全球每季度2500億美元地產投資僅靠“直覺”

全球跨境房地產投資持續升温，然而致同會計師事務所近日發佈的調查結果稱，其中大約一半的房地產投資決策是基於“直覺”——決策的根據就是感覺對了，這種直覺投資每季度達到約2500億美元，這是一個龐大的數字。

2015年上半年，跨境房地產投資增長9%。致同國際對各行業超過2500首席執行官、總經理、董事長及其他高層進行採訪後發現，當投資者權衡海外房地產投資的多個機會時，可能傾向於依賴自己熟悉的領域，並憑着直覺來推進決策，而不是依賴複雜的建模流程和對政治動態的深入分析。“當我們對一些高層管理者進行採訪，詢問他們是什麼促使他們做出是否對某重要海外市場進行投資的決定時，很多人都説是直覺反應 ‘感覺就應該是這樣’，這個回答的比例遠超其他諸如‘税收激勵’因素。”致同北京辦公室税務部合夥人焦根永表示。

例如，從外資房地產投資的分佈規律來看，留學生與來自海外的房地產投資有明顯一致性，學生去哪裏，房地產的投資資金就流向哪裏。焦根永稱，“中國的資金走向跟隨着中國學生。如果一位投資者在某個國家念過書，或者送他的子女去那個國家讀書，那麼他們就會願意在那裏投資房產。”隨着大量中國學生去澳洲留學，澳洲的住宅區的開發已經吸引了越來越多中國開發商的關注。

“簡單來説，投資者對他們熟悉的地區比較有信心。而如果深究其根源，這種熟悉感是由該國的‘軟實力’水平以及投資者在該國的直接項目體驗決定的。”致同中國諮詢服務主管合夥人劉東東警示，跟着直覺走這種直覺判斷如果不加以限制，將導致投資風險，甚至在已經開始的項目上出現誤判。軟實力的概念是由哈佛大學的約瑟•奈(Joseph Nye) 提出的，它衡量了一個國家對外界產生的積極印象的吸引力，包括藝術方面的聲望或教育水平。軟實力對房地產投資決定存在影響，而投資者應該認識其侷限，小心軟實力的誘惑。

相比眾多投資項目建立在文化熟悉度和隨之而來的吸引力上，一些具有穩定政治環境的地區目前還未吸引足夠的房地產投資者。致同研究發現，世界銀行穩定性評分前六的新加坡、加拿大、澳大利亞、日本、德國，2014年度直接商業房地產投資比例分別只佔1%、3%、5%、8%、8%。而世界銀行穩定性評分排名靠後的美國，所佔投資比例達47%。

“依靠直覺投資熟悉的國家確實可以敲定房地產交易，將商業直覺與可靠的事實分析相結合，可以更好的理解驅動投資活動增長的因素，獲得更高的投資回報。”劉東東表示。

例如，致同近日在《發掘海外投資和增長的機遇》報告中提到，知名城市的漸漸飽和以及冷門城市的人口增長，開啓了新的投資機遇，賦予了海外二線城市市場更強的生命力。

仲量聯行的一份研究報告中顯示，企業的興趣正在從高端房產轉向“個性勝過地位”( character over cachet)的市場。簡單來説，從前不出名的城市由於人口增長的優勢和巨大的人才儲備，大公司慕名被吸引而來。

然而，“直覺”是無法發現這些機會的，國際投資者往往會忽視，因為他們更熟悉的是一個國家的主要城市或首都。2011年到2015年間，澳大利亞布里斯班人口增長了10%，隨着悉尼和墨爾本市場的飽和，這裏將成為商業投資的新選擇。英國曼徹斯特的人口增長了3%，英國政府已制定“北方動力中心”這項優先政策，大力度投資交通基礎設施，試圖將曼徹斯特這樣的北部城市打造成創新樞紐。此外，美國西雅圖人口增長了9%，加拿大埃德蒙頓人口增長了8%，各國國情相應的推動政策將給這些二線城市帶來長期高價值的房地產投資機會。

“我們所討論的是不要在意地理位置，也不要在意你是否聽説過這個地方，而要看有誰在那裏。看看主要企業所選擇的地點，可以成功地幫助你選擇投資方向。”致同的報告中指出，精明的投資者可以在准入成本低廉的時候進軍海外二線城市房地產市場。■