為什麼路易斯安那州在卡特里娜颶風后反對新奧爾良的低收入住房 - 彭博社

肖恩·埃斯科菲在2009年5月，卡特里娜颶風摧毀新奧爾良大部分地區約四年後，一個名為政府研究局的本地研究非營利組織發佈了一項關鍵發現：

補貼住房將比災難發生前幫助更多的新奧爾良最貧困的家庭，以及更多收入在中位數的40%到80%之間的低收入和中等收入家庭。

這實際上是一個警告。摘自其報告《山姆大叔建造的房子》，BGR擔心城市承擔了過多的補貼住房，需要重新考慮其整體戰略。指出聯邦住房援助項目的缺點——“税基下降”，作為一個例子，研究中心得出結論：“在規劃城市的未來時，政策制定者應努力實現一個能夠容納不同收入水平的住房市場，而不對城市施加不成比例的負擔。”

彭博社城市實驗室一位藝術家重新構想童年的空間，結果卻充滿荊棘房地產開發商納夫塔利在邁阿密海灘尋找交易，推動佛羅里達發展美國的駕駛和擁堵率比以往任何時候都高海牙是全球首個禁止石油和航空旅行廣告的城市報告的作者所指的“負擔”是低收入家庭。“我們需要更多可負擔住房”是一個誤稱，他説唐納德·瓦利，新奧爾良房東協會的前主席對此報告的回應。當BGR在2009年發佈時，這座城市距離實現其住房重建目標還很遠。

路易斯安那州恢復局不僅如此，人們支付的租金更高，花費更多的收入在租金上，尤其是低工資工人。而且情況只會變得更糟：大新奧爾良數據中心（今天稱為數據中心）在2009年報告稱“對於非常低收入的新奧爾良租户（年收入低於20,000美元），可負擔性危機實際上在2007年至2008年間惡化。也就是説，2007年至2008年間，奧爾良教區的非常低收入租户中，負擔過重的比例顯著增加。”

大新奧爾良數據中心在卡特里娜颶風后的幾周內，仍然屹立的 “四大”公共住房綜合體 要麼被拆除，要麼在2009年即將被拆除。BGR 估計 在卡特里娜之前，新奧爾良有19,800個租賃單元獲得了可負擔性補貼，但這個數字中包括了使用財政援助券租賃的單元。當VWB研究公司在2009年9月發佈一份 住房評估研究 時，實際計算出在卡特里娜之前大約有10,743個補貼單元，去掉了券的數量。根據該公司的統計，到2009年，僅建成了6,561個補貼租賃單元，比風暴前少了4,100多個可負擔單元。

即使考慮到補貼券，也很難説所有的可負擔住房需求都得到了滿足，尤其是在當時對需求沒有明確瞭解的情況下。在2009年，47,472名年收入低於50,000美元的人中，根據 大新奧爾良數據中心的統計，超過20,000人無法負擔當時的住房價格。

大新奧爾良數據中心，2009年11月一項來自 路易斯安那州立大學公共政策研究實驗室 的最新調查發現，在風暴後被迫住在其他地方的居民中，回家時間最長的是年收入低於20,000美元的人。近68%的這些家庭花費了一年以上的時間才搬回新奧爾良，而年收入超過100,000美元的人中只有8.23%的人經歷了同樣的情況。造成這一差距的部分原因是貧困家庭幾乎沒有可以搬回去的地方。

到2009年，只有1,750個公共住房單位被佔用，未來最多隻計劃再建一百個。這與風暴前的5,148個相比，差距顯著。許多前公共住房租户仍然住在“臨時”拖車中。即使剩下的 7,000個左右的聯邦補貼租賃單位正在建設中，許多人對失去所有這些公共住房單位感到恐慌。

不過，更令人擔憂的是，州政府在2009年決定 停止 為低收入家庭建設更多的補貼住房單位。某些州官員被誤導認為當年的可負擔住房庫存過剩，並在很大程度上受到BGR報告的鼓舞，採取了這一信念的行動。

低收入租户：“把他們趕出去”

這一混亂的中心是路易斯安那州在卡特里娜颶風后設立的融資結構，以確保那些工資遠低於新奧爾良生活成本的人的住房。這主要包括兩類人：第一類是中等和固定收入（主要是老年）居民，他們有穩定的工資，但仍然被租金、保險、食品、醫療和公用事業費用壓得喘不過氣來。第二類是最低工資工人，收入低於地區中位數收入（“AMI”）的40%，殘疾人和無家可歸者——他們中的許多人曾是公共住房的租户。後者被路易斯安那州視為“非常低收入”，通常需要更多的支持服務來維持住房。

小規模的私人房東出租地下室或空房間，主要滿足第一類人的需求。這些被州政府稱為“小型出租物業”，在卡特里娜颶風之前，佔據了城市租賃庫存的約70%。第二類“非常低收入”租户需要更多的結構：一棟公寓樓或綜合體，配備足夠的物業管理人員，最好還有某種現場社工——就像以前的住房項目中提供的那樣。

這就是為什麼這樣的租户通常被市場標準的公寓開發商所厭惡。“你就是不接收他們，或者驅逐他們。把他們趕出去。我沒有人手來處理他們，”HRI Properties的首席執行官Pres Kabacoff在 今年早些時候接受Gawker採訪時説道。

在卡特里娜颶風之後，路易斯安那州將大部分恢復資金用於房主。儘管在風暴前後，租户占城市居民的一半以上，但對租户的解決方案卻很少。

路易斯安那州社區發展辦公室，災後恢復單位為了激活低收入家庭的租賃住房，路易斯安那州住房金融局（LHFA）與路易斯安那州恢復局（LRA）合作，創建了所謂的“搭便車計劃。”根據該計劃，這些機構利用聯邦發放的低收入住房税收抵免，並在其基礎上“搭便車”社區發展區塊撥款（CDBG），以吸引私人開發商投資低收入住房項目。該補貼方案降低了私人開發商的財務風險，如果沒有它，重建新奧爾良的低收入住房的進展將比現在更慢。

其他州過去曾聯合起來建立這樣的多層次融資結構，特別是作為一種利用私募股權投資的方式，以完善不斷發展的聯邦HOPE VI項目。它所產生的混合收入住房項目與該市住房管理局和美國住房與城市發展部計劃在卡特里娜之前用來取代“巨型四個”住房項目的相符。

類似的公共住房改革在其他城市如芝加哥、亞特蘭大、匹茲堡和華盛頓特區已經發生。 這是HUD的新城市主義方法，旨在打破隔離和集中貧困。新奧爾良剛剛趕上。但雖然其他城市的過程允許逐步過渡離開公共住房，但在新奧爾良，這種方法更為突然，人們在卡特里娜後被迫離開家園，一切都在一瞬間發生。

豬背計劃本應幫助緩解這種突然大規模驅逐的根本衝擊。 一度看起來，州政府準備這樣做，得益於大量的海灣機會（GO Zone）災後救助資金。計劃不僅是重建風暴中失去的東西，還希望解決災難發生前未滿足的可負擔住房需求。

為了那個GO Zone-Piggyback計劃的盛會，州政府擁有超過10億美元的低收入住房税收抵免，與大約6億美元的CDBG資金結合用於住房——大部分針對新奧爾良。在政府研究局，有人擔心這對城市來説是過多的補貼。正如其在“山姆大叔建造的房子”報告中所述：

自2005年災難以來，聯邦援助的湧入推動了城市補貼租賃住房市場的根本轉變。從加速公共住房重建到新的混合收入綜合體，再到增加住房券，聯邦援助重新塑造並擴大了供應。BGR估計，補貼單位的絕對數量比卡特里娜前高出21%，到2012年將高出80%。相對於整體市場，補貼租賃單位現在佔新奧爾良總住房的18%，而卡特里娜前為10%。BGR預測，到2012年這一比例將增長到25%。

儘管BGR主席珍妮特·霍華德表示報告的目的是不限制可負擔住房，但聽起來仍像是對低收入住房反對者的暗示。不過，考慮到其廣受尊重的聲譽，BGR並不容易被輕易忽視，它是一家自1932年以來專注於改善政府的獨立非黨派機構。報告的全面影響在州債券專員急剎車低收入多户公寓的建設時得到了充分體現，他們以該報告作為理由。

“對低收入住房建設“剎車”

沒有州債券委員會的批准，任何補貼住房項目都無法推進，尤其是公寓綜合體，這些項目需要州的多户抵押貸款債券。當債券委員會 拒絕了兩個多户住房項目的計劃，這些項目本應包括 永久性支持性住房單元以幫助無家可歸者時，這對住房的新方向發出了一個大膽的聲明。州債券委員會主席約翰·肯尼迪和時任州債券專員的吉姆·塔克現在 呼籲進一步研究住房需求。他們還開始建議將用於低收入住房的CDBG資金用於其他用途。

路易斯安那州住房金融局局長米爾頓·貝利在對州債券委員會的 聲明中回應説：

如果沒有這些用於混合收入開發的CDBG補貼，開發商幾乎不會建造任何可負擔的混合收入租賃住房來服務路易斯安那州的政策目標人羣。使用CDBG資金來補貼可負擔住房並不會給可負擔住房開發商帶來不公平的優勢。它使競爭環境更加公平。

更不用説，LHFA已經與GCR & Associates簽訂合同，進行全面的住房需求評估（以補充VWB Research和大新奧爾良數據中心已經完成的類似研究）。正如Bailey在他的聲明中向債券委員會解釋的那樣，GCR的分析導致了一個預測：

在2008年至2013年之間，新奧爾良大都市地區將對大約44,713個可負擔租賃單位產生需求。如果從這一需求中減去當前的税收抵免和小型租賃單位的供應，仍然需要超過18,000個可負擔租賃單位。根據GCR & Associates的説法，新奧爾良在州內對可負擔租賃住房的需求是最高的之一。

然而，債券委員會仍然不願妥協，而這一切發生在最糟糕的時刻。2009年，只需向窗外看一眼新奧爾良，就能看到住房需求的現狀。然而，債券委員會的紅燈遠不是唯一威脅到可負擔住房建設的力量。考慮到：

• 這發生在卡特里娜颶風后不到一年，古斯塔夫和艾克襲擊了墨西哥灣沿岸，導致一些已經流離失所的人再次被迫遷移，進一步增加了對可負擔住房的需求，尤其是對於那些仍在尋求返回新奧爾良的人。
• 使用GO Zone税收抵免的2010年截止日期即將到來，如果項目未能按時完成，州將失去這些抵免。這將意味着低收入住房的主要融資工具將喪失，這意味着這些住房根本不會建成。
• 美國剛剛經歷了住房和金融崩潰，後者迫使許多私募股權投資者退出税收抵免交易（因為他們不再有資本購買），這導致税收抵免的價值下降。
• 分發給流離失所的卡特里娜受害者的災難住房援助計劃（DHAP）代金券將在2009年8月31日到期，這隻會增加對更多補貼住房的需求。
• 仍然有數十萬人住在FEMA拖車中——那些漏甲醛的拖車——而州官僚卻在玩弄補貼住房的政治遊戲。
• 新奧爾良的無家可歸者人數從風暴前的6,000人翻了一番，達到了12,000人；時任市長Ray Nagin開玩笑説將他們送出城市作為解決方案。

城市在卡特里娜颶風后沒有恢復所有被拆除的公共住房，這已經夠糟糕了。但現在，它面臨失去任何在建的可負擔住房資金的危險。

這一切的發生很大程度上是由於BGR的推動，他們在2009年發佈“山姆大叔建造的房子”報告之前，就已經對補貼住房發出了警報，正如其在2007年發佈的報告“水泥不平衡”中所述，關於補貼租賃住房的區域分佈。此外，他們的2007年“公共投資，私人開發商”報告對州政府使用GO區低收入住房税收抵免進行了審查。兩者都敦促州官員重新考慮在奧爾良教區部署這些補貼，而是建議將其分散到鄰近的教區。儘管被摧毀的租賃房屋大部分位於新奧爾良，而周邊的教區如聖伯納德卻 積極抵制多户住房開發，甚至 違抗聯邦法院命令。

路易斯安那州住房金融局損害發生的地點並不重要，關鍵是要減少新奧爾良的貧困人口。BGR關心的是重建城市的人口收入多樣化（因此税基），這並不無道理。但BGR本可以研究其他方法來解決這些問題，比如通過生活工資條例、扭轉普遍的反工會文化，或説服州長鮑比·金達爾 接受更多刺激資金，當時聯邦政府正提供這些資金。但他們的主要擔憂是，太多的納税人資金用於為貧困人羣建造住房。

事實證明，BGR在這個問題上的計算是有缺陷的。正如LHFA主席貝利向州債券委員會解釋的那樣：

BGR的報告提供了關於可負擔住房的供給側分析。然而，它並沒有包括同一住房的吸收率或需求側分析。因此，它的敍述造成了一定程度的不幸混淆，可能導致對某些基層現實的誤解。

而且BGR甚至在供給側上也搞錯了。他們的研究人員將當時所有可用的住房券都算作補貼住房單位。儘管並非所有的券都用於税收抵免或CDBG補貼住房（甚至不一定在新奧爾良使用），而且許多券要麼根本沒有使用，要麼即將過期。報告還計算了數千個尚未建成的補貼單位，而這些單位由於上述原因幾乎沒有完成的保證。

VWB研究公司還發現BGR的會計中存在許多錯誤，這導致其在2009年報告中的結論：

似乎BGR報告並不是試圖回答在奧爾良教區是否需要額外的補貼或税收抵免住房的問題。相反，我們認為該報告只是試圖提供對該教區現有和潛在的可負擔租賃住房供應的核算。沒有人口統計數據（特別是關注低收入租户家庭的數據）或供需之間的調和，我們認為BGR報告不應作為關於額外可負擔住房需求的決策依據。

毫不動搖，州債券專員肯尼迪和塔克堅持對所有未來補貼多户住房項目的官方暫停。這最終導致了美國司法部的投訴，內容如下：

在2009年8月，州債券委員會通過了對位於該市的低收入住房項目的債券融資的暫停（“債券委員會暫停”）。市政府和債券委員會都知道，當時Esplanade和新奧爾良的另外兩個可負擔住房項目將受到債券委員會的暫停。債券委員會表示，其暫停是為了研究該市的住房市場是否能夠支持Esplanade和其他兩個項目。2011年3月，最終研究完成，得出肯定結論，即該市的住房市場將支持更多的非常低收入個體的可負擔住房。儘管有這份報告，債券委員會仍未解除對Esplanade的暫停，該暫停至今仍然有效。

在2010年，塔克還領導債券委員會投票支持任命他們自己挑選的兩名成員進入路易斯安那州住房金融局的董事會，這被視為塔克獲取更多 對該機構預算的控制。考慮到塔克本人是一名 房地產開發商，名下有多處多户住宅，這一舉動顯得可疑。事實上，道德投訴在2008年已對他提出，指控他因私人房地產持有和作為債券專員的權力而存在利益衝突。該投訴被駁回。與此同時，塔克堅稱他的舉動純粹是出於緊縮。

“隨着資金變得更加緊張，我們一直在通過不同的機構進行審查，並更加仔細地觀察它們，我們理解在LHFA方面，我們沒有對其進行監督的權力，但我們認為我們應該有，”塔克 告訴《鏡頭》，這是一個非營利的調查新聞網站。（完全披露：我在2009年幫助創辦了《鏡頭》，並在該網站初期報道了這個問題。）“關鍵是要在這些困難的財政時期通過觀察該機構來加強監督，並與立法機構建立直接聯繫。”

GO區和搭便車計劃的資金結束

州長金達爾在此時也在準備徹底解散該機構，他在2011年這樣做了，成立了一個名為路易斯安那住房公司。即使在穆迪投資服務公司警告解散住房金融機構將是“信用負面”的情況下，他仍然這樣做。新的住房實體將由一個董事會管理，該董事會由兩名由眾議院議長（當時是塔克）任命的成員、六名由金達爾任命的成員以及州財政部長約翰·肯尼迪組成，後者是州債券委員會主席，領導了停止低收入住房建設的行動。

到2014年，肯尼迪仍在為該禁令向司法部作答，他為此鬥爭到了最後。他拒絕了該年3月的一項和解協議，該協議將免除司法部對債券委員會因其行為而施加的300萬美元罰款。他最終在七月妥協，同意解除禁令，並避免阻止未來對可負擔住房交易的考慮。在整個過程中，低收入住房的反對者聲稱禁令是出於對貧困集中問題的擔憂。但這一擔憂已經通過推動混合收入住房開發得到了回應，正如HRI Properties首席執行官普雷斯·卡巴科夫最近承認的：

GO區時期現在已經結束，Piggyback計劃時代也已結束。路易斯安那州住房公司仍然負責該州的低收入住房開發，但主要由不認為這是優先事項的人控制。

新奧爾良確實有其他工具來促進低收入住房開發，但它們的使用率很低。 鄰里住房改善基金是一個於1992年建立的地方税收計劃，每年大約帶來300萬美元。過去，它被用於覆蓋管理成本和對抗衰敗（這並沒有完全進展順利）。現在有一種推動，要求城市使用這些資金來生產更多可負擔住房>。

但是BGR在2009年對過多補貼住房的警報被誇大了。它當時預測到2012年，新奧爾良將“擁有大約35,700個補貼租賃住房單元——比卡特里娜前的水平增加大約15,800個單元。”

現在是2015年，城市離這個目標還遠得很。新奧爾良的卡特里娜10網站表示，它在59個新的多户租賃開發項目上花費了$5.43億，包含7,475個單元。通過其他融資項目，它建造了4,958個可負擔租賃單元（其中一些在多户開發中），以及另外551個永久性支持性住房單元。The Lens報道稱，自卡特里娜以來，城市建造的16,100個單元中，大約12,000可以被視為可負擔的。無論如何，這遠低於BGR的預言。住房券已成為幫助低收入家庭的主要工具，但它們面臨着如此多的歧視以及持續的租金上漲，以至於這些券在新奧爾良幾乎沒有幫助。

在2021年8月21日， 大新奧爾良住房聯盟發佈了其初步的“HousingNOLA”報告，其中得出結論到2025年，該市實際上需要另外11,000個低收入家庭的租賃單位。報告中寫道：

[T]在未來10年內，新奧爾良對住房的預計需求將在2025年前達到33,593個住房單位（包括租賃和自有住房）。這包括10,952個低收入和中等收入家庭的租賃單位；5,720個市場租賃單位；5,628個低收入和中等收入的自有住房單位；以及11,293個市場自有住房單位。……由於低工資、高貧困率和有限資源，滿足該市最脆弱和工作貧困者對深度可負擔住房的高需求將需要大量的財務資源。

在過去10年中，新奧爾良在住房方面取得了很多進展。但在可負擔住房暫停期間，最初失去的進展有多少是無法估量的。