房地產税近了房價能降嗎？ 上海重慶試點影響有限

原標題: 房地產税近了房價能降嗎？ 上海重慶試點影響有限

自從被列入十二屆全國人大常委會立法規劃，備受各方關注的房地產税已然漸行漸近。記者採訪的市民普遍預期，房地產税或將起到給房價降温的效果。事實上，與“房地產税”一字之差的“房產税”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。

一字之變：

從房產税到房地產税

上海黃先生：“我們這種改善型需求家庭只能承受，無論税負增加還是降低。”

白領小陳：“如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產税轉嫁到租金上面。”

2011年1月，上海開展對部分個人住房徵收房產税試點。針對本市居民家庭在當地新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用税率暫定為0.6%。

與此同時，重慶也啓動了房產税改革試點，徵收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無户籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，税率為0.5%－1.2%之間。

從2011年上海與重慶試點房產税，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產税”的提法轉變為“加快房地產税立法”，專家稱“一字之差”意味着房地產領域的税收改革上升為房地產税體系建設。那麼，這種變化對百姓和政府來説會產生哪些影響？

記者統計發現，目前，與房地產有關的税收包括土地增值税、企業所得税、契税、個税、城鎮土地使用税等一系列的税種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發商代交的税費，就有契税、房屋所有權證印花税、房屋登記費、產權代辦費、分户發放圖表費等多項。

中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關税費集中在開發流轉環節，且以間接税為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成税負轉嫁。

但經濟學家賈康認為，“房地產税”既包括房產税，也包括土地增值税、土地使用税等相關税種。未來的房地產税改革方向並非單一針對住房保有環節收税，而是把整個房地產行業鏈條的税費簡併，其最終的大方向可能是結構性減税，老百姓的税負有可能是降低的。

記者採訪的市民普遍預期，房地產税或將起到給房價降温的效果。但針對個人或單個家庭來説，其未必是降低負擔。

上海的黃先生與妻子正準備“要小孩”，屬於改善型需求家庭，他認為“房地產税還比較遙遠，無論怎麼徵收，我現在的居住面積肯定不夠，我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海户口、身在外地無法買房的父母過來看孩子，那麼我第一套房產也必須留着。因此，我們這種改善型需求家庭只能承受，無論税負增加還是降低”。

還沒買房、沒有上海户籍的陸家嘴金融城白領小陳對於房地產税的看法是喜憂參半。喜的是，增加持有環節税負可能會增加市場供給，未來房價可能降低；憂的則是，如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產税轉嫁到他的租金上面。

雙城之税：

滬渝試點影響有限

上海納税者謝先生：“這筆錢差不多等於多交一份物業費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔。”

重慶業內人士：這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產税徵收方式堪稱房地產界的“奢侈品税”。

2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅徵收房產税。從試點執行情況看，兩地房產税試點大多以户型面積劃分，並採取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產税試點中的內容雖然只是未來“房地產税”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現出的一些問題，對未來房地產領域整體税收改革也具有參考價值：

一是對房價影響不大。根據中國指數研究院發佈的報告，上海及重慶試點房產税的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價並未出現明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示，此後3年多，房產税試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

二是對地方政府財政税收貢獻不大。重慶房產税試徵税的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅徵收税款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產税佔本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產税徵收雖然在絕對值上要多，但其佔財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計徵收房產税27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。

三是涉及人羣有限。記者跟蹤發現，由於房產税試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條税收減免政策，這就使房產税試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產税徵收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產税徵收方式後來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品税”。

記者輾轉找到一家納税家庭——兒子2歲的謝氏夫婦，原先在上海擁有一套80平方米的學區住房。2014年初，為改善居住條件，購置了另一套200平方米總價700萬元的住房，同時保留原學區房。

2014年3月，謝先生資金和相關資料準備齊全，準備進交易中心交易。交易前領取了《原有住房信息查詢申請表》，提交交易中心查詢房產情況，並將結果交至税務局。經認定，購置新居後，謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房，人均超出60平方米，須繳納房產税。税務局就此出具了《上海市個人住房房產税認定通知書》。

謝先生家庭超出房產税限額的房產面積部分為(80＋200)－(60×3)＝100平方米，這100平方米為應税面積。由於新購住房單價700萬元÷200平方米＝35000元／平方米，大於2013年上海新建商品住宅單價16192元／平方米的2倍，税率為0.6%。

上海房產税的計税依據為參照應税住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定週期進行重估，試點初期暫以應税住房的市場交易價格作為計税依據。目前上海房產税暫按應税住房市場交易價格的70%計算繳納。

因此，謝先生家庭的房產税年度繳納額為：100平方米×(35000元／平方米×70%)×0.6%＝14700元。謝先生購房是在3月份，故此2014年當年的房產税計算時限為4月至12月，因此2014年應該繳納的房產税為14700÷12×9＝11025元。

謝先生説，“這筆錢差不多等於多交一份物業費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔，但自己也不是大富之家，錢也不能任性花的”。

未來之難：

不動產登記、擦邊球、房價評估

重慶避税者：在獨棟別墅間加蓋附着物，繞過“獨棟”概念。

北京房地產中介：實際每平方米5萬元的價格可“做”到3萬元。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產税作為未來地方重要税種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。

出台綜合性的房地產税是未來的大勢所趨，但從此前房產税試點探索和現實情況來看難點多多。

難點一：作為房地產税開徵基礎的不動產登記何時完善？

記者瞭解到，國土資源部近日下發通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平台。這被業內看作是加快推進不動產登記制度乃至房地產税立法的重要前提。

儘管如此，業內人士認為從現實操作層面來説，不動產登記仍需加速。記者在多地採訪得知，推動不動產統一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。

難點二：如何確定房地產税徵收範圍和税率，防範税收“擦邊球”？

業內人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府税收、居民收入水平不同，房地產税的徵收範圍和税率如何確定是難題。同時，是否設置“免徵額”也同樣是立法難點之一。

經濟學家賈康建議，中國的房地產税應在低端範圍給予一定的免徵税額，這樣可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲表示，房地產税改革需要對擁有多套住房的高收入羣體多收税，對中低收入羣體免税乃至反哺。

與此同時，徵税範圍的難點還體現在防範徵税“擦邊球”上。此前在重慶，為了規避房產税，有人在獨棟別墅間加蓋附着物，繞過了“獨棟”概念；還有開發商將一套單價遠超房產税繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。

難點三：徵税房產的房價如何評估確定？

按照此前上海房產税試點的計税方法，試點以應税住房的市場交易價格作為計税依據，目前暫按應税住房市場交易價格的70%計算評估價格，再按照税率計算繳納。

但從現實情況看，房產評估價格如何確定還存在一定難題。記者暗訪北京多個房地產中介公司發現，長期以來，出於避税的考慮，部分二手房交易的實際交易價格和官方系統登記價格差距較大，比如可以將實際每平方米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。

有專家表示，評估的房價是計税的重要依據，如何真正反映房地產市場的真實情況，對政府來説將是挑戰。

樓市之辯：

房價會漲還是跌

正方：住房供應量會增加，供求關係變化將帶來價格的變化，對於房價理論上有利空效應。

反方：最終還是要取決於當時的市場處於買方還是賣方市場，而且房地產税可能降房價，但未必降置業總成本。

易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產税進入立法規劃後，對於房價理論上有利空效應，從房地產税推出的過程來看，將使得後續市場預期發生改變，但影響力並不大。

“房地產市場的分配環節也存在貧富差距的問題，部分羣體持有多套住房，並且享受了房價上漲的各類利好。而部分羣體首套住房的持有還有很大的壓力，並且因為房價的上漲而必須支付更高的費用和成本。所以如何在特定的住房持有結構下改變住房資源和經濟利益的分配，這個是必須突破的問題。房地產税本身就是一類税收，在調節收入分配方面必然有積極的作用。通過房地產税的制度落實，能夠適當抑制多套住房持有的行為，並且把創造出的經濟利益導入到剛需購房羣體中。”嚴躍進建議，政府應重點抑制多套住房持有者的投機投資行為。着眼於將房地產税化繁為簡，把一些房地產行業的税收制度進行歸併，統一冠名為房地產税。

中國房地產業協會副會長顧雲昌表示，取消或減少建設環節的各種費用，有利於降低房地產業的税負和融資成本，同時加大土地供應，住房供應量就會增加，供求關係變化將帶來價格的變化。

仲量聯行發佈研報認為，房地產税對於房價和租金的實際影響很難簡單地斷定。價格會漲還是跌，最終還是要取決於當時的市場處於買方還是賣方市場，定價權在買方還是賣方手上。不排除不同市場的價格走向可能會出現較大分歧。

業內普遍認為，房地產税確實能在一定程度上抑制持有多套房，但並非打壓房價的工具。

上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦表示，房地產税落地會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應的，會淨化樓市投資投機氛圍，對於刺激二手房供應也有直接效果，早期入市的投資客必然會大量拋盤，短期內顛覆樓市供求格局。

但盧文曦提醒，房地產税變革可能降房價，但未必降置業總成本。“雖然房地產税可以使買房這個環節的成本低了，但是後續持有成本不能忽視。尤其房地產税是伴隨物業的存在終生交税。所累積起來的家庭總支出未必比現在交易環節一次性搞定來的少。”

中原地產研究認為，房地產税落地降低了房價和交易環節税費，將帶來更自由的物業流轉；同時門檻降低帶來大量的新增需求湧入，不僅可以化解當前多地的存量過剩壓力，更為未來開放了更大的城市住房開發需求，形成新房開發和二手房流轉兩個市場的發展。

從方案設計上，賈康建議，中國的房地產税作為在消費住房保有環節的調節，一定要在中國的國情下設計好基本改革方案，不能夠簡單照搬美國的普遍徵收模式，而必須堅持調節高端的原則，“就是要給出第一單位的免税額”，而不是住一平方米徵一平方米，並給予低端一定的免徵税額，比如首套房免徵、二套房税率優惠、從第三套起以全額税率徵收等。這樣不但可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。記者 鄭鈞天 楊毅沉