房地產税：落地尚有時 但立法準備不誤

調整後的十二屆全國人大常委會立法規劃日前公佈，包括房地產税法在內的34項新增立法任務亮相其中，有關房產税和房地產税立法的走向再度成為熱點話題——

何時是房地產税大規模推進的最佳時機？——即使立法，也不代表快速落地；不動產登記全面完成是必要前提，目前，不動產登記推進緩慢；可能還需要三五年或更長時間

房地產税的全面實施將會對樓市起到哪些作用？——增加保有環節税賦，降低交易環節税賦；減少政府對土地財政的依賴；抑制投機；有望成為未來解決土地出讓金制度和土地使用年限問題的基礎

■ 潘秀林

十二屆全國人大常委會立法規劃近日向社會公佈，包括房地產税法在內的34項立法任務亮相其中，這意味着，備受關注的房地產税法正式進入全國人大的立法規劃，一度從公眾視野淡出的房地產税再度成為熱門話題。

“房地產税”不是“房產税”，一字之差，性質不同

除了房地產税法，一併被補充進第十二屆全國人大常委會立法規劃的還有環境保護税法、增值税法、資源税法、關税法、船舶噸位税法、耕地佔用税法等六大税法，向外界釋放出税收法定進程提速的重要信號。

房地產税的立法工作正按計劃穩步推進。在此之前，中國於2011年在上海和重慶兩地率先試點向居民住宅徵收房產税，十八屆三中全會將房產税改革上升為房地產税體系建設，提出加快房地產税立法並適時推進改革。

專家表示，落實税收法定原則之下，房地產税遲早是要開徵的。改革進程可以推遲，但立法進程不能拖延，立法後並不意味着就會在全國馬上開徵，但開徵前必須做好立法準備。據悉，目前房地產税法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。

不同於房產税，房地產税指的是有關房產的所有税種的總稱。從概念上來看，房地產税涉及的税種包括了房地產業營業税、企業所得税、個人所得税、房產税、城鎮土地使用税、城市房地產税、印花税、土地增值税等等。因此，當前提及“房地產税改革”而不是“房產税改革”時，從措辭上也就意味着這將是一個綜合性改革。

房價漲跌不由房地產税決定，由供求關係決定

這在一定程度上説明，房地產税立法的推進將使未來房產税的徵收名正言順，有可能對房地產交易、持有等各環節進行税費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

目前，中國對住宅物業徵收的税賦主要集中於交易環節，且税賦相當重，大概佔到成交總價的10%左右。但交易環節的重税並不具有可持續性：當市場火爆住宅交易活躍時，政府税收就高；而反之市場低迷交易冷清時税收就會降低。將徵税從交易環節轉向保有環節將有助於政府獲得持續穩定的税收，減少政府對土地財政的依賴。

不過，業內分析認為，徵收房地產税不能簡單理解為增加了税賦。房地產税的目的是對現行税收制度進行改革，增加保有環節的税賦，降低交易環節的税賦。未來中國的房地產税體系有望向一些發達國家看齊——交易税低，保有税高，這將有效抑制投機行為。

同時，房地產税將鼓勵那些投資者出租所擁有的房產以獲取租金收入，這也將推動全社會資源的更有效利用。除此之外，房地產税立法或將成為政府未來解決土地出讓金制度和土地使用年限問題的基石。

至於徵收房地產税對於房價和租金的實際影響，專家認為，很難簡單地斷定價格會漲還是跌，最終還是要取決於當時的市場處於買方還是賣方市場，定價權在買方還是賣方手上，不排除不同市場的價格走向可能會出現較大分歧。但可以肯定的是，市場將因此更趨成熟健康。

不動產登記落地慢於市場預期，房地產税何時及如何起徵仍是難點

隨着有關房產税和房地產税立法的走向被再次推上風口浪尖，民間新的焦慮也再次傳出。

“何時會是房地產税大規模推進的最佳時機？如果房地產税全面實施將會對樓市起到哪些作用？”近日，名下已經擁有一套以上房產或者準備購入第二套以上房產的人，不得不開始關心這些問題。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，短期房地產税即使立法，也不代表快速落地。從過去一年不動產登記的落地進程看，執行力度低於市場預期，而作為房地產税必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產税落地的可能性很小。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，建立不動產統一登記制度、房地產税立法的完成等作為房地產税順利推進的基礎條件，從官方公佈的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2018-2020年完成，但鑑於工作難度、利益博弈等前車之鑑，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延後2-3年，這也就意味着，房地產税正式大規模推進的時間點有可能是在2020年或之後的兩三年時間裏。

即便是房地產税大規模推進之際，對房價的影響也有限。業內人士指出，從國內外經驗看，即使正式開徵房地產税，也會給合理居住需求以税收減免，而房地產税的税率不會過高。從目前的信息來看，房地產税作為地方税種，地方將有權根據各地的房地產市場現狀在區間範圍內自行確定税率。