房地產税立法或再延期 多部門爭論意見非常激烈

作為建立樓市長效機制中不可或缺的政策設計，多年來，房地產税的推進卻始終徘徊不前。時值“十三五”規劃完成的最後階段，房地產税再次成為下一個五年的税改工作重點。

“税制改革將是‘十三五’期間重點改革的一個方面。包括房地產税改革的推出、消費税徵收環節的變化以及個人所得税改革。”“十三五”國家發展規劃專家委員會成員、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松稱。

巴曙松

早在今年8月初，十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公佈，包括房地產税法在內的34項立法任務亮相其中。這也意味着，房地產税法正式進入全國人大的立法規劃。

“目前，房地產税的徵收思路已經基本明確，在這一基礎上，相關部門也已形成了初步草案，但徵收的具體執行方案還需調整。”10月16日，一位接近房地產税制定工作的知情人士對《華夏時報》記者表示，但至於具體的徵税標準及何時開徵目前仍沒有時間表。

再度延期

“此前，房地產税的推進工作遲遲沒有公佈進展，主要是由於幾個參與部門對於徵收的幾個基本要素難以統一意見。”上述知情人士透露，關於房地產税具體徵收的幾方意見爭論非常激烈。

按照中央對房地產税有關工作的部署，房地產税徵收方案的擬定主要由財政部與住建部聯合負責，而在國土部不動產登記中心成立後，房地產税的徵收方案也參考了目前不動產登記工作在執行中形成的意見。同時，由於房地產税徵收需走立法程序，因此全國人大也從前期方案制定階段，就開始介入房地產税立法的有關工作。

“時間表的問題現在很難講，按照相關部門向中央彙報的進度來看，建立不動產統一登記制度以及房地產税立法通過這兩項基礎工作大約會在2018-2020年完成，但就目前的推進情況來看，預計這個時點還會再延後2-3年。”上述知情人士表示。

而在徵收思路上，據記者瞭解，房地產税以面積為單位的徵收方案已經基本獲得通過，在這一基礎思路確定之後，後續具體執行層面的細節將更易解決。

東部某省一位財税系統內部人士也向記者證實了這一説法，“按照徵税原則，在起徵點的設置上，以面積計算起徵點比按套數徵收更容易計算，也更顯公平合理。”同時，按面積徵收，對“免徵”部分的計算也更加清晰，即個人或家庭在“免徵面積”以內的住房，則可不繳納房地產税。

此外，房地產税種設立後，現有税種也將進行調整。此前，國務院發展研究中心研究員倪紅日曾表示，房地產税改革要把現有的房產税和城鎮土地使用税合併起來。這則意味着，房地產税將增加房地產保有環節的税負，而且是以房地產的評估值為徵税基礎，其他諸如土地增值税、契税等暫不納入。

“按照當前的房地產税思路，無論是合併税種，還是設置起徵點，都需執行分步走的試行方式。在合併税種方面，初期仍需空轉，徵收對象也將從小範圍入手，或從對經營生產性物業徵收先行試點。而在面向住宅的房地產税徵收上，也將從少數城市試點後再逐步推開。”上述東部某省財税系統內部人士指出。

不過，業內人士分析，在房地產税徵收初期，即使是擴大房地產税的徵收面和提高徵收税率，對房地產市場影響仍然有限。

據業內人士分析，此前，住建部及相關部門曾測算過房地產税對市場的影響，預計房地產實際價格跌幅在10%-15%為可接受區間，在這一基礎上如果在交易環節適當減免税收，那麼對於個人房屋價值而言，價格差異並不大。

“在我國目前所行税制中，涉房税費種類較多，房地產的税負水平相對較重，因此，此次對房地產税改革的總體要求則是總體税負水平不變，這對房地產税的全面鋪開也有利。” 財政部財政科學研究所原所長賈康指出。

地方試點動力不足

“從地方政府的情況來看，由於房地產税的徵收成本相對較高，但收益卻不大，這從此前重慶與上海徵收房產税的效果就可看出，地方政府對於保有税的徵收積極性並不高。”上述東部某省財税系統內部人士指出。

此前華遠地產前董事長任志強曾公開表示，試點房產税的上海、重慶兩個城市並沒有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。

中國社科院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮也曾公開判斷，重慶和上海的房產税試點基本可以判斷為失敗，其主要依據就是房產税試點對兩地房價的抑制作用並不明顯，也無法降低地方政府對土地出讓金的依賴。

為此，當房地產税被納入税制改革要求快速推進後，地方政府則表現出動力不足的特點。

此前，財政部曾要求地方根據當地情況提交針對徵收房地產税的建設性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點方案，其他多數地方都“按兵不動”。

此外，由國土部負責推進的不動產登記制度一直被認為是“為開徵房地產税鋪路”的基礎性政策，而這項工作在目前的落地實施中也遇到了難以推進的阻礙。

獨立經濟學家吳思捷指出，房產税改革方向是減少房產建設和交易環節税費，增加保有環節税收，配套推進清費立税。這項税改工作牽涉眾多，只能慢慢推進。同時，由於房地產税的降房價作用曾被“妖魔化”，因此政府也需要在一定程度上糾正這一觀念。

此外，房地產税在當前以“穩定住房消費”為主的樓市調控基調下，也顯得難合時宜。

“房地產税起碼兩年內不可能落地。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產市場經過一年的調整，近期才相對穩定，同時宏觀經濟層面仍需要房地產行業的帶動作用，因此短期內不可能出台相關的制度變化。

此外，房地產税牽涉到整個土地税收，如果徵收房地產税，可能就要對比如土地出讓中的很多收費標準進行調整。而土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，一般佔地方財政收入的1/3，在個別地方甚至達一半以上。如果土地出讓金併入物業税中分期支付，則難免會觸動地方利益。