品牌房企“圈地”各出奇招

原標題：品牌房企“圈地” 各出奇招

品牌房企“圈地” 各出奇招

“十幾年的行業震盪都不如這一年大。”多位房企高管不約而同地向北京晨報記者感嘆。尤其在今年中期業績發佈前後一個月內，多家房企藉此發聲啓動大動作，有分析人士認為品牌房企也開始分化，或靠資源整合提高利潤率和降低投入成本，或從聯合開發走向獨立操盤，或從股市上有所動作，出招不同是由房企自身的發展決定的。而這，正是房企在樓市下半場，佔領市場份額進行“圈地”的重要手段。

招數一

變身多元產業“巨無霸”

本月最大的新聞，首當其衝要數綠地正式在A股上市。8月18日，“金豐投資”正式更名為“綠地控股”，以當日開盤價25.1元/股計算，綠地控股最新動態市值達到3054億元，位居A股兩市市值第16位，超過了萬科和萬達商業成為中國房地產企業中市值最高的企業。不得不提的是，綠地這一次的亮相併非是一家單純的房地產公司，而是涉及房地產、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業，“綠地系”已初具雛形。事實上，綠地還悄悄收購了香港第四類、第九類證券牌照，這在房企中比較罕見。綠地方面向北京晨報記者證實，所收購的證券牌照可為客户提供買賣證券相關的投資建議，發行研報與證券分析；提供資產管理，憑全權委託形式為客户管理證券或期貨合約投資組合。

有的房企整合佔領以房地產為核心的上下游產業鏈，有的卻從地產中一再分拆業務擴大競爭力。一個月前，恒大地產發佈公告稱，持有100%權益的附屬公司恒大長白山礦泉水股份有限公司已向全國中小企業股份轉讓系統（簡稱“新三板”）遞交掛牌申請。在這之前，恒大集團已經宣佈分拆恒大足球、恒大文化，加上已經上市的恒大地產、恒大健康兩家上市公司，“恒大系”上市公司集羣已擴至5家。值得關注的是，“瘦身”戰略減少了恒大地產在非盈利業務上的拖累，分拆消息發佈後恒大地產股價出現微漲。據許家印此前透露，未來集團旗下的糧油以及乳業也有望相繼上市，六大多元化產業資本平台雛形隱現。

萬科、保利雖然未宣佈進軍多個領域，但其近期也宣佈要分拆物業，在原有領域裏再次細分市場。而花樣年的彩生活、中海的物業分拆比萬科分拆的步伐更快了一步。

招數二

強強聯合再造品牌

如果説恒大聯合淘寶專注做恒大足球有點“不務正業”，萬科和萬達合作僅能稱為業務上的互補，那萬科和鏈家的組合算是強強聯合的一次真正“破題”。房產行業的一二手聯動説了超過有五年的時間，但多年來並無實際進展。8月24日，萬科與鏈家首次向外界正式公佈以六四比例，合資成立萬科鏈家家裝公司，正式進軍家裝市場。面臨“三低一高”，即低質量、低信任、低服務、高風險的家裝行業，“傳統裝修行業從選材到採購，存在太多風險和潛規則。我們選擇此時進入，正是希望解決這些問題。”北京萬科總經理、萬科鏈家家裝公司董事長劉肖介紹，在公司運營初期，主要客户將來自於萬科的新盤客户和鏈家的“自如”客户，單月裝修數量鎖定在500套以內，“300億以上的裝修企業現在不過三四家。通過家裝業務，我們希望三年內再造一個北京萬科。”

中國人壽則兩次增加對遠洋地產的資本投入，目前已佔有遠洋地產總股本的29%。值得關注的是，遠洋地產前幾天發行的國內公司債，在十年期債券中，20%的比例都是中國人壽購買的。遠洋地產董事局主席兼行政總裁李明在香港舉行的中期業績發佈會上公開透露，除了中國人壽的自用辦公樓是由遠洋地產負責代建外，未來雙方還就養老健康保險產品做深入研究和合作。

招數三

打通民間資本運作

2014年才登陸香港聯交所的萬達商業於日前宣佈，公司迴歸A股的方案獲得內資股股東100%支持，H股股東支持率也高達99.8%。萬達預計，此次迴歸A股總募集資金達到120億元，如果成行，有望成為近年來A股最大規模的房地產企業IPO。早在今年6月，富力地產便正式披露迴歸A股的預案，擬發行10.8億股A股，預計募集資金不超過350億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“打通融資渠道勢必成為萬達商業地產在商業輕資產道路上的必通關卡。而回歸A股，實際上就是為了更高的估值，獲得更多的資金，為萬達轉型建立強大的資金支持。”

朱一鳴認為，迴歸A股，可以降低企業融資成本，因為隨着內地融資渠道的放開，房企可以在內地通過發行公司債來融資，而公司債的融資成本較低，大約在3%左右，遠遠低於從銀行等其他途徑獲得融資的成本。

A股序列中的房企則也在想辦法拓展自身的融資渠道，繼萬達、遠洋和今典陸續啓動眾籌產品後，首開地產日前也宣佈啓動互聯網金融模式，與之前房企聯合電商玩眾籌的方式有所不同，首開地產直接選擇與渤海銀行合作，創建首開渤海房產眾籌平台，啓動首開緹香郡和首開香溪郡兩個項目作為試點，年化收益率預期在6%左右。

“其實做眾籌是需要有牌照的，背後也都有金融機構在支持，有嚴格的預審制度。這次選擇與銀行直接合作，一個讓參與者更為放心，二是銀行也在嘗試創新業務。”首開相關負責人向北京晨報記者如此解釋。

有業內人士向北京晨報記者透露，目前通過眾籌等民間融資的成本要低於開發貸，房企已經從單純的營銷噱頭開始轉向解決資金成本問題，同時幫着售房更是錦上添花。首開相關負責人明確指出：“眾籌結束不參與買房，資金和收益依舊是返還的。”

招數四

迴歸一二線城市操盤

同樣處於千億級隊列中的上市房企碧桂園也做出了戰略調整，開始全面進軍一二線城市。同樣，九龍倉對於內地的戰略策略做出了調整。九龍倉集團第一副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋表示，“公司將會縮減在內地發展的城市數量，增加獨立操盤的項目。會以上海、蘇州、杭州三個城市為核心，從以前與其他企業合作，由合作伙伴來操盤，逐漸轉移為我們自己獨立操盤。”

克而瑞研究機構高級研究員朱一鳴分析説，“碧桂園像是走了一條‘農村包圍城市’的道路，此前它在三四線多年的口碑、資金積累已經達到了一定的程度，在受到了市場新常態的刺激下，開始了對一二線的密集進攻。”在朱一鳴看來，上述企業如果集中精力在一線城市和二線重點城市把業務做好，能獲得更多的盈利。“九龍倉增加在內地獨立操盤的項目，可以提升企業自己的品牌，有做大做強的機會。”嚴躍進説。

有意思的是，幾年前在一線城市佈局的房企開始關注二線重點城市。據北京晨報記者獲悉，未來1年，融創、遠洋、方興則在山東濟南、青島以及海南、秦皇島等地分別加大戰略佈局。(記者 王麗婭 武新 實習生 曹曉晨)