樓市十年“限外令”鬆綁廣深仍存“一年門檻”

六部委發佈調整房地產市場外資准入和管理有關政策

新華社發

昨日，住建部、商務部、發改委等部門聯合發佈房地產市場外資准入和管理有關政策的通知（以下簡稱《通知》）稱，有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。這意味着，樓市十年限外令鬆綁。

分析 境外個人自住房 購買套數不受限

《通知》稱，為促進房地產市場平穩健康發展，中國決定對外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。

據記者瞭解，我國在2006年和2010年曾經兩次出台“限外”政策，規定境外的個人在境內只能購買一套自住用房；境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

對比2006年7月六部委下發的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房[2006]171號)，其規定境外機構和個人在中國境內購置房產必須採取實名制，而且在境內未設立分支機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，將不得在境內購買商品房。本次通知調整的內容有4大重要變化：

——調整後，外商投資房地產企業需要外資的註冊資本從投資總額的50%降為40%，投資總額在3000萬美元，註冊資本佔投資總額的要求更降低至1/3。

——取消了外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求。

——取消了在中國境內工作、學習時間要超過一年的限制，同時未明文強調“不得購買非自用、非自住商品房”。六部門明確，境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。

——之前關於外資辦理外匯業務有多項條件要求，《通知》稱，進一步簡化程序，提高辦事效率。自本通知印發之日起，外商投資房地產企業可按照相關外匯管理規定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。

本次調整後，可以看得出來對外資投資房地產管理進行了優化和改進。對比2010年11月15日中國住房和城鄉建設部、國家外匯管理局發佈的通知，新政並沒提及限制購買套數，被業界樂觀地解讀為“似乎只要是自用，就可以買買買。”

預測 “廣州寫字樓公寓好賣了”

對於限外令解除背後的考慮和影響，同策諮詢研究部張宏偉分析，一是經濟下行，需要拉動經濟；二是樓市去庫存；三是美國加息預期強，“全球投資者都在配置美元資產，購買美國房產。”在張宏偉看來，目前人民幣對外貶值，資金外流，房地產市場已經不存在外資資金過度投資的現象，限外令已經沒有存在的意義。

限外令鬆綁對國內房地產拉動有多大？張宏偉認為，取消境外人士國內買房的限制，實際影響非常有限，“因為境外人士購房佔比非常小，且國內住宅價格相比十年前可獲利的空間也很有限。此外，境外人士主要集中在幾個一線城市，放開之後對國內二三線城市的房地產影響更小。”

業內人士普遍認為，此次取消限外令，對住宅市場的影響極小，但是取消了外商投資房地產企業辦理境內貸款、外匯借款結匯須繳付註冊資本金，簡化外商投資房地產程序等，對於外資在國內投資物流地產、商業地產、產業地產有一定幫助。

保利地產廣東公司董事長餘英在微博中表示，限外令鬆綁對樓市將是利好。“股市不行樓市上，廣州的公寓寫字樓好賣了！”

以廣州為例，其寫字樓市場一直競爭激烈。戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂坦言，商業地產寫字樓市場整體將面臨井噴的供應，預計整體租金承壓，如今外來救兵駕到，或許有機會幫忙減減壓。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志則指出，對於廣州來説，取消限外可能會推動廣州部分區域的房價上漲速度進一步提升，廣州樓市庫存的消化速度也會加快，尤其是像珠江新城、淘金等一些外國人比較集中的區域，另外，自貿區內從事國際貿易的外國企業員工也會有一定的購房需求。

現狀 外國人廣州購房，門檻低過外地人

記者注意到，《通知》提到，對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。這就意味着，如果所在城市限購，比如在廣州，就需要符合當地購房政策，所以對於想買住宅的外國友人，沒有税單社保的話，即使有此政策也不能買到住宅。

目前，北上廣深四個一線城市以及三亞仍在執行限購政策，以上海為例，非上海户籍的人士最多隻能購買一套房，在沒有出台細則前，上海還將按照原來的規定執行。

據記者瞭解，在廣州，目前外國人購買住宅門檻其實並不高。按照有關規定，目前境外人士在廣州購買房屋需要提供的是在境內工作超過一年的證明以及個人名下在境內無其它住房的書面承諾。相比之下，外國人在廣州購房的門檻比非本地户籍的中國人都低。廣州户籍外的中國人在廣州買房需滿足穗六條中所要求的“5年內連續3年繳存社保或個税的證明”等條件，外國人則不需要這些門檻。

中原地產項目總經理黃韜表示，目前廣州外籍人士中購買住宅的比例並不大，還不到10%，大多數樓盤可能只有2%- 3%的房子是外籍人士購買的。“政策放開，對廣州樓市銷量頂多有5%左右的推動作用。因此，相較於放開外地人購房限制而言，如果放開外籍人士購房應該不會引起樓市過熱。”黃韜認為，限外令的鬆綁從大的經濟環境來説，可以看到國家對外資引入的考慮。對廣州的影響應該不是很大。（記者 趙燕華）