612億險資投資養老社區 壽企爭先恐後佈局

[產品端和資金端對接通道的打通、全生命的產業鏈、回報週期以及增值預期等因素都讓保險公司看到了機會]

保險資金投資養老社區，正從質疑、探索慢慢走向初步成熟，其中以泰康模式和合眾模式兩種最為典型。而路漫漫其修遠兮，保險業正在探索新模式。

人保財險副總裁王和建議稱，可以探索養老資源證券化的模式，比如通過“入住期權”形式解決需求與供給的期間匹配問題，破解養老產業發展的資金瓶頸，對沖波動性風險，並探索將“入住期權”嵌入養老保險產品，並且設立專門交易市場，提供流動性。

截至2015年二季度末，保險業共有9家保險公司已投資或計劃投資25個保險養老社區項目，計劃投資金額612億元，實際已投資金額199億元。據《第一財經日報》記者進一步梳理，這9家保險公司分別是泰康人壽、中國人壽、中國人保、合眾人壽、中國太平、中國太保、中國平安、新華保險、陽光保險。

壽企爭先恐後佈局養老社區

險資投資養老社區中，最早落地的是泰康模式和合眾模式。而近日泰康北京社區——燕園的落地，也讓各類保險機構鉚足了勁兒，加緊了步伐跟上。

就泰康人壽對於養老社區的佈局時間表，泰康人壽董事長陳東昇在開業當天告訴《第一財經日報》：“三年之內泰康將落地包括北上廣、蘇州、三亞、成都、武漢等7個養老社區，未來相信海外也會有佈局。”

據瞭解，泰康人壽在業內最早提出建設醫養融合養老社區，其北京旗艦社區燕園總建築面積約31萬平方米，全部建成後可容納3000户、約4500位老人入住。

作為最早開始研究養老社區的保險公司，根據泰康人壽此前的投資計劃，未來泰康擬將佔自己公司總資產10%~20%投入到養老社區之中。而未來5~8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設15~20個養老社區。

另外一家比泰康人壽更早開業的社區是合眾人壽，近日也動作頻頻。2013年10月，合眾人壽在武漢建成了國內首個複合型養老社區，而最近有消息稱，瀋陽、南寧的養老社區也將在今年開門迎客。

此外，近日合眾人壽與美國SummitHealthcareREIT公司合資收購美國南科羅拉多州、俄勒岡州和弗吉尼亞州的6處養老社區，成為中國保險資金出海收購養老社區的第一個成功案例。不過，該消息尚未得到合眾人壽公開確認。

在多點佈局、加速落地的行業背景下，保險產品掛鈎養老社區已成為趨勢。根據招商證券的研究報告分析，泰康模式將養老居家與保險聯繫得最為緊密，提前為客户鎖定居住成本，亦用保險方式抵禦房租漲價的風險。

“合眾模式則通過被保險人入住社區後保險金額增值返還的方式將保單與地產聯繫在一起，特色是依託地產股東背景，選在二線省份，建築面積和客户容量遠大於其他公司，門檻稍低，偏向於中端養老。”報告指出。

除了先試水的兩家外，其他保險公司也不甘落後。本報記者瞭解到，中國人壽蘇州陽澄湖半島項目的神秘面紗已經揭開，項目一期總建築面積11萬平方米，將由中國人壽與美國MerrillGarden公司聯手開發，定位是複合型中高端養老養生社區。

中國人壽投資控股有限公司副總裁楊華良此前透露，今年8月，蘇州陽澄湖半島養老社區項目將正式動工，2017年國壽健康綜合體將建成，2018年社區將全面建成。

此外，北京、天津及三亞都在該公司規劃中，其中三亞即將獲得土地，北京大興的改造項目也“箭在弦上”。

另外，已落地桐鄉養老社區的中國平安，此前入股碧桂園成第二大股東，這也被業界解讀為意在佈局養老社區。新華保險在海南的養老項目也已進入銷售階段，還在廣東、福建、上海等地進行項目調研，佈局下一步養老“棋子”。

同時，今年5月18日，人保集團2015年客户服務節上人保壽險一位高管公開表示：“其第一個養老社區項目在大連，物業購置已經完成，第一期將投入12億元，目前已經到了要推出相關產品階段。”

中國太保養老投資公司方面此前也公開透露，改建物業項目的輕資產模式是公司未來發展方向，並將在5年投資30億元搶佔75歲以上、有長期照料需求的中高端客户細分市場。

典型模式的利弊

保險公司紛紛斥資佈局養老社區並不難理解，這既和整體社會老齡化趨勢加劇相關，又和保險公司打通產業鏈，開發新產品相關。

中國保監會主席項俊波此前在復旦大學“中國保險業的改革與發展”演講中表示，目前全國2億老人，如果8%進養老院，現在中國需要1600萬牀位，但目前全國養老牀只有400萬。

業內人士指出，產品端和資金端對接通道的打通、全生命的產業鏈、回報週期以及增值預期等因素都讓保險公司看到了機會。不過，在“摸着石頭過河”的路上，保險公司當然不無擔憂。

目前，國內保險公司介入養老地產均採取自建養老社區的形式，擁有所有權，出租居住權。在社區內持續建設醫療護理等配套機構，通過保險產品支持實體機構運營。普遍的養老社區經營分為三類，出租模式、出售模式、出租+出售模式。

長城證券曾發佈研報指出，養老地產的商業模式主要有三類：長期持有、持有+銷售、銷售。對比三類模式的優劣，可以得出的結論是，長期持有模式有利於獲取後期運營的持續收入和提升運營能力，但對資金要求高，資金佔用量大，投資回報期較長，要求有專業的運營管理團隊和強大的財力支持;持有+銷售模式資金回籠迅速、模式複製成本低、風險較小，不過亦對資金要求和管理能力要求較高。

與此相對應的是，保險公司投資養老社區亦面臨這兩類挑戰。上述業內人士分析指出，泰康樂享新生活保單和養老社區的捆綁性質更強，基本上是一一對接性質，合眾人壽保單和養老社區的捆綁形式更加鬆散，保單和其他銷售方式均可。

不過，對於泰康的“醫養結合”模式而言，消費者會存在後期如何鎖定入住權的擔憂，以目前的排隊情況來看，泰康養老社區仍處於供不應求的階段，此外，龐大的資金投入和專業的管理能力成為制約養老社區不斷擴大的因素，而專業化的管理能力更加重要。

陳東昇亦公開透露，醫養是泰康的戰略核心，目前下設養老、健康、終極關懷三個事業部，並將在每個養老社區裏開設一家2級醫院，未來在滿足社區內醫療需求後，還可以對外接診。

此前，泰康人壽旗下已經全資設立健康服務管理公司，整合現有健康管理服務，如私人醫生、海外醫療等醫療服務，未來整個集團都可以採購並使用這些服務。

泰康之家相關負責人亦在接受《第一財經日報》採訪時表示：“專業化是泰康養老社區的重中之重，要真正從老年醫學、日常、生活營養、運動、社會化行為訓練等多種方式不斷積累改進服務，而後續也會陸續開發高端醫療產品，來配套養老和醫療，特別是羽翼豐滿後，會根據已有標準，設計定製化的產品來全權體現醫養模式。”而針對專業化的運營、人才需求方面，泰康人壽似乎意欲採取併購專業領域企業的路數。

另一方面，合眾人壽董事長戴皓曾算過一筆賬，以武漢一家純照料型服務機構為例，2014年服務收入僅400萬元，而人員工資、水電氣等能源費用和各種税費的運營成本高達1300萬元，淨虧損900萬元。這還不算設施投資5億元的收益，如果按照5%的銀行利率保守計算，又是2500萬元的損失。綜合折算下來，這家養老機構一年至少虧損3400萬元。

作為保險業民營資本投身養老社區的先行者，戴皓認為，目前民間資本投資養老服務產業非常艱難，除固定資產投入外，人力成本、能源費用、房產税、土地使用税等構成的運營成本也非常高。而由於市場需要培育，前期入住率不足，民營養老機構運營壓力非常大。

對此，保險業正在探索更多針對養老資源的保險解決模式。針對養老社區的“入住期權”是王和首次提出的養老資源的保險解決方案，以此撬動更多的社會資源並提高效率。