三四線城市樓市的“阿喀琉斯之踵”

對三四線城市樓市來説，庫存壓頂之勢不改，房價持續回調格局就會延續。

若從國家統計局發佈的數據來看，全國樓市可謂形勢一片大好。1-7月份，全國商品房成交量同比增長6.1%，保持了連續回升的良好勢頭，70個大中城市平均房價連續3個月上漲。但是，其中隱藏的結構性問題挺嚴重，最突出的就是，三四線城市的樓市在疲軟的“泥潭裏無法自拔”。

從2014年9月底的“9·30”新政開始，樓市政策能放鬆的全部放鬆了，貨幣政策在降準與降息上此起彼伏，地方救市舉動之頻繁、力度之大在歷史上少有。但是，三四線城市的樓市就像“爛泥扶不上牆”。拿近期的數據看，一線和二線重點城市樓市已經熱得發燙了，深圳房價同比上漲保守估計在30%，但三四線城市整體依舊在下跌。29個房價環比下跌的城市中間，除濟南和蘭州外，全部都是三四線城市。事實上，70個大中城市中的三四線城市，還是經濟實力相對強的城市，其他600個三四線城市的樓市可能更加慘淡。

問題最嚴重的，當數集中在東北、西北和西南的400多個三四線城市。這些城市有三個特徵：一是產業結構單一且落後，或以農業為主（如西北和西南），或以重化工業為主（如東北），生產效率和收入較低；二是人口外流嚴重，“六普”數據顯示，31個省級行政區中，人口淨流入的14個，淨流出的17個，人口流失數量超過200萬的省份已超過10個，集中在東北和西北；三是老齡化問題嚴重。產業單一、效率較低，無論是年輕人外出打工，還是高校畢業生擇業，多數趨向於東部，因此絕大部分三四線城市老齡化問題嚴重。

三四線城市樓市疲軟不堪，並非是樓市週期波動的暫時景象，而是我國城市化發展的必然結果。國際經驗表明，當一國城鎮化率低於50%時，人口流動主要以農村人口進入城市為主，城市間房價漲幅差距不太大；當城鎮化率超過50%時，人口流動以中小城市（三四線城市）人口進入大城市為主，大城市樓市景氣度明顯高於中小城市。

儘管在2011年，我國首次實現了城市化率超過50%，但在以户籍為核心的有形和無形門檻下，“流入地工作”和“流出地買房”的職住分離情況嚴重，僅有0.9%的農民工在工作地城市買房，2/3左右的農民工在老家的三四線城市或鎮買房，造成了上一輪房價上漲時期轟轟隆隆的“回鄉置業潮”，掩蓋了本地需求不足。

從2014年開始，三四線城市樓市全面過剩、房價下跌，這預示着由“回鄉置業潮”推動的樓市繁榮距離結束不遠了。今年以來，在一、二線城市樓市銷售面積同比保持30%以上增幅的情況下，全國樓市庫存卻逆勢走高。7月底的全國商品房待售面積比6月末增加了512萬平方米，主要原因就是三四線城市“深不見底”的庫存壓力。在三四線城市，政府財力不足，“一二級聯動”是常見的開發模式，即地方政府以土地換“七通一平”和項目配套，一個項目開發7-8年是普遍現象，“天量庫存”就是這樣煉成的。

互聯網改造傳統產業，將是未來我國產業升級和轉型的重要途徑，這將帶來生產效率的極大提升。“互聯網+”首先在人口更集聚的大城市獲得盈利機會，而生產效率提升反過來吸引人口向大城市集聚。因為，生產效率提升給創業創新者帶來極大的財富效應，上下游產業鏈也將受益，生產和生活服務需求全面增長，中低收入者在大城市獲得更多就業機會。

同時，互聯網深度普及，人口集聚帶來規模效應，中低收入人羣的生活成本也將趨於下降。近年的政策，不管是公積金異地流轉，還是一、二線城市推行積分入户，或是“以人為本”城鎮化、社保的全面覆蓋、保障房惠及非户籍人口等，都有利於非户籍人口在就業的大城市置業。綜上，對三四線城市樓市來説，庫存壓頂之勢不改，房價持續回調格局就會延續，加上85後和90後成為外來人羣主體，其鄉土情結淡薄，回鄉置業也將全面退潮，三四線城市的樓市“病根”將全面暴露，這也是三四線城市樓市的“阿喀琉斯之踵”。（房地產研究中心分析人士 李宇嘉）