10年“限外令”鬆綁 樓市瘋狂一幕難再現

◎每經實習記者 包雨朦

中國樓市“限外令”即將跨入第10個年頭之際，被政府叫停。

昨日(8月27日)，據商務部網站消息，六部委聯合發文宣佈調整房地產市場外資准入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是“限外令”自2006年頒佈以來，首次在全國範圍內鬆綁。但業內人士普遍認為，中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次鬆綁只會釋放微量的境外需求，不會對房價有明顯拉昇作用。

回顧限外令10年前誕生的初衷，如今的放鬆，預示着海外對人民幣的升值預期已經轉為貶值預期。

此外，《每日經濟新聞》記者注意到，上述通知還要求，對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。這意味着地方限購政策對境外個人購房者同樣沒有放開。

獲准購買自用、自住房

昨日，住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局以及外匯局等六部委聯合發佈通知，決定對《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》部分政策進行調整。

通知顯示，國家將取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求；同時，境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

我國樓市自2006年起實施“限外令”，彼時人民幣持續升值，國內物業價值處於低谷期，大量外資通過投資中國房地產進入中國市場。為了防止境外機構和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，政府先後出台了一系列限制境外資金在境內購房的政策。

2006年，《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》出台，2009年再出台“向境外投資方出售國內資產徵税”規定。到了2010年11月，國家外匯局出台規定，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。2012年，國家發改委也發出通知，對於提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。

事實上，中國放開“限外令”並不突然。今年3月15日，國務院總理李克強在答記者問時就曾表示，歡迎外國人來中國買房。此外，當月公佈的《外商投資產業指導目錄(2015修訂)》中，也刪除了“限制外商投資產業目錄”中的外商投資房地產的全部限制類條款。

今年以來，國內多地嘗試放開“限外令”，此次六部委發文，終於將放鬆“限外令”推到全國層面。

外資短期不會大量流入

仲量聯行中國研究部總監周志鋒告訴《每日經濟新聞》記者，伴隨着人民幣貶值預期增強，政府已經不用太擔心外資在中國樓市重演2006年時的瘋狂一幕。“現在是一個較好的時機來調整限外政策，因為當年採取的一些行政手段現在已經顯得不合時宜，也不符合我國市場化改革目標。簡單來説，政府就是選擇了一個合適的時間來調整不合適的制度。”周志鋒説。

上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示，雖然“限外令”的放鬆會打開部分外資置業能量，但目前並不會對國內樓市產生過大影響。他認為，國內樓市並沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當有限。“在國內經濟前景不明朗的情況下，當下境外資金的離場動力已經大於入場。”宋會雍補充道。

目前海外投資者對中國大陸的房地產市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得了較多的關注度。

周志鋒也表示，國內住宅市場庫存量依然很大，房價很難像十年前那樣快速上漲。這兩年的數據卻顯示境外資金的投資動力正在減弱。”（每日經濟新聞）