商業地產過剩 部分商業物業現“養老鼠”現象

重慶晨報記者 鄧文婷 報道

2015年第二季度重慶零售物業市場

“今天，大家在問，誰還沒有做商業地產；未來5年，大家會問，誰還在商業地產？”、“好多商業房地產是過剩的，商場成了養老鼠的地方！”日前，《轉變時期的中國房地產》暨2015年博鰲房地產論壇在海南舉行。論壇上，房企大佬針對商業地產未來發展堪憂，商業地產泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業地產的競爭正在走向深水區。“未來很長一段時間裏，我們必須面對這樣的困局，商業地產過剩，我們必須接受這個結果，並且忍受過剩帶來的系列問題。”論壇上專家如是説。

不少商業物業現“養老鼠”現象

“過去一年，我發現中國的事情發展得太快了。説個小故事，我去年10月份左右在天津開了一個商場。但在半年之內，天津最少5家商場和百貨店歇業。”香港恆隆集團董事長陳啓宗談起商業房地產話題時説。

事實上，天津5家商場和百貨的歇業，僅僅只是內地商業物業轉型時期的一個縮影。記者走訪市場發現，很多商業物業面臨經營的困局。在解放碑較場口，一高端奢侈品牌商場早在半年前已經關閉。如今，商場除了負一樓偶爾有特賣場以外，一樓至四樓，幾乎成為“空城”。

記者調查還發現，部分開發企業把商場改裝成寫字樓單月出租，有的甚至按周租出去，租金僅在80多元/平方米。

商業地產增速大於消費增長

近兩年，商業地產招商難、營運差，商業地產過剩，成為了市場的主旋律聲音。為何商業地產一夜之間成為了開發企業的“燙手山芋”？

“10年前，大家在問，什麼是商業地產；5年前，大家在問誰在做商業地產；今天，大家在問誰沒有做商業地產，5年後大家會問，誰還在做商業地產。”新歐鵬集團首席戰略官、執行總裁李戰洪總結説。

“消費市場實在是比較疲弱，當然還有10%左右的增長，但那個增長的量比新的商場增加量慢很多。有太多的商場出現，而消費的增長跟不上，所以導致有好多商業過剩的地方，很多商場成為了養老鼠的地方。”陳啓宗分析説，很多開發商在拿地之時，根本沒有考慮過商業應該如何打造，區域的消費力是否能夠支撐商業。我也沒想到一年之間，會有那麼多的商場就歇業了。現在看來，這個趨勢還會繼續下去。

重慶購物中心空置率10.2%

重慶的商業物業市場(購物中心)的經營狀況如何？來自世邦魏理仕第二季度重慶零售物業市場數據顯示，重慶零售物業市場整體市場存量為397萬平方米，其中，購物中心的存量為328萬平方米，整體市場空置率8.7%，購物中心控制率10.2%。

重慶某地產集團商業事業部副總經理接受記者採訪時説，空置不是絕對的空置。一方面是，市場品牌和商場開業的時間點沒契合造成的時間空置，或者品牌商進來，定位不是很適合，需要調整更符合的品牌商進來造成的短期空置。當然也有因整個品牌經營不好出現的空置情況。

商業地產把握好四個“基因”

在消費疲軟、電商衝擊下，商業地產應當如何走？這位副總認為，“真正做好商業地產，要把地產和商業組合起來，把它們相融相通，而不是單純的房地產項目。”他説，一旦做成功，商業地產的回報是穩定和持續的。

在陳啓宗看來，蓋得不好的商場一定會死掉。商業房地產的四個“基因”：地點、大小、設計、建築。這四個方面做了之後是永遠不能改變的。他認為，做好四個基因，只要你的管理不是太差，你還能夠活下去，最壞的環境你也能夠活下去。“我認為沒有一個時期比現在更健康，而且繼續健康發展的機會相當大。”陳啓宗如是表態。

市場整體存量

397萬m2

整體市場空置率

8.7%

購物中心存量

328萬m2

空置率10.2%

㎡

整體市場空置率

觀音橋、沙坪壩、江北嘴、楊家坪商圈5%以下

解放碑、大石化、南坪商圈

11%以上

%

￥

全市環比增長

0.3%

平均每月

440.5元/m2

首層空置率

首層租金

數據：世邦魏理仕