黃奇帆如何調控房地產：有個神奇的25%理論

房地產投資佔固定資產投資的比例多少合適？如何判斷一個城市對房地產的依賴度？記者梳理28座城市上半年房產投資佔固定資產投資比例發現，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠超過了25%，但並不意味着這些城市對地產依賴度高，相反這些城市對地產的依賴度比較低。

25%理論

多年來，“學者型官員”、重慶市市長黃奇帆在樓市調控方面有一個著名的觀點，那就是堅持每年房地產投資不能超過固定資產投資的25%，確保適度的房地產市場容量和嚴格控制樓面地價尤為重要。

今年2月13日，在重慶國土資源和房屋管理工作會議上，黃奇帆給該市國土和住房部門的官員現場“講課”，談房地產市場發展形勢以及如何進行調控。

“要求每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。”黃奇帆説，“有人説怎麼保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉建設、國土資源和房屋管理、規劃)一支筆上。”

黃奇帆説：“房產商買地以後，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他説過，如果看這個月房產投資量超過25%，變30%或者更多，把房地產商報來的規劃件壓一壓；如果低於25%，變成15%了，這時候只要有關部門按法規批准，你畫圈以後就推出去，建設進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。”

這幾年重慶在控制房地產投資進度方面一直做得不錯。數據顯示，上半年，重慶房地產開發完成投資1715.82億元，同比增長10.5%，佔全社會固定資產投資的27.2%。剛好在25%的標線附近。

東部發達城市遠超25%

那麼在重慶之外，各個城市房產投資佔固定資產投資的比重是怎樣的呢？

記者統計28個主要城市(廣州等部分重點城市因數據缺乏沒有納入統計)上半年房產投資佔固定資產投資的比例發現，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠超過了25%，但這並不意味着這些城市對地產依賴度高，相反這些城市對地產的依賴度比較低。

數據顯示，北京房地產投資佔固投的比例最高，達到了61.53%。其次是上海，達到59.5%。第三是海口，達到52.3%。緊隨其後的是深圳(52.14%)、杭州(51%)、廈門(46.19%)、昆明(45.19%)、貴陽(42.19%)、東莞(42.12%)。除了海口、昆明和貴陽，其餘城市均是東部沿海經濟最為發達的城市。

為何東部城市這一比例如此之高？這還得從固定資產的構成去分析。固定資產投資主要包括基建投資、工業投資和房地產投資三大塊，東部沿海發達城市前兩大塊的比重都比較低。

例如，上海上半年城市基礎設施投資460.46億元，工業投資403.67億元。在深圳，上半年基本建設投資660.79億元，工業投資203.26億元。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，東部發達城市尤其是一線城市目前已經沒有大規模的基建投資需求，另外隨着第三產業成為主導，工業投資增長也很少。但在房地產投資領域，這些城市有大量的改善性需求，有大量持續的人口淨流入，因此房地產投資在固定資產投資中的佔比也比較大。

相比之下，中西部如重慶、長沙等城市的基建投資和工業投資仍有很大空間，因此房地產投資佔固投的比重就比較低。例如，重慶上半年基礎設施建設投資1612.28億元，工業投資2038.84億元，均是上海、深圳的數倍。

也就是説，在房地產開發投資與固投的比例上，東部發達城市與重慶等中西部城市所呈現的差距，最根本的在於經濟發展階段和產業結構的不同。東部發達城市尤其是一線城市已經走過了依靠投資驅動的階段。這些城市的基礎設施已經比較完善，產業也由工業主導轉變為服務業主導，因此在投資領域，只有房地產仍有比較大的空間。

從投入和產出的比例也可以看出，東部沿海發達城市對房地產的依賴度比較低。以房地產開發投資佔GDP的比例來看，上海、北京、深圳、東莞等城市的比例都比較低，均在20%以下。

像深圳，儘管房地產開發投資佔固定資產投資的比重達到了52.14%，但房地產開發投資佔GDP的比重僅為8.94%。

廣東省政協委員、深圳市委黨校副校長譚剛多次分析，深圳低投資率已經持續很多年，深圳已經走過了依靠投資來拉動經濟增長的階段。目前深圳的高新技術產業、高附加值產業、未來型產業的佈局在經濟發展過程中已經體現出了強大的作用。深圳是用更少的投入換取更大的經濟總量。要通過調結構、轉方式來形成新的經濟增長動力。

他認為，深圳對地產的依賴度比較低，一方面是由於目前可供用於房地產開發的土地十分有限。別的城市都有大量的土地進入房地產開發領域，但深圳除了前海，這幾年供地產開發的土地很少。

另一方面，儘管深圳房地產投資佔固定資產投資的比例達到52.14%，但在龐大的市場需求面前，深圳有限的土地供應遠遠滿足不了市場需求。

深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市。2015年上半年繼續扮演“領頭羊”的角色。深圳房價之所以上漲明顯，在於供求關係和市場預期發生了變化。深圳目前面臨着供應乏力的尷尬，去庫存週期比較小，7月份新建商品住宅庫存去化週期僅為6.9個月。從這個角度上看，深圳的房地產投資佔固投的比例還可以更高。

哪些城市房產依賴度大

那麼什麼樣的城市對房地產的依賴度更大？從房地產開發投資佔GDP的比重來看更為準確。在這一比例上，超過30%的有5個城市，其中貴陽以40.12%的比例排名榜首，昆明也達到40%，海口36.37%，福州33.45%，西安32.71%。此外，廈門也達到29.49%。

另一方面，這些城市的房地產投資佔固投的比例均在30%以上，如貴陽達到42.19%，昆明達到45.19%，海口達到52.3%，廈門46.19%，福州32.68%，西安36.62%。這些城市之所以對房地產依賴度高，原因各不相同。例如海口所處的海南，作為國際旅遊島，旅遊和房地產是海南的支柱產業。張大偉説，房地產依賴度高低除了看房地產佔經濟的比重外，也必須要看人口的結構和構成。“像海南外來的旅遊、養老的人很多，這部分的房地產需求必須考慮在內，否則肯定嚴重過剩。”

昆明和貴陽的比例比較高，除了這兩個城市作為避暑“聖地”，旅遊業發展不錯外，更為重要的是這兩個省會所處的雲南和貴州兩省的經濟發展相對滯後，城鎮化比例很低，目前城鎮化仍處於起飛加速階段，城鎮化率的增長幅度也會高於全國平均水平。

易居智庫研究總監嚴躍進對本報記者表示，西南、西北包括中部很多省份的經濟發展不均衡，省會城市佔據了太多資源，而房地產受資源稟賦影響很大，因此省會城市的房地產發展也是全省最快的。

福州和廈門對房地產依賴度高，則跟紡織服裝、輕工等產業的發展密切相關，積累了大量財富，民間資本十分雄厚，但這幾年實體經濟不景氣、產業升級緩慢，房地產賺錢快，很多資金就流向房地產行業。

在張大偉看來，東部沿海很多城市人口仍是淨流入，房地產投資比例相對比較高的話，對經濟的影響沒有那麼大。但西部很多省份，人口仍是淨流出的，如果房地產投資佔比太高，就會出現過剩。