對房價過快上漲應保持警覺

據國家統計局發佈的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據，7月份，新建商品住宅環比上漲的城市有31個，較上月增加4個；其中，環比最高漲幅高達6.3%，個別熱點城市的住房交易價格同比漲幅超過20%。房地產業在熱點城市回暖有利於經濟增長，但不可忽視的是，眼下一線城市，特別是熱點地區房價過快反彈，存在被透支的風險，應引起市場各方關注。

穩定住房消費有助於緩釋宏觀經濟下行壓力，但難以支撐住房交易價格再度明顯上漲。從供求關係分析，全國範圍內的住宅供不應求狀態已基本結束，局部地區住房過剩壓力明顯。截至2015年7月末，全國商品房待售面積為6.63億平方米，同比增長20%，大約為2014年銷售量的54.9%。從住宅市場潛力分析，據機構研究，我國購房主力人口將於今年達到峯值，並將從2018年開始趨勢性下降。我國人口老齡化進程加速，必將加劇住房過剩，縮小未來住宅交易價格上升空間。從住宅投資價值分析，以一線城市為代表，城鎮住房租金對住房交易價格的過度偏離，使得持有物業的租金回報已明顯過低。未來幾年若我國房產税全面實施，也將進一步降低持有投資性物業的回報。從住宅購買潛力分析，由於國內外市場需求仍在調整與恢復，我國企業盈利能力面臨實質性挑戰，將會影響到城鎮居民收入穩定增長，進而影響到住宅市場整體購買意願。

在本輪住房交易回暖過程中，投資投機性住房需求有所抬頭。特別是熱點城市局部區域住房成交活躍，價格上漲明顯。如果不是投資投機性住房需求的強力推動，那麼單憑剛性和改善性住房需求難以推動城鎮房價較快上漲。當然，任何成熟市場都無法徹底根除投資投機性需求，但要限制投資投機性需求發展空間，否則容易形成資產價格泡沫。截至2015年7月末，我國廣義貨幣供應量M2餘額高達135.32萬億元，社會資金面充裕，但實體經濟運行下行壓力較大，社會資金參與資產價格炒作可能性增大。最近一段時間以來我國股票市場巨幅波動，已充分反映出市場投機力量的巨大破壞力。而房地產市場運行關係到實體經濟消費與投資，過度炒作恐不利於宏觀經濟穩定。特別是投資投機性住房需求掩蓋了市場的真實需求，如果引發住房供應增加，可能會加劇未來市場的調整壓力。近期，有媒體報道個別房地產開發企業在房價上漲高峯期錯估形勢而高價拿地，現在面臨資金鍊條斷裂的風險。當然目前來看，全國房價回暖尚未帶動房地產開發投資增長。今年1至7月份,全國房地產開發投資同比名義增長4.3%，增速比1至6月份回落0.3個百分點。

歷史和現實均已表明，房地產市場的穩健運行在很大程度上關係到宏觀經濟的穩定。在當前我國經濟“轉方式，調結構”過程中，需要進一步發揮穩定住房消費政策的效用，鼓勵剛性和改善性住房需求釋放，但也要對投資投機性住房需求保持高度警覺。（陳濤）