芝加哥的包容性分區政策面臨攻擊 - 彭博社

Brentin Mock

前公共住房高層卡布里尼綠地作為芝加哥混合收入聯排別墅的背景。（照片拍攝於2003年）路透社隨着芝加哥準備進入一個加速發展的經濟適用房新紀元，一個關鍵問題是私營開發商是否會遵循城市的新指導方針。上週四，由大芝加哥地區房屋建築商協會部分提起的 訴訟 顯示出城市低收入住房議程可能面臨的危險。訴訟的核心是 經濟適用房要求條例（ARO），這是芝加哥五年“反彈計劃”的一部分，旨在增加經濟適用房。市長拉姆·伊曼紐爾相信，這將幫助在這段時間內產生多達 1,200個經濟適用單位。

彭博社城市實驗室一位藝術家重新構想童年的空間，結果卻充滿荊棘房地產開發商Naftali在邁阿密海灘尋找交易，推動佛羅里達州發展美國的駕駛和擁堵率比以往任何時候都高海牙成為全球首個禁止石油和航空旅行廣告的城市參與訴訟的開發商表示，該條例是非法，並且實際上會抑制低收入住房的建設。

根據ARO，任何在已重新劃分為住宅用途的土地上建設10個或更多單元的新住房項目的開發商，必須將新單元的20%指定為低於市場價格的單位。那些不想包括可負擔單位的開發商可以選擇向城市的可負擔住房機會基金（AHOF）捐贈一筆費用，目前設定為每個“避免的可負擔單位”100,000美元，非營利開發商可以利用這筆資金建設可負擔住房。ARO於2003年創建，2007年更新，並在今年三月再次更新。

對於Hoyne來説，其計劃將一個前汽車經銷商改建為一個包含三棟建築、14個單元的住房綜合體，按照條例的要求必須包括兩個可負擔住房單元——否則就要支付費用。Hoyne爭辯説，它不應在該條例下符合資格，因為它將每棟建築視為一個獨立項目，每個項目的住房單元少於10個。但它不僅僅是在起訴城市要求重新分類其項目——它還聲稱整個條例違反了憲法，因為它允許政府如他們所認為的那樣，聲稱私人財產用於其自身用途。

芝加哥和加利福尼亞的案件詢問城市是否可以強制私人開發商在其項目中整合低收入住房。房屋建築商協會參與了這起訴訟，因為它也反對ARO，並且已經有一段時間了。其政府事務顧問保羅·科爾根告訴 媒體，“我們在整個過程中始終如一地表示，這項條例的寫法不會產生芝加哥所需的可負擔住房，而我們——建築商——已經準備好提供。還有更好的方法來創造優質的可負擔住房選擇，而不違反憲法。”

這起訴訟是在庫克縣法院提起的，但如果被審理，結果可能會動搖其他主要城市如 紐約和洛杉磯所採用的類似包容性分區計劃。加利福尼亞的一個正在演變的案件，基於 州允許城市強制開發商建造可負擔住房，可能會最終達到 美國最高法院。最高法院最近裁定支持允許 更好地整合低收入住房進入市場主導的社區的政策，但該案件集中在使用聯邦補貼建造的住房上。

然而，芝加哥和加利福尼亞的案件詢問城市是否可以強迫私人開發商將低收入住房納入他們的項目，特別是那些沒有補貼的開發商。芝加哥的租賃庫存大多數是單户住宅或只有一到六個單元的小公寓樓，城市在其《建築塊計劃》中承認了這一點。房屋建築商協會在其發佈的兩份文件中也從這一點出發，解釋了其對ARO的反對。

在其2014年5月的報告“在芝加哥創造更多可負擔住房”中，它分享了其信念：“如果能夠獲得低成本土地、財務激勵和其他可用補貼，私營部門開發商願意並能夠以低於其他補貼開發組織的成本生產可負擔住房。”

在2014年8月發送給城市ARO顧問小組的後續備忘錄中，建築商協會提供了七項建議，説明城市如何激勵私人開發商建造更多可負擔住房：

  1. 允許開發商在其主要項目“外部”建造可負擔住房單元的更多靈活性；
  2. 為在高密度社區建造的開發商提供獎勵，即使在這裏建造的所有單元都是市場價；
  3. 為將在項目現場外或在高密度區域建造單元的開發商“快速通道”審批流程；
  4. 為以公共交通為導向的開發項目或靠近公共交通的住房提供更多激勵；
  5. 允許更多“勞動力”租户和買家進入可負擔市場，而不是非常低收入者；
  6. 為建造可負擔單元的開發商提供物業税減免；
  7. 最重要的是，不要增加開發商選擇不建造可負擔單元而需支付的可負擔住房機會基金費用。

正是最後一點讓房屋建築商協會最為堅持。協會辯稱：

費用的提高可能使許多這些開發項目不再具有經濟可行性，可能迫使取消高達9億美元的計劃新建項目。由此造成的就業損失、新税收和新市場開發可能對芝加哥市的預算和經濟造成毀滅性影響。此外，導致的“替代費用”收入的重大損失也可能對該基金旨在幫助的低收入人羣產生負面影響。

好吧，城市提高了費用。但並不是所有地方。開發商只有在低貧困社區建房時，才需要支付超過之前10萬美元門檻的費用。如果在高貧困社區建房，開發商只需為決定不生產的每個可負擔單位支付5萬美元（在包容性配額內）——這一舉措可能有助於減少社區的貧困集中，但也可能導致一些已經居住在那裏的工人階級被迫搬出。新的ARO費用將於10月13日生效。

儘管如此，霍因和房屋建築商協會認為，徵收任何形式的費用或配額構成政府的“徵用”，因此是違憲的。在法院解決這些法律問題的同時，芝加哥和其他嘗試包容性分區的主要城市面臨的實際問題是，開發商是否覺得在低於市場價格的建設中，懲罰措施過多而激勵措施不足。