通州房子沒法買了 燕郊，約嗎？

號稱史上最嚴的北京通州區樓市限購政策落地一週，效果顯著。數據顯示，8月15至21日，通州區新建70年產權商品住宅(不含保障房)成交量僅為244套，與限購令出台前一週相比下跌了20.5%，同時，之前一臉“傲相”的二手房業主也不得向市場低頭，價格由“免談”到“可談”，演變為動輒降價20、30萬甩賣。

然而，與以往對通州樓市的“知冷知熱”不同，此次通州樓市降温，燕郊樓市卻更火，更有開發商揚言該地區房價已離2萬元均價不遠。面對躁動的市場，如果通州房子買不了了，燕郊，你約嗎？

又被刺激 燕郊樓市被普遍看好

近年以來，隨着京津冀一體化的推進，以及通州打造行政副中心等諸多利好，與通州一河之隔的燕郊，已然成了購房者的“香餑餑”。記者日前調查發現，現在燕郊樓市均價已達1.5萬元/平方米，部分樓盤短短兩個多月漲幅就已超過25%，部分開發商存在“捂盤惜售”現象。

“前幾個月，燕郊樓市比較蕭條，天洋城4代房子報價在11000元/平方米左右，前來買房的人並不多。進入5月，北京地鐵通燕郊的消息一出來，前來看房的人一下子多了起來。開發商通知從5月8日起漲價，報價從 11000元/平方米漲到12500元/平方米。”天洋城4代一名銷售人員表示，“地鐵盤”已成為燕郊售樓的普遍宣傳策略。

而位於三河京東燕郊潮白河畔行宮西大街與燕順路交匯口的某處樓盤，在僅僅不到兩個月的時間裏，每平方米的均價就漲了1萬元左右。據銷售人員稱，最貴的房型已賣到20000元/平方米左右。

“現在通州限購了，很多購房者都來燕郊看房子，而且燕郊要通地鐵，以後交通也方便。我們現在銷售的房子，排號的人特別多，但是推出的房源有限。而且之後可能會調高價格，你要是真心想買就來看看。”該銷售人員説。

同時，由於行情被普遍看好，今年以來燕郊新增住宅供應量也創出新高。據中原地產研究部發布的統計數據顯示，截至8月20日，燕郊今年以來新增供應住宅高達11516套，這一數據是通州市場商品房住宅供應量的14倍。而全北京2015年來的商品房住宅供應量只有22655套，也就是僅燕郊一地的今年以來的供應量就相當於全北京的一半，如果疊加北京周圍其他區域，環北京供應量遠超過北京數倍。

配套存硬傷 燕郊樓市起伏的那些年

對於燕郊樓市這幾年的“變化有常”，家住該地的曹先生可謂體會真切。曹先生表示，他基本上是第一波入住燕郊的北漂一族。他是2009年在燕郊買的房，當時由於急着要結婚，北京的房價已經高到自己沒法承受，就跟隨看房班車去燕郊看了兩次。“其實在2009年以前，燕郊房價才3、4千一平米，但那年北京房價飛漲，燕郊也緊跟着北京節奏在短短一年時間房價就翻番了。”曹先生表示。

但考慮到儘管漲了不少，但價格還在自己承受範圍內，他就決定把家安在了燕郊。

隨後幾年，隨着北京限購政策的出台，燕郊房價也跟着起起伏伏。“但每次漲的時候比北京幅度小，一旦下跌起來，就很快跌入冰點。”曹先生稱，雖然自己是剛需，也暫時沒考慮換房，但房子作為一項資產價值總是起起伏伏也會讓人感到不安。

數據顯示，燕郊的房價一直在隨着北京波動：2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨着北京房價飛漲達到最高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格，星河185賣出過11000元/平米的價格；而隨着2010年9月河北出台限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000元；2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言，使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平米，且勻速上漲。

2012年，隨着北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米。近三年，隨着京津冀一體化概念趨熱，燕郊的樓市才開始在波動中進入上行通道。

而近年來媒體的報道也多少讓大家看到了燕郊房價不穩的根基。被稱為“睡城”、早晨6點半就迎來早高峯的燕郊，交通不便其實只是一方面。“燕郊的人一到週末就出來瞎逛，也不知道逛啥，但總得出來走走，不能憋在家裏。”當地市民稱，從商業到學校和醫療，燕郊的配套措施與通州都存在不小的差距。

投資客過半 燕郊發展不能延續樓市炒作模式

一直跟隨政策波動的燕郊樓市，是典型的投資型市場。據機構分析數據顯示，燕郊購房者除了一部分是受北京高房價擠壓從而選擇在燕郊置業的客羣，其餘超過60%都是來自北京等地的投資客。

其實何止燕郊，今年以來，伴隨着京津冀一體化、北京政府設立行政副中心、京津冀開通地鐵等一系列利好概念釋放，“北三縣”(廊坊下轄的三河市、大廠回族自治縣和香河縣)其中三河、大廠房價分別上漲了1000元至5000元不等。就在通州發佈了最強限購令後,燕郊的房價出現了上漲,據瞭解,燕郊上週新開盤的房價在1.7萬元/平方米-1.9萬元/平方米之間,且當月還有上漲的空間。

對此，中原地產首席分析師張大偉直言，燕郊價格的上漲目前看炒作導致的跟風上漲因素較大。他表示，從區域內的供應看，燕郊的房地產總量非常大，區域的項目規劃也比較差，相比通州項目的差距還很大。另外從區域的配套和利好看，燕郊也並沒有落地的利好出現，比如所謂的地鐵等項目目前並沒有明確。

北京市房地產協會秘書長陳志表示，京津冀一體化應是推動區域內經濟發展和產業新生，不應是京津冀房價的一體化。

7月25日，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗主持京津冀協同發展工作推動會議時特別強調，對重點地區要統一規劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮開發邊界，防止在北京周邊地區盲目搞房地產和炒作房價。

健康的房地產市場應該是伴隨着當地產業經濟的發展來逐漸發展，而不應提前透支房價。過度開發住宅地產，勢必會擠壓產業經濟發展空間，提高產業園區的發展成本。對於投資者而言，在逐利政策利好的同時，還應該保持一分理性的思考，防範投資風險進一步加大。（綜編/唐斕）