房地產十年“限外令”改弦 圍牆打破市場難言領情

商務部“悄然”公佈的一條消息，攪動了房地產市場的一池春水。昨日，住建部、商務部等六部門聯合發佈《住建部等部門關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規定，境外機構在境內設立的分支機構、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。至此，在我國維持了十年之久的境外機構、個人限購政策終於被打破。不過，對於此項新政，業界似乎並不十分領情。

境外機構人士購房鬆綁

昨日傍晚，業界突然傳出消息稱，我國將放寬外資在境內投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部交付註冊資本金的要求。沒過多久，商務部就掛出了《通知》原件，其中除了業內傳出的上述消息外，還明確表示，對於符合要求的境外機構、個人放鬆境內購房限制。業內解讀表示，這意味着除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內購房的套數已經不受限制。

公開資料顯示，被業內稱為“限外令”的境外機構、個人在境內購房限制政策最早是2006年出台的。當時人民幣持續升值，國內物業價值卻處於低谷期，大量外資通過投資房地產進入我國市場，“海外購房團”頻頻見諸報端。此後沒多久，當時的建設部等六部門就聯合發佈《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、自住商品房。

之後，“限外令”不斷升級。2009年，我國還出台了“向境外投資方出售國內資產徵税”規定。2010年11月，國家外管局出台過規定，境外人士在中國境內只能購買一套房產，對境外個人及機構在境內購房進行了限制。2012年，國家發改委也發出通知，對於提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。

經濟壓力下 “託市”政策再加碼

在今年經濟下行壓力仍未緩解的情況下，房地產市場正在被賦予越來越重的穩增長期待。上半年，房地產市場政策環境在去年逐步寬鬆的基礎上進一步加碼。

實際上，針對房地產開發領域，“限外令”鬆綁早在今年3月就開始悄然行動了。3月，全國“兩會”期間，國務院總理李克強曾在答記者問時表明將會放鬆外資進入房地產市場的態度。幾乎在“兩會”召開的同時，國家發改委與商務部就在公佈最新《外商投資產業指導目錄(2015年修訂)》時，在 “限制外商投資產業目錄”中，刪除了此前針對外商投資房地產的全部限制類條款。其中包括：土地成片開發(限於合資、合作)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司等。

“目前人民幣對外貶值，資金外流，房地產市場已經不存在外資資金過度投資的現象，‘限外令’已經沒有存在的意義。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進一步解讀表示，由於此前外資進入境內房地產市場會導致部分城市房價出現較大反彈，因此，當時的政策把此類資金歸咎為樓市不穩定的因素，進而在限購政策出台的時候，也排擠了此類購房需求。“考慮到很多外國購房需求比較強烈，而且支付能力比較好，尤其在重點城市十分明顯，所以放寬對此類羣體的購房要求，吻合了目前市場需求。”嚴躍進表示。

圍牆打破 市場難言“領情”

然而，即便是“限外令”的圍牆被打破，市場是否“領情”又是另外一回事了。

“本輪政策對於房地產市場的影響非常有限。”易居研究院副院長楊紅旭直言。同策諮詢研究部總監張宏偉也持有相同的觀點，他認為，釋放境外人士境內的購房需求對樓市整體的去化並沒有多大影響，特別是一線城市。

昨日，也有國企房地產高層表示，取消境外人士國內買房的限制，實則影響非常有限，因為境外人士購房佔比非常小，而且目前，我國的商品房相比十年前，可獲利的空間也已被壓縮得十分狹窄，境外人士購房熱情短時間內難被調動起來。

不過，即便如此，政策還是會一定程度上推動後市預期向好。而張宏偉表示，杭州、南京、成都、重慶、天津、大連、青島、珠海、瀋陽等城市外籍人口相對多，而且限購政策本身就已經取消、且價格處於上漲區間，所以這些城市的境外機構、人士購房需求會出現一定釋放。“雖然新政實際影響有限，但還是會一定程度上增強購房者信心，對於一二線城市來説，中高端物業或出現直接受惠。”中原地產首席分析師張大偉還表示。此外，本輪政策中對於外商房企的註冊資本金降低要求，將明顯有利於部分企業的資金週轉。