洋房奴的悲傷：現金買房受阻 房產税高企 移民難當
已經辭職做全職太太的肖揚(化名)正在她們新買的美國加州的別墅中休假，她和老公在2013年買下了這棟別墅。這樣一套湖景帶庭院的超級豪宅，在美國市價幾百萬人民幣；但同樣的這些錢，不論在北京還是上海，都買不到如此理想的豪宅。
像肖揚一樣，把家遷徙到美國的家庭不在少數，根據美國地產經紀商協會(NAR)今年發佈的報告，2014年4月至2015年3月底期間，海外買家交易量達到了1040億美元，同比增長了12.2%，首次突破千億美元。
其中來自中國、加拿大、墨西哥、印度和英國的買家購置了美國51%的房子，而中國買家在成交額和交易量方面首次超越加拿大，在美購置房產金額高達286億美元，這一金額遠遠高出加拿大買家的112億美元的買房金額。
美國地產經紀商協會數據顯示，中國買家在2014年度佔全美買家的比例達到28%，意味着每100個買房的人裏面，就有大約28個人是中國人。而大多數中國買家都像肖揚一樣，最喜歡在美國西海岸安家，不僅因為當地教育資源豐富，同時商業與貿易的機會非常多。
環球置業投資集團總經理楊瑾在接受《第一財經日報》專訪時稱，隨着人民幣的貶值預期增強，最近諮詢海外買房的人數也大幅增加，主要針對美國、英國、澳大利亞等發達國家。不過，隨着未來政策的逐步收緊，未來海外置業也會面臨不小的挑戰。
“土豪”現金買房將受阻
據楊瑾介紹，像肖揚一樣買入度假屋的房產客户不在少數，這類客人將海外置業的計劃納入退休、養老、旅遊之中，除了為提高自己的生活品質以外，另一方面也有海外資產配置的打算。
而在楊瑾的另一類客户中，還有不少完全不需要走出國門的“洋房奴”，這部分客户大多隻是透過中介瞭解購房當地的經濟情況，就做出購房決定，而且這類客户最明顯的特徵就是幾乎都是現金付款。
楊瑾稱，公司過去有一半的客户都是現金付款，而有數據顯示，超過70%的國人在海外購房時都會採用現金付款的方式，但是根據現行的《外匯管理條例》，每人每年兑換外匯的上限為5萬美元，這些“土豪”都會透過借用親戚朋友的身份證來兑換外匯。
儘管美國房產非常便宜，但像肖揚這種買下湖景度假屋也需要接近80萬美元，如果要一次性現金付款可能需要動用超過16個身份證來兑換美元。不過，這一螞蟻搬家的買房方式可能面臨一定挑戰。
根據路透社援引消息人士的話稱，外管局一份文件稱，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。
外管局規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯後，將外匯匯給境外同一個人或機構;個人從7日內從同一外匯儲蓄賬户5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔;同一個人將其外匯儲蓄賬户內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。
如果這項規定坐實，未來土豪想要透過一次性付款購買海外房產將有一定難度。不過，根據楊瑾介紹，按揭貸款買房也算另一條路徑，現在基本上每個國家都可以做房屋按揭，有些是由當地銀行辦理，購房者可以遞交一些國內的經核實的資料，而有一些國外銀行，甚至跟國內銀行有協議，購房者可以直接向國內銀行代收。
實際上，海外購房的門檻並不高，途徑也非常多，而且有的投資價值也比較高。
“一套國內100多萬房子，租金也就2000多塊錢，但是在國外，一套100萬的房子，租金可能要達到8000至9000塊錢。”楊瑾舉例説。
海外購房風險需提防
據多名海外中介介紹，海外買房可以移民美國絕對是陷阱，即便是其他國家，也需要看清楚每個國家的法律條例規定再做購房決定。
目前，有部分房地產商利用美國的EB-5簽證政策來吸引很多投資者的眼光，這一政策要求外國移民申請人在美國投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發兩年期的條件式移民簽證。
一家在香港上市的房地產企業高管曾經對記者稱，由於企業在建設過程中解決了當地就業人口，所以公司獲得了一定的移民配額，透過賣房可以將這些房子都轉給客户，而這名高管透露，內地很多房地產商都在利用這一政策做投資移民。
楊瑾稱，這種做法一定是打擦邊球的做法，不是正常運用當地的法律法規，而且這種移民配額通常需要等幾年才能確定下來，如果投資者依靠這種方法移民是非常冒險的。不僅如此，這項規定是有彈性的，投資移民在情況發生變化後，仍有可能取消永久居留權。
實際上中國赴美國的簽證早已大大放鬆，現在支持10年多次往返，一次可以居住3個月，對於肖揚這樣的普通投資者來説，其實已經足夠。中國人一旦拿到美國身份，意味着就要全球徵税，“一般沒有特殊原因，如果長期居住在國內，不建議移民美國。”楊瑾説。
除此之外，買房後想要高枕無憂基本上是不太可能的，美國買房需要繳納房產税，每一個州收的比例不一樣，最低的也要房屋估價的1%，最高的可能大約要4%，這樣投資的回報率就會打一個折扣。
而且，在購買房產時必須購買房屋保險，如果一棟80萬美元的房子，房屋保險費一個月可能要150美元左右，一年下來需要1800美元，而在自然災害多發的地區，還需要買一份額外的自然災害險。
而且美國的房屋維護成本也是很高的，比如屋頂維護、露台保養、水電費、草地維護等，一年可能需要花費5000美元左右。而一些高檔小區或公寓的公共開支收費也是高得離譜，一套位於曼哈頓的普通公寓這項開支可能每月高達上千美元，大大影響投資的收益率。