89家房企存貨逾1.8萬億元 同比攀升14%

有分析人士表示，2014年庫存消化較慢，而買地成本愈發高漲，今年京滬兩城房價普遍高端化，提高了部分產品的存貨值

■本報記者 王麗新

截至8月27日，滬深兩市已經有89家上市房企公佈2015年中報。《證券日報》記者根據同花順統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，89家上市房企存貨總計逾1.8萬億元，而去年同期這89家房企的存貨總計為1.58萬億元，攀升了近3000億元，同比漲幅為14%。

對此，有分析人士認為，上半年，部分一、二線城市去庫存情況較好，但多數三、四線城市的天量庫存仍難以消化。

有市場分析人士向《證券日報》記者表示，雖然新增項目土地成本較高，高端樓盤銷售週期較長，促使一些企業存貨週轉速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力略微提高。

存貨小幅攀升

《證券日報》記者根據同花順提供的數據發現，在上述89家上市房企中，8家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、保利地產和招商地產3家上市公司存貨都超過了1000億元。

值得一提的是，綠地控股是A股新成員，但並未在上述統計表中，因為據其中報顯示，截至2015年上半年，公司存貨總計為3435.96億元，初期存貨則為3359.79億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍向《證券日報》記者表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

不過，嚴躍進認為，從佔比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。目前89家房企存貨規模同比上漲，這與此前拿地規模大、去庫存速度慢的預期是有關係的。

而從庫存背後的資金成本來看，這會使得部分房企在目前市場復甦時，依然需要積極去庫存，而沒有太多精力去拿地和投資。當然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對好，所以在今年9月份開始，預計拿地規模會增大，節奏也會加快。

“原來的存貨價格都上漲了”。一位業內人士向本報記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節節攀升。

事實上，相對於存貨增加，存貨週轉天數減少，去庫存能力強的大型房企，在部分難以消化庫存的二線城市、甚至三、四城市大量佈局的房企控盤能力稍顯不足，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢。

此外，近年來，由於城鎮化建設的快速推進，不少城市展開“造城”運動，與之相對的是，當地人口卻大量外出務工。更重要的是，一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量都短缺，所以在本輪房地產回暖的趨勢下，一、二線城市恢復較快，但三、四線城市房地產市場卻面臨高庫存壓力，去化能力較弱。

《證券日報》記者從四川省政府相關房管局人士處獲悉，為了吸引本地人回鄉置業和全國人到樂山、攀枝花等城市購房，加快去庫存，四川省首次攜多地樓盤來參加北京秋季房展會。

變革營銷方式去存貨

值得注意的是，庫存難以快速消化的背後，一方面加重了房企資金鍊的壓力，另一發面也侵蝕了開發商的利潤空間。

有業內人士向記者表示，房地產，作為一個價值千萬億美元的行業，過去15年一直在固定模式下爆發式增長。2014年開始，進入了總體供大於求的調整期。對於地產行業來説，過去的主要痛點是房企拿地建設的資源和資金，而現在則是銷售去化、存量運營盤活、提升客户體驗等新痛點。

對此，在諾亞財富2015房地產金融高峯論壇上，諾亞財富集團董事局主席兼CEO汪靜波表示：“隨着房地產市場從過去的黃金十年進入未來的白銀時代，競爭會更加激烈，未來盈利點將主要依靠持有、運營核心資產獲得長期回報。”

鑑於此，不少房企正在加速轉型，不管是萬達轉型輕資產，未來大幅縮減新增土地的拿地投資，還是部分房企與一些金融機構合作，推出“房地產+金融+互聯網”的產品，用“買房+收益”的方式創新營銷方式，減少銷售壓力和成本，都是房地產行業供大於求之下做出的變革。

事實上，相對於相對飽和的住宅和傳統商業地產項目，歌斐資產創始合夥人總裁殷哲接受《證券日報》記者採訪時表示，“我們感興趣的是新型的房地產項目，比如房多多、優客工場以及小米公寓等，因為這些項目不一定是重資產運營，未來運營性資產的回報能力要大於靠拿地開發屬性產生收益的項目”。

而這些資產管理機構更看重的新型房地產項目，正是由於房地產市場存貨大增，導致市場供大於求而衍生出的新業態，也是一些房企力爭改變利潤走低的局面，試圖從創新營銷方式、嫁接互聯網或者實現輕資產轉型發展的方向。