最嚴限購令影響通州購房需求 二手房成交將下行

一紙限購，將通州從“寵妃”的位置上拉了下來。限購對市場的影響巨大，且立竿見影。

在限購出台的當晚，通州8個項目連夜開盤，追趕政策的末班車。次日，某商住項目開盤，推出房源有限，諸多購房者被拒在售樓處之外。限購對二手房的影響更為明顯，這紙限購令將經紀人小李(化名)今年的賺錢計劃化為泡影，本想在今年火熱的市場中獲得不錯回報的他，開始擔心下半年的“收成”了。曾經看上通州的大量需求被拒之門外，小李不斷盤算着手裏的有效客户。

□經紀人

收入短期內受衝擊

“我的業績算是同事裏面比較少的，上半年的佣金提成差不多6萬多，但目前來看，短期內肯定受影響，有可能這種影響會持續一段時間。”晚上八點鐘還在上班的小李略顯疲憊地説。

小李是通州臨河裏地鐵站附近一家中介門店的經紀人，在通州限購政策出台之後，近幾天門店一改往日的熱鬧，“我們統計了一下，之前掌握了大概200組客户，都有在通州置業的需求，但限購之後，也就剩下五六組有資格的客户了。從整個行業來説，估計得有八成的客户被通州拒之門外。”

據小李介紹，他一天打了不少電話，很多買方沒有資格不買了，而很多想換房的賣方也不賣了，因為賣了就沒資格在通州買了。這讓小李心涼了一截。

與他一樣，對近期收入不太樂觀的經紀人還有不少。記者走訪了通州北苑、梨園等多個區域的二手房門店，基本上都沒有客户。“週一客户本來就不是很多，限購之後就更少了。”坐在西曬太陽的門店裏，忙着約客户看房的徐璐(化名)汗水一滴滴地滑落。

“張姐，通州已經限購了，説明政府對我們通州非常重視，未來肯定很好。”徐璐熱情地跟客户打着電話。

“額，您沒資格了？好吧，打擾您了。”失落地放下電話，徐璐對記者表示，沒辦法，限購是不可抗力。“不過，我相信熬過這一段時間就好了，這是個緩衝期，有購房資格的人還是有的，我相信未來通州的前途非常好，所以會堅持下去。”

另外，記者在採訪中還發現，很多已經談得差不多的交易中斷了。“我們有很多交易買賣雙方都談得差不多了，但現在只能停止，三方坐下來談怎麼解決。”梨園區域一家二手房的經紀人説。

□二手房業主

心態不一

與經紀人相比，業主的心態表現不一，着急賣房的試探性調價，而不着急賣房的則堅持原有的價格。

據我愛我家通州區域門店反映，8月15日通州二手房市場明顯降温，二手房已經出現降價苗頭，部分着急賣房的業主已經開始主動降價，降價幅度在10萬——20萬不等。

記者在採訪中瞭解到，一些不着急用錢的堅持原來的價格，而本想賣一套在同區域買一套的則放棄了賣房。

我愛我家通州區域門店也反映，限購新政落地後第一個交易日，大部分改善型購房需求集體陷入沉默，受嚴格的限購條款影響，不得不取消改善計劃。但對於部分着急改善的家庭來説，在短暫觀望一段時間後，預計改善需求將向其他區域轉移。

據鏈家地產介紹，部分業主的心理價位有所鬆動，惜售情緒有所降低，但並未出現大規模降價出售的現象，客户方面，購房資質問題使得購房客户大量減少，部分有資質的客户也產生了一定程度的觀望情緒。

□二手房

成交將明顯下調

二手房受到的衝擊已經較為明顯，多家中介機構的內部人士均透露，短期內起色的可能性非常小。

據鏈家地產統計，上週末通州區大部分門店新增客户量和客户來訪量均有一定程度的減少，部分有明確購房意向的客户因購房資質問題放棄在通州購房。

“我們估計交易量會降到年初一季度的水平。”偉業我愛我家分析師孔丹告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉預計，限購對於成交的影響，在9月份將明顯表現出來，整體市場成交將在6-8月連續3個月突破千套後，再次回到500套左右，市場成交進入量跌價穩階段。“二手房市場的成交量也將明顯下調，7月通州二手房住宅簽約2100套，預計在限購後，每月通州二手房成交將下調到1000套以內。”

對於如何應對現有的市場，孔丹表示：“不會撤店，因為市場好的時候也並未跟風瘋狂開店。”

□新房

連夜“搶收”搭乘政策末班車

就在政策出台的當天晚上，通州8項目連夜開盤。

據亞豪機構統計數據顯示，8月第三週(8.10-8.16)北京住宅市場共有11個項目入市，相比之前一週增加4個，這一開盤項目量也創造了38周以來的新高。亞豪機構副總經理高姍認為，上週開盤項目的集中爆發，主要是受到通州新政的刺激。8月14日，北京市住建委、通州區政府聯合發佈通州“限購令”，並於次日開始實施，受到這一消息刺激，通州區8個項目14日連夜開盤。雖然均出現價格上調，平均漲幅為12.6%，但基於購房客羣對區域發展前景的認可，在限購前夜搶搭末班車，各項目在開盤當晚均取得不錯的認購業績。

另外，從8月第三週普宅市場成交特徵來看，通州區再次成為區域成交榜首。根據亞豪機構統計數據顯示，上週通州區共實現成交493套，佔到全市比重的23%，居各區縣之首，這一成交量也創造了通州區近6周以來成交新高。

□商住項目

趁機搶市場

在住宅市場受到抑制的背景下，商住項目成交活躍。

記者在政策出台後的次日，在通州調查中發現，不少商住項目較為搶手。其中，保利大都會開盤當天，不少購房者被擋在了售樓處之外。記者於當天下午1:40左右在保利大都會的售樓處門口看到，二三十人撐着傘被保安攔在售樓處外面的街道上，還有購房者在車裏等。

據一位購房者介紹，今年3月份就開始排號了，因上午沒買上，被銷售通知下午1點過去，但在外面近一個小時還被攔在外面。

與該樓盤同屬運河核心區的通州富力中心7月18日開盤，300多套房源，僅僅3小時便已熱銷13.8億元。

記者在緊挨着保利大都會的新北京中心售樓處看到，儘管是正午，但看房人依然不少。而位於臨河裏地鐵站的華業東方玫瑰銷售人員告訴記者，他一上午就賣了四套。

旗下有商住產品的某企業內部人士直言：看來要加任務量啊。

亞豪機構的數據也顯示，截至8月16日通州區共實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交962套，其中商住類產品佔比高達近50%。

>>鏈接

政策出台背景

8月14日出台的限購政策主要是針對通州的，這也是北京首次針對區縣實施單獨的限購政策，目的是為解決通州區定位“行政副中心”以來樓市的過熱現象。

根據亞豪機構統計數據顯示，2015年6月與7月，通州區商品住宅(不含保障房與自住房)連續兩個月維持在2000套左右，這兩個月的成交量甚至超過前5個月成交量之和。而受到需求大幅回升的刺激，區域在售項目紛紛開始提升售價，部分項目漲幅甚至高達近30%。在整體市場處於穩步回升階段，通州區可謂一枝獨秀。

8月14日晚10點，北京市住建委、通州區政府發佈《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，決定在通州實施更嚴格的商品住房限購政策，提高區域購房門檻。新政於《通知》發佈次日起執行，即8月15日起執行。

對於新政的影響，郭毅認為，由於需求基數遭到篩選，一定程度上將影響通州區普宅市場接下來的量價情況，尤其是對於新興台湖板塊，該板塊是目前通州區存量最為豐富的板塊之一，且遠離規劃中的“行政中心”板塊，因此台湖板塊未來量價走勢將趨於穩定；而對於通州八通線板塊以及運河新城板塊來説，由於多為項目尾盤，未來新增供應較少，並且未來通州區域配套提升多能被“惠及”，因此“限購”反而會激發仍有購買資格的購房客加速入市。而老項目後期由於資金壓力較小，因此仍將維持“高價”狀態。