支付的金額每年增加170美元。研究人員指出，這個數字也可能代表了在設施更齊全的社區中，種類繁多的商店和娛樂場所的價值。正如他們所寫，餐館和酒吧“位於其他零售和娛樂場所附近，在居民能夠負擔得起外出就餐的高流量區域。”

我們支付的不是社區本身，而是社區為我們提供的與其他人接觸的機會。雖然這些生活質量的方面通常與更密集的地方相關，但作者指出，這並不意味着城市中心和市區總是最吸引人的居住地。在每平方英里超過5,000居民的郊區，支付意願比平均水平高5%。在一些密度較低的中心城市——例如密蘇里州的堪薩斯城——生活質量則低於平均水平3%。

研究還發現，鄰里的大小、密度和“人工設施”——那些由鄰里居民創造的設施——比自然環境的因素（如山脈或海岸線）更能創造需求。正如經濟學家所寫：“因為人工設施主要是由當地居民生產的，它們可能反映了人口本身的吸引力。”換句話説，我們支付的不是鄰里本身，而是鄰里為我們提供的與其他人、工作和設施的接觸。

尖鋭的都市

更有趣的是，研究發現城市內部的生活質量和支付意願的差異幾乎與城市之間的差異一樣大。正如經濟學家所説，這一點尤其“顯著”，因為租金和工資在都市內部的變化沒有城市之間那麼大。這表明，居民對都市區域設施（如優質學校或多樣化的商店和娛樂場所）的接觸變化甚至比他們的收入更為廣泛。

這種都市內部的差異可以在特定都市區域的地圖中清晰地看到。以下是紐約都市區域的地圖，位於左下方。它顯示出都市的某些部分極具吸引力，生活質量高——如曼哈頓的上東區、長島的波特華盛頓和新澤西的伯根菲爾德。但該都市也包含一些居民不願意花費其薪水顯著部分的鄰里：曼哈頓的東哈萊姆、布朗克斯的莫特哈文和布魯克林的布朗斯維爾。

阿爾布伊和呂在舊金山大都會地區，右上方的生活質量變異性要小得多。人們非常願意為城市本身以及周邊郊區的大多數社區付費。只有奧克蘭和里士滿的少數幾個區域，位於伯克利以北，在生活質量指數上排名較低，但這些區域相對於全國其他地方仍表現良好。

底特律的情況則截然不同，如下圖所示。很少有社區的居民願意支付溢價：只有西布隆菲爾德和伯明翰這兩個富裕的郊區。相比之下，底特律市中心及鄰近社區如迪爾伯恩高地、東河岸和珀辛，生活質量評級在全國範圍內都是最低的。位於城市西北部的弗林特在生活質量指標上也表現不佳。

阿爾布伊和呂正如阿爾布伊和呂所指出的，他們的研究有一些警告。他們指出，家庭是“移動性不完全且異質的”——換句話説，搬家的原因並不總是僅限於金錢和便利設施，而是受到家庭、社交網絡或特定行業位置的影響。此外，他們的指數並未考慮居民自身社區的吸引力作為搬家的動機因素。也許人們搬到某個特定社區並不是因為學校資金充足，而是因為他們知道鄰居會有良好的關係，並特別緻力於促進教育。

驅動這一切的似乎是人口按收入和才能的持續排序。正如經濟學家所寫：“生活質量在大都市內部的差異與跨大都市之間的差異一樣大，通常在那些密集、郊區、温和、安全、娛樂豐富且學校資金較高的地區較高。”

我們的國家正變得越來越分化和尖鋭，不僅在於人們的收入，還在於他們所獲得的——他們享受的便利設施，以及他們能夠傳遞給孩子的生活質量。