房企中報暴露隱痛：“優等生”回報率逐年下滑

告別黃金十年,樓市調整帶來行業整體利潤率下滑已成不爭事實,全行業毛利率下滑或增速下滑還在持續。一味地追求高利潤容易導致庫存積壓,一味地追求高週轉又削薄了利潤,在這種“悖論”下,追求“有質量的增長”,追求淨資產回報率(ROE),成為了品牌房企的共識。

然而,現實卻有些骨感。記者查閲2015年中報發現,目前已經公佈中期業績的房企中,一方面萊茵置業、匹凸匹、陽光股份等中小房企淨利潤水平下滑超50%,另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優等生”出現了ROE指標下滑現象。

作別高點

時間拉回2013年,這一年樓市成交火爆,北京二手房業主坐地起價,土地市場地王頻出,房地產行業一派繁榮。在這一年裏,龍頭房企經歷了ROE的高點。根據年報數據,萬科2013年毛利率比2012年下降了3.53個百分點,但其全面攤薄的ROE達到了19.66%,創下了歷史最高水平;碧桂園當年毛利率同比下降6.3個百分點,而ROE達到了19.37%,中海ROE更是達到21.08%的超高水平。房企的“優等生”裏,穩健、強調效率的龍湖地產2013年營業收入增長49%,全面攤薄的ROE更是高達21.73%。

今年3月前後,萬科總裁鬱亮透露,他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀,萬科已徹底放棄追求規模增長,強調從來沒有訂立每年銷售目標,未來會專注於業務轉型,加快業務創新。彼時,被問及萬科2014年毛利率下跌時,鬱亮稱,相對於毛利率,對萬科更重要的是ROE。

ROE又稱股東權益報酬率,是淨利潤與平均股東權益的百分比,為税後利潤除以淨資產得到的百分比率,直觀意義是股東用1元錢的投資1年中賺取了多少財富增量。這個指標用以衡量一家公司對股東投入資本的利用效率,也能較適宜地反映上市公司的盈利能力和企業價值。

2014年,萬科ROE為17.86%,按年下降1.8個百分點。有報道稱,萬科計劃未來三年全力提升經營效率,目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。

然而,現實卻有些骨感。中報顯示,今年上半年萬科淨利潤同比增長0.77%,營收同比增長22.72%,但攤薄ROE為5.5%,低於2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

遭遇了ROE下滑的房企“優等生”還不只是萬科。根據中報,碧桂園今年上半年ROE為7.79%,去年同期這個數字是11.00%,同比下滑3.21個百分點;從年報看,2014年碧桂園的ROE水平為18.05%,相對2013年全年的19.37%而言也出現下滑。同樣在港股上市的龍湖地產今年上半年ROE為7.68%,比去年同期的10.04%相比下滑2.36個百分點,其2014年全年ROE為17.49%,雖然仍為業內領先,但也低於2013年21.73%的水平。

房企“千億俱樂部”中,已經公佈中報的公司中,也有公司ROE得到提升,但提升幅度不大。如招商地產和保利地產ROE分別為6.76%和7.79%,同比分別提升0.23個百分點和0.58個百分點。

星星之火可否燎原?

根據源自美國的業績評價體系杜邦分析模型,ROE作為企業核心的財務指標,可從三個變量來拆解和觀照,即衡量企業運營效率的銷售淨利潤率,衡量企業的資產使用效率的總資產週轉率,衡量企業財務槓桿的權益乘數。

眼下品牌房企ROE下滑的原因,與上述因素密不可分。易居智庫研究總監嚴躍進8月25日接受本報記者採訪時分析,上述房企ROE出現下滑,和淨利潤的下滑態勢有關,一方面今年房地產行業回温但未見較大反彈,另一方面2013年後土地成本持續走高,房企經營成本增加。

主業賺錢不易,轉型便成為了尋求突圍的辦法。在行業盈利增速普遍放緩的大背景下,萬科、碧桂園都將轉型提升到戰略高度。碧桂園高管於8月19日的中期業績報告會上首次提及,旗下物業服務與教育業務兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。這是該集團繼年初提出分拆酒店上市之後的又一資本計劃。萬科更是自去年開始頻提轉型,鬱亮稱,在未來萬科的萬億市值平台中,希望傳統住宅銷售業務佔比不到一半,另一半主要來自新業務,目前考慮較為明確的幾塊業務是物業管理、海外業務、萬科驛等。早前,張玉良掌管的綠地已經開始多元化經營,恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。

對此,致同中國諮詢服務主管合夥人劉東東對本報記者分析稱,大型房企都在考慮轉型,但目前新業務規模比重較小,如萬科選擇物業發力,是一個很好的方向,這部分業務增速可期,但相對於千億“大盤子”而言佔比較低,這類新業務短期內還難以幫助企業改變當下格局。

對於恒大式的多元化之路,則有分析指出,恒大佈局的新產業相互間的協同效應並不明顯,和房地產主業之間也缺乏協同效應。易居智庫研究總監嚴躍進提醒,一些新產業背後的消費羣體並不願意支付高價錢來認購新產品,這可能會拖累房企盈利水平的擴大。

但這並不意味着沒有機會,嘗試與創新還要繼續。東興證券認為,房地產銷售回暖已經走過三個季度,就目前形勢來看,不出意外,下半年“金九銀十”行情兑現,全年行業銷售金額將超過2014年,甚至創歷史新高。而瑞銀證券研報進一步指出,如果萬科可以將物業管理服務作為與家庭互動的平台,拓展和提供與家庭生活的各項服務,並通過移動互聯網技術實現此類服務,則物業平台的價值將得到重估。