房企青睞新三板：打開分拆資產的“新天地”

對於上市房企在分拆資產後，不再只盯A股和港股市場，而是將眼光投向新三板的行為，有分析稱，這很大部分原因是為了讓母公司的市盈率能夠獲得重估並因此增值；也有樂觀者認為，先於新三板掛牌企業，可為未來轉板提供無縫對接。

與A股一樣，新三板市場近來也持續低迷。但這並未影響到自7月開始，新三板陸續迎來幾家強勢房企分拆業務在此掛牌。

短短兩個月內，恒大地產便分拆了其旗下的足球、文化產業以及礦泉水三個業務板塊，並各自獨立掛牌在新三板。

無獨有偶，花樣年在8月23日晚也發佈公告稱，公司建議旗下間接附屬公司美易家於新三板掛牌，具體時間點或在今年9月前後。

對於上市房企在分拆資產後，不再只盯A股和港股市場，而是將眼光投向新三板的行為，香港投資人士黃立衝直言，分拆的業務之所以會選擇在新三板掛牌，很大部分原因是為了讓母公司的市盈率能夠獲得重估並因此增值，其中噱頭的成分比較多。

也有樂觀者認為，新三板對掛牌企業主營業務、經營能力、治理架構等方面的規定，是資本市場對企業的基本要求，可為未來轉板提供無縫對接。

A股外的“新天地”

美易家成立於2010年，是花樣年旗下從事商用物業管理、資產營運以及相關增值服務的平台。

早在7月19日，花樣年董事局主席潘軍首次透露，美易家將仿效airbnb，搭建度假出租物業共享平台，依託花樣年現有的業務和成本優勢，實現從線下到線上的資源整合，通過市場化手段把大量沉澱的度假物業資產進行盤活，提升度假物業市場價值。

接近花樣年的人士稱，美易家本擬登陸港股或A股，但監管部門認為它和彩生活可能存在同業競爭，因此轉而登陸新三板。花樣年預測，其將會成為中國首家登陸新三板的度假物業運營企業。

在掛牌完成後，美易家的管理團隊將擁有30%的股權，其大股東花樣年也將間接擁有不少於55%的股權，而其餘引入的外來投資者則擁有不多於15%股權。

潘軍向記者表示，掛牌新三板僅僅是美易家資本運營的開始，花樣年將通過資源整合加快美易家的市場佈局，打造分享經濟的美易家模式。

花樣年有關人士表示，美易家近幾年盈利能力一直穩步上升，去年淨利潤超過3000萬元，在新三板公司中可圈可點。

值得注意的是，在分拆旗下資產並掛牌新三板的上市房企中，花樣年並不是唯一。

早在7月初，恒大地產便“剝離”了兩子——廣州恒大淘寶足球俱樂部、恒大文化產業集團，同時在新三板遞交了掛牌申請。

而距此僅不到20天，恒大長白山礦泉水股份有限公司的公開轉讓書也出現在了新三板。

除了花樣年、恒大這類住宅開發商外，五洲國際和華南城等商貿物流地產開發商，也都加入了“分拆資產+登陸新三板”的行列。

其中，五洲國際分拆了旗下的五洲匯，並已經在新三板掛牌簽約。而華南城旗下的深圳市好百年家居的分拆掛牌新三板還在進行中。

從房地產產業鏈來看，房地產代理中介和諮詢公司也紛紛盯上了新三板。商業地產全程服務商RET睿意德已正式啓動新三板掛牌；定位“做中國一流的房地產綜合服務商”的嘉業地產，也擬登陸新三板，目前正在前期輔導之中。

除此之外，新三板還有幾家獨立物業管理公司（擬）掛牌，如浙江開元物業、珠海星城物業、華仁物業等。21世紀經濟報道記者瞭解到，有不少房企打算分拆旗下的資產如物業管理平台、文化產業平台，拿到新三板掛牌。

新三板能帶來什麼？

由於市場信息披露速度滯後、對股東人數和投資金額“卡死板”的限制，以及轉板時面臨着較大不確定性等缺陷，流動性稀缺是新三板被詬病最多的問題。那麼，房企和物業公司為何扎堆新三板？

首先是融資。對於美易家此次登陸新三板，花樣年方面表示，這有助於為美易家提供獨立融資平台，完善企業資本結構、降低經營風險、提高企業管理水平和知名度。

由於新三板的定增沒有鎖定期，定增的人數限定為35人以下，高於A股的10人，還可一次獲批，多次發行（儲架式發行）。因此，分拆資產登陸新三板可大幅降低上市公司融資時間和成本。

從過往來看，新三板為掛牌企業提供了有效的融資平台，有利於提高股份的流動性，提高企業融資能力和自身抗風險能力，增強企業發展後勁。數據顯示，2014年新三板融資規模大幅增加，共有289家掛牌公司完成股票發行329次，融資132.09億元，同比分別增長448.33%、1218.26%。

其次是估值提升。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，分拆資產上市意味着房企正在轉型，不再像過去那樣簡單拿地、開發，而是在存量業務中尋找盈利增長點。分拆後，有利於母公司提升估值。

黃立衝也認為，新三板對於投資機構和房企的實際意義是做估值和做賬面利潤。

由於這些被母公司分拆的業務，大多是現階段比較“燒錢”的業務。如果能通過掛牌新三板，引入其他股東，從而共擔成本，這無論是對母公司，還是子公司而言，都會提高估值；此外，新三板中的股票沒有真正被髮行，股價易被操控，所以企業只需把股價維持在高位，就可以使非主營業務的投資，有非常高的賬面回報，從而獲得PE價值的重估，進而增值。

從操作角度而言，新三板對於企業的盈利不做要求，審批時間也比較短，掛牌程序簡單，有的甚至可以免審批，進入股份轉讓系統掛牌流通一般只需要6個月左右。

接近恒大的人士也表示，新三板沒有特別的盈利要求，對未來具有發展潛力和高速成長空間的公司來説，是一個很好的資本運作平台。

關於美易家的分拆上市，光彩資本投資總經理葉亮表示看好。其本質是花樣年對旗下業務的二度分拆，在此之後，花樣年的多資本平台運營體系會更加清晰地浮出水面；同時，也給花樣年自身的發展提供了更多想象空間。

葉亮還表示，花樣年分拆資產上市的模式，在未來有可能成為房地產行業資本運作的樣板。